09.04.1973

SLUMSDringend Käufer gesucht

Verleger Axel Springer erwarb in Hamburgs Altstadt ein Elendsviertel. Jetzt drohen ihm beim Verkauf Millionen-Verluste.
In den Hauseingängen liegt Dreck, durch Farb- und Putzreste graut das Mauerwerk. Die steilen Treppen sind ausgetreten und schadhaft, Nägel ragen aus den Stufen, die Geländer wackeln gefährlich, sind teilweise unbrauchbar.
Ein drei Meter hoher schwarzer Fleck an der Korridorwand kündet von einem Mülleimer-Brand. der, so erinnern sich Hausbewohner, hier vor mehr als zwei Jahren sich ereignete.
Die Wohnungen in den kompakt verdichteten Blöcken mit Vor-, Hinter- und Nebenhäusern haben weder Luft noch Licht. Durch Fenster. die sich vielfach nicht mehr öffnen lassen, weil das Holz verrottet ist, geht der Blick auf grauschwarze Wände, die -- kaum einen Meter entfernt -- vor den Fensterlöchern aufragen. Schwiemeliges Oberlicht schafft so etwas wie unheiliges Halbdunkel, in vielen Wohnungen brennt die Lampe auch am hellen Tag. Viele Wohnungstüren sind kaputt, 40 Jahre alte Türgriffe baumeln herab.
"Wenn der Wind schief steht, schlägt das Feuer aus dem Ofen", berichtet ein Rentner, der ohne Hoffnung ist. Dafür sind die Ratten mobil, die in den Kellern handtellergroße Löcher in das Mauerwerk fraßen. Ein Springer-Mieter, der im Parterre wohnt und die Toilette im Keller hat: "Wenn ich auf dem Topf sitze, gucken die Ratten solange weg.
Die Grundstücke liegen in der Hamburger Altstadt, Alter Steinweg, Wexstraße und Brüderstraße -- 32 Anwesen. 280 Wohnungen zu mäßigen Mieten.
Das Areal ist zu haben. Der Großverleger Axel Springer ("Seid nett zueinander"), Eigentümer der Wohn-Klabachen, bot die 10 930 Quadratmeter Ende Januar der staatlichen und gemeinnützigen Hamburger Wohnungsbaugesellschaft Saga an, als "Preisvorstellung" nannte ein Makler 2300 Mark je Quadratmeter, zusammen gut 25 Millionen Mark. Als das ARD-Magazin Panorama am vergangenen Montag diese Summe nannte, dementierte Springer-Geschäftsführer Ernst J. Cramer -- zu Unrecht: Die Vermittlungsfirma E. Scholz & Co. hatte das Angebot schriftlich unterbreitet.
Käme es zum Abschluß, hätte der Verleger ein sehr schönes Geschäft getätigt. Denn die Grundstücke, die er von 1963 bis 1971 erwarb, hatten ihn nur weit weniger als die Hälfte des im Januar verlangten Preises gekostet.
Den nicht so weit weg liegenden Verdacht, Axel Springer habe die Moder-Quartiere erworben, um daraus Spekulationsgewinne zu ziehen, ließ der Verleger in einer Erklärung für das Fernsehen dementieren. "Ursprünglich", so hieß es, sei der Komplex "als Reserve-Areal zur Erweiterung von Verlagskapazitäten unseres Hauses erworben worden.
Den Kauf tätigte Springer, obwohl in einem seit 1952 gültigen Baunutzungsplan an dieser Stelle weder Bürohäuser noch Druckereianlagen errichtet werden dürfen. Ausweislich der Pläne durften und dürfen in diesem Gebiet lediglich Wohnhäuser sowie Einrichtungen für Kleingewerbe gebaut und unterhalten werden.
Tatsächlich konnte Springer beim Kauf der Grundstücke hoffen, der Stadtstaat werde -- wie das ehedem bei anderen Großbau-Interessenten. etwa Unilever, auch geschah den Baunutzungsplan andern und gestatten, daß sanierungsbedürftige Wohn-Altbauten abgerissen und durch profitable Gewerbebauten ersetzt würden.
Die Springer-Zentrale bestätigte dem SPIEGEL in der vergangenen Woche, daß solche Erwartungen hei Gesprächen mit der Baubehörde gestärkt worden seien. Auf Spekulationsgewinn habe Springer nie gehofft.
Des Verlegers Grundstücksmanager haben in Wahrheit andere Sorgen. Da der Verlag mittlerweile anderswo gebaut hat, ist der Altstadt-Komplex nicht mehr vonnöten. Zudem drohen Springer erhebliche Verluste. die im Januar vorgebrachte Preisidee von 2300 Mark je Quadratmeter erwies sich als völlig unrealistisch. Denn da auch nach einem netten Programmplan auf diesem Areal fast nur Wohnhäuser gebaut werden dürfen, kann kein Käufer für diesen Preis die Grundstücke übernehmen und sanieren. Dann nämlich müßten die Mieter Preise zahlen, die allenfalls in süperben Villen-Lagen tu haben sind.
Bereits im März reduzierte der Verlag seine Preisforderung gegenüber dem Saga-Vorstand Hans-Ulrich Klose. gleichzeitig Chef der SPD-Fraktion im Hamburger Rathaus. auf 1900 Mark je Quadratmeter. Aber auch diesen Betrag will und kann die Saga für die Mottenburgen nicht aufbringen. Grund: Die Bürgerschaft will und muß Springers Stadtteil irgendwann "um Sanierungsgebiet erklären. Der SPD-Fraktionschef der zuständigen Bezirksversammlung Mitte, Hans Borck, rechnet mit entsprechenden Beschlüssen im kommenden Herbst. Dann nämlich stehen Bürgerschaftswahlen vor der Für.
Wird aber Springers Bruchviertel zum Sanierungsgebiet erklärt, muß der Verleger sich laut Städtebauförderungsgesetz mit eigenen Mitteln am Umbau des Areals beteiligen (Bund und Stadt Hamburg zahlen Zuschüsse). Will er das nicht, wird er von Gesetz wegen enteignet zu einem Preis. der unter den von ihm gezahlten Einstandspreisen liegt.
Gemäß den Vorschriften des Städtebauförderungsgesetzes bemißt sich im Sanierungsgebiet die Entschädigung nach dem Verkehrswert der Grundstücke, den ein neutraler Gutachter-Ausschuß festsetzt. Der 1964 zuletzt veranschlagte Wert liegt in diesem Teil der Altstadt bei etwa 400 Mark je Quadratmeter. Selbst wenn der Gutachterausschuß jetzt eine neue Schätzung vornehmen sollte, ist nach Meinung der Experten ein Verkehrswert von mehr als 800 Mark kaum möglich.
Der Saga-Manager Klose hat in Gesprächen mit den Springer-Bevollmächtigten bereits durchblicken lassen. zu diesem Preis werde die staatseigene Wohnungsbaugesellschaft den Altstadt-Komplex möglicherweise übernehmen: zu rund acht Millionen Mark statt den von Springer zuletzt vorgeschlagenen 20 Millionen. Mehr sei nicht drin.
Käme ein Abschluß auf dieser Basis zustande, hätte der Verleger bei seinem Abstecher ins Grundstücksgeschäft mit Zitronen in Millionenhöhe gehandelt. Denn schon 1963 hatte Axel Springer 850 Mark für den Quadratmeter bezahlt, bei späteren Zukäufen in den Jahren 1968 bis 1971 zwischen 895 und 1300 Mark.
Obwohl Springer trotz aller Mieter-Proteste die ohnehin sanierungsreifen Bauten weiter verrotten ließ -- die meisten Instandsetzungs-Forderungen der Mieter wurden vom Springer-Grundstücksverwalter Arnold Hertz abgewimmelt -- " warf die Anlage nur wenig Gewinn ab: Mieteinnahmen von rund 660 000 Mark standen 1972 Aufwendungen von 340 000 Mark gegenüber.
Die Zeit drängt: Nervös fahnden die Verlagsmanager nach einem Käufer. der wenigstens den Einstandspreis von etwa 15 Millionen Mark (Verlags-Angabe) zuzüglich einer kleinen Verzinsung zahlt. Die Aussichten sind so günstig nicht, da ein Käufer für diese Häuser schwerlich einen so hohen Preis zahlt, wenn er später enteignet und mit dem niedrigen Verkehrswert entschädigt wird.
Sollte der Verleger unerwartet aber doch noch einen Gewinn machen, droht ihm Ungemach vom Finanzamt. Axel Springer hatte die Grundstücke nicht im Namen seines Verlagshauses, sondern persönlich erworben. In der Panorama-Sendung am vergangenen Montag aber ließ er eine Erklärung verlesen. das Investment sei für betriebliche Zwecke bestimmt gewesen
Mit dieser Erklärung könnte der Altstadtbesitzer den steuerfreien Gewinn. der privaten Grundstücksverkäufern nach zweijährigem Besitz winkt, gefährden. Denn firmeneigene Grundstücksgewinne unterliegen der Körperschaftsteuer.
Die mit der Materie vertrauten SPD-Politiker des Hamburger Stadt- und des Bezirksparlaments beobachten den Fortgang der Ereignisse mit lebhaftem Interesse. Der SPD-Kommunalpolitiker Borck erklärte, die Möglichkeit, daß Axel Springer die Altstadt mit Verlust räumen muß, erfülle ihn "wegen des abschreckenden Beispiels mit tiefer Befriedigung".

DER SPIEGEL 15/1973
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