26.11.1958

WOHNUNGSBAUVariationen

Den Abgeordneten des Bundestages, die sich in Fragen des Wohnungsbaus nicht sehr versiert fühlen, wird bei der kommenden Beratung des Bundesbaugesetzes eine aufklärende Schriftenreihe des Bundeswohnungsbauministeriums von Nutzen sein. In dieser Reihe veröffentlicht das Ministerium Sachverständigen-Berichte, mit deren Hilfe sich auch Uneingeweihte in die schwierige Materie des Bau- und Bodenrechts einarbeiten können. Auf einem Teilgebiet jedoch werden die jüngst erschienenen Bände 11 und 12 einige Verwirrung schaffen - in der Frage des sogenannten Planungswertausgleichs.
Hinter dieser schon an sich unverständlichen Vokabel verbirgt sich ein Verfahren, das in der Bundesrepublik überall dort in Frage kommen könnte, wo die Stadtplanungsbehörden für einzelne Gebiete bestimmte Bauvorschriften erlassen. Aus Gründen städtebaulicher Schönheit oder um Grünflächen und großräumig angelegte Wohnviertel zu schaffen, teilen die Städtebauer die Grundflächen gewöhnlich in Zonen mit unterschiedlicher Bebauungsweise ein: Einige der Grundstücke werden in den Stadtbauplänen für zwei Stockwerke bebaubar, andere für mehrgeschossige Wohnhochhäuser als geeignet erklärt.
Grundstücke, die zufällig in einer für mehrgeschossige Bebauung zugelassenen Zone liegen, steigen dadurch in der Regel bald im Wert. Ein Grundstücksbesitzer beispielsweise, auf dessen Boden nach der Planung etwa ein zehnstöckiges Hochhaus zu stehen kommt, kann einen vielfachen Quadratmeter-Preis gegenüber einem Landbesitzer erzielen, dessen Grundfläche niedriger "eingezont" worden ist.
Da durch die amtliche Einstufung auf diese Weise ökonomische Gewinne oder Verluste entstehen, wollen sowohl SPD -Wohnungsbauexperten wie CDU-Abgeordnete, denen die Bekämpfung der Bodenspekulation am Herzen liegt, einen Ausgleich dieser Unterschiede schaffen.
Das Mittel dazu ist der Planungswertausgleich. Er sieht vor, Wertzuwachs oder Wertminderung der Grundstücke entweder durch Abschöpfen des Mehrertrags oder durch Zahlungen an benachteiligte Eigentümer auszubalancieren. Der Grundstückseigentümer etwa, auf dessen Platz das Hochhaus stehen soll, müßte danach den Wertzuwachs an einen Fonds abführen, aus dem wiederum benachteiligte Landbesitzer entschädigt würden.
Zu solcher Wertabschöpfung bekannte sich auch Bundesrichter Dr. Werner Ernst vom Bundesverwaltungsgericht Berlin, der sich als Experte in Fragen des Bodenrechtes einen Namen gemacht hat. So konnte es nicht wundernehmen, daß Ernst auch in der Schriftenreihe des Bundeswohnungsbauministeriums zu Wort gekommen war. Er schrieb im 11. Band der Schriftenreihe: "Diese durch den modernen Städtebau geschaffene Situation erfordert den Wertausgleich ... Nur so läßt sich dem modernen Städtebau in seinem Bestreben, die Stadt wieder zu einer Heimat für den Menschen zu machen, eine einwandfreie Rechtsgrundlage geben."
Seinem wissenschaftlichen Renommee verdankte es der Bundesrichter, daß er überdies in einen Ausschuß berufen wurde, den Wohnungsbauminister Lücke zu Anfang dieses Jahres aus Wissenschaftlern verschiedener Provenienz zusammenstellte.
Lücke ging es darum, ein Gutachten über die Auswirkungen einzuholen, die mit der vom Kabinett geplanten Freigabe der Grundstückspreise im Rahmen des kommenden Bundesbaugesetzes zu erwarten sind. Außer den Professoren Höffner (Theologie), Neundorfer (Soziologie) und Meyer (Wirtschaftswissenschaft) gehört dem Ausschuß Stuttgarts Oberbürgermeister Dr. Klett an. Den Vorsitz führte Dr. Ernst.
Das Resultat der mehrmonatigen Ausschußberatungen fand seinen Niederschlag im Band 12 der ministeriellen Schriftenreihe, in deren Band 11 sich Bundesrichter Dr. Ernst schon einmal zu dem Wertausgleich geäußert hatte. Bundestagsabgeordnete, die den Band 11 der Reihe aufmerksam studiert haben, werden nun aber erstaunt feststellen, was Bundesrichter Ernst über das gleiche Thema in Band 12 zu Papier gebracht hat.
Aufgrund von Einwendungen, die laut Text des Gutachters ihr "Gewicht" haben, wird nämlich hier der Wertausgleich verworfen. Vor allem, so erläutert Wissenschaftler Dr. Ernst, sei die Steigerung des Bodenwerts niemals so exakt herauszufinden, daß sie "die Grundlage einer Abgabe sein könnte, die auf Abschöpfung des so entstandenen Mehrwertes zielt".
Die zwischen Gutachten und früherer Erklärung klaffende Differenz ficht den Bundesrichter Ernst nun allerdings nicht an. Der Aufsatz in Band 11, so sagt er, basiere noch auf früheren Überlegungen. Mittlerweile habe er seine wissenschaftliche Ansicht weiterentwickelt und in gewissem Sinne modifiziert. Dr. Ernst sieht auch nur einen Zufall darin, daß seine ausgereifte Ansicht über den Wertausgleich genau der Einstellung entspricht, die Bundeswohnungsbauminister Lücke in jüngster Zeit über das Bodenwertproblem geäußert hat. Immerhin könnte dieser Umstand von Bedeutung sein. Paul Lücke nämlich sucht vorsorglich einen Nachfolger für seinen pensionierungsreifen Staatssekretär Dr. Wandersleb. Und Bundesrichter Ernst steht auf der Kandidatenliste.
Bundesrichter Ernst
Bau- und Bodenakrobatik
Wohnungsbau-Staatssekretär Wandersieb
Nachfolger gesucht

DER SPIEGEL 48/1958
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