25.08.1969

GESELLSCHAFT / GRUND UND BODEN26 781 Prozent

(siehe Titelbild)
Seit 1959 steht die Volksschule Am Hohen Ufer im Zentrum Hannovers zu zwei Drittel. Der Rest konnte zehn Jahre lang nicht gebaut werden, weil das Grundstück vom Eigentümer nicht freigegeben wurde; er bestand auf Weiderechten, verbürgt in einer mittelalterlichen Urkunde. 130 Kinder müssen deshalb andere, entfernte Schulen besuchen.
Auf der Autobahn Wiesbaden-Frankfurt, unmittelbar vor der Abfahrt nach Mainz, steht ein altes Haus, in dem eine 83jährige Miteigentümerin wohnt. Das Verkehrshindernis gehört einer Erbengemeinschaft. Als die Straßenbauer das Haus abreißen wollten, weil es genau auf ihrer Trasse stand, verlangten die Eigentümer für ihr Grundstück -- amtlich geschätzter Wert: 50 000 Mark -- außer einer Ersatzwohnung für die Greisin und einem neuen Grundstück noch 100 000 Mark in bar. So viel wollten die Behörden nicht bezahlen; der Autobahn-Verkehr wurde über den Mittelstreifen um das Haus herumgeleitet (siehe Titelbild).
Weil die Max-Planck-Gesellschaft in Planegg (südwestlich von München) ein Biochemisches Institut errichten wollte, beschlossen die Gemeinderäte am 30. Juli 1964 einstimmig, das erforderliche Areal für den Bau freizugeben. Einen Tag später stieg der Bodenpreis von drei auf vierzig Mark je Quadratmeter. Mit zehn von insgesamt zwölf Grundbesitzern hat sich die -- zu 95 Prozent aus Steuermitteln finanzierte -- Max-Planck-Gesellschaft mittlerweile geeinigt; sie zahlte zwischen 40 und 82 Mark. Zwei Bauern wollen noch immer nicht verkaufen; sie verlangen mindestens 100 Mark.
Das zehnjährige Schul-Fragment in Hannover, das hinderliche Haus auf der Autobahn, die in Planegg noch immer nicht bodenständig gewordene Max-Planck-Gesellschaft -- an derartigen Fällen erweist sich, wie in der Bundesrepublik das Allgemeingut Boden der Allgemeinheit vorenthalten werden kann.
Wo Universitäten errichtet, Spielplätze oder Parks angelegt werden sollen, stehen den Bedürfnissen aller die Interessen einzelner im Wege.
"Daß im Mittelpunkt des Planens, des Bauens und Wohnens der Zukunft der Mensch als Ordnungsbild steht, der Mensch als Gottes Ebenbild" -- das sagt Paul Lücke von der CDU, ehemals Bonner Wohnungsbauminister.
Daß für zukünftiges Bauen und Wohnen miserabel oder gar nicht geplant wird und der Mensch, und sei er
* Das Titelbild zeigt die Autobahn Wiesbaden--Frankfurt kurz vor der Abfahrt nach Mainz, wo der Verkehr um ein altes Haus herumgeleitet werden muß. Die Luftaufnahme wurde freigegeben unter der Nummer 668/69 durch den Regierungspräsidenten in Darmstadt,
auch ein Ebenbild, allenfalls im Mittelpunkt von Profitinteressen steht -- das trifft es eher.
"So makaber es klingt, ich muß um einen Friedhof schachern wie ein Viehhändler", klagt Münchens Kommunal- und Grundstücksreferent Werner Veigel, 42. "Die Grundstückseigentümer wissen, daß wir kaufen müssen, weil die Toten sonst rumliegen -- und ihrem Wissen entsprechend setzen sie die Preise an."
Und was für Preise.
Für 33 Millionen Mark handelte das Land Baden-Württemberg bislang 241 Hektar Baugrund für die neue Universität Konstanz ein. Zwei Hektar muß das Land noch kaufen -- darunter sind 2900 Quadratmeter, deren Besitzerin sich nicht mit dem Quadratmeterpreis von 55 Mark zufriedengeben will, den das Land ihren Nachbarn zahlte. Sie verlangt 100 Mark: mehr als das Hundertfache dessen, was sie 1954 für den Quadratmeter Boden ausgegeben hatte -- nämlich 90 Pfennig.
Landwirt Martin Zehetmayr aus dem Münchner Stadtrand-Dorf Perlach trat letztes Jahr 50 Hektar seiner Ländereien an die gewerkschaftseigene Wohnungsbaugesellschaft Neue Heimat ab, die auf Perlachs Feldern eine Trabantenstadt baut. Als Entschädigung für die Äcker (Einheitswert rund 12 000 Mark) erhielt Bauer Zehetmayr 20 Millionen Mark in bar sowie ein neues Bauerngut im Werte von 15 Millionen Mark.
Zehetmayrs neuer Hof liegt ebenfalls am Münchner Stadtrand, seine neuen Felder werden nach städtischen Planungen spätestens in drei Jahren ebenfalls Bauland sein, mithin weitaus wertvoller. Und die Neue Heimat verhandelt schon wieder mit Zehetmayr, um ihm einen Teil des neuen Bauerngutes abzukaufen.
"Es gibt Tausende von Beispielen", teilte Georg Leber 1966 -- damals noch Vorsitzender der Industriegewerkschaft Bau, Steine, Erden, heute Bundesverkehrsminister -- auf dem Gewerkschaftstag seiner IG mit. "In München hat man eine Satellitenstadt geplant. Die nassen Wiesen, auf denen sie gebaut werden sollte, kosteten vorher 93 Pfennig pro Quadratmeter. Nachdem offenkundig wurde, daß dort gebaut werden sollte, und die Makler sich dabei einschalteten, stieg die Forderung von Geschäftemachern und Maklern, die den Boden in der Zwischenzeit an sich gezogen hatten, auf 250 Mark. Kollegen, hört mal gut zu. Ich habe lange daran gerechnet. Das ist eine Preissteigerung um 26 781 Prozent."
Und um so teurer werden die nassen Wiesen, je weiter sich die Städte ausdehnen. Jahr für Jahr fressen Wohnblocks und Eigenheime durchschnittlich 35 000 Hektar Felder, Wald und Wiesen -- ein Terrain von der Größe der Stadt Bremen.
In den USA gehen Soziologen und Städteplaner davon aus, daß sich die Stadtflächen bis zum Jahre 2000 verdoppeln werden -- eine Entwicklung, die unvermeidlich scheint in der Industriegesellschaft mit ihren wirtschaftsdynamischen Ballungszentren.
Tief im Emsland oder hinten in Niederbayern kostet ein Stück Landschaft noch Pfennige. Im Dorf ist der Boden für ein paar Mark je Quadratmeter zu haben, am Stadtrand schon für 20 oder 30 Mark. 60 bis 90 Mark kostet der Quadratmeter in besseren Wohnlagen, dreistellige Summen in den besten.
In den Zentren, wo die stählernen, gläsernen Wahrzeichen der Konsumgesellschaft aufragen, explodieren die Preise in Tausender: 5000 Mark je Quadratmeter auf der Stuttgarter Königstraße, 7000 Mark am Hamburger Neuen Wall, 8000 Mark auf der Kölner Hohen Straße.
In der Neuhauser und Kaufinger Straße, im Einkaufszentrum Münchens, beträgt der Quadratmeterpreis sogar 12 000 Mark -- soviel wie ein Mercedes 220 kostet. Im Rathaus am Ostende dieser Kaufhaus-Schlucht gilt als selbstverständlich, daß es sich dabei nur um einen "offiziellen", nämlich der Behörde gemeldeten Preis handelt; weiteres Geld wechselt offenbar unter dem Tisch den Besitzer für Boden, der nach dem Kriege für 400 Mark zu haben war.
"Bei Trinkwasser, beispielsweise, käme niemand auf den Gedanken, als Zuteilungsmaßstab für die Erschließung und Verteilung den Geldbeutel entscheiden zu lassen", sagt Münchens Oberbürgermeister Hans-Jochen Vogel. "Wer Trinkwasser zurückhielte, damit es im Preis steigt, würde als Wucherer gebrandmarkt. Trinkwasser unterliegt den schärfsten öffentlichen Kontrollen. Ich behaupte, daß die Grundstücke, insbesondere in den Zentren unserer Städte, bereits den Knappheitsgrad und die gesellschaftliche Funktion des Trinkwassers erreicht haben."
Von 1962 bis Ende 1968 sind die Baulandpreise, so das Statistische Bundesamt, im Bundesdurchschnitt um fast 100 Prozent gestiegen, also jährlich um etwa 13 Prozent: doppelt soviel, wie ein -- als "Sparbrief des kleinen Mannes" gepriesener -- Pfandbrief einbringt.
Gleichwohl verniedlicht die 100-Prozent-Eskalation noch die Preissteigerung auf dem Bodenmarkt. Denn Statistiken weisen Preissteigerungen nur aus jeweils für landwirtschaftlich genutzte Fläche, jeweils für Bauerwartungsland, jeweils für Bauland. Der Preissprung, mit dem ein Grundstück aus der einen Kategorie in die nächste, also vom Acker zum Bauland aufrückt, bleibt unberücksichtigt.
Wenn die Statistiken sich entsprechend bereinigen ließen, schlüge sich das häufig eher in Zahlen von 1000 denn von 100 Prozent nieder -- wie in Stuttgart, wo 600 Hektar Bauern- und Gärtnerland am Stadtrand einen Gesamtwert von 90 Millionen Mark hatten, bevor die Kommune das Gelände 1967 in einem Flächennutzungsplan als künftiges Wohnbaugebiet auswies.
Sobald, in einigen Jahren, die verbindliche Bauleitplanung fertig ist, werden die 600 Hektar -- nach Schätzungen des Stuttgarter Bürgermeisters und Vizepräsidenten der Deutschen Akademie für Städtebau und Landesplanung, Dr. Christian Farenholtz -- einen Wert von 1,35 Milliarden Mark repräsentieren und ihren rund 6000 Einzeleigentümern, nach Abzug der Erschließungskosten, ein Vermögensplus von insgesamt einer Milliarde eingebracht haben.
Das ist das Dreifache der "Aufwendungen, die zwischen 1949 und 1969 in Stuttgart für 107 Schulanlagen mit 2500 Klassenräumen und 57 Turnhallen investiert worden sind" (Farenholtz).
Das Stuttgarter Beispiel läßt die Schätzung des linken Marburger Soziologie-Professors Werner Hofmann, die Gewinne aus Bodenwertsteigerungen nach dem Kriege beliefen sich auf "mindestens 100 Milliarden Mark", eher zurückhaltend erscheinen.
Dieses gewaltige Vermögen ist nicht erarbeitet worden -- es ist rechtmäßiger Profit aus Bodenspekulationen, die meist nicht besteuert werden, aus Wucher, der nicht verfolgt werden kann, aus Erpressung, die keinen Staatsanwalt interessieren darf.
Solange der Grundeigentümer das Recht auf freie Verwertung seines Grundstücks so exzessiv beanspruchen kann, daß das Gemeinwohl darunter leidet, ist jedenfalls nicht verwerflich, wenn die Eigentümer ihren Besitz so teuer wie möglich machen. Und mitunter nimmt die "Bereicherung Privater zu Lasten der öffentlichen Hand" und kommunaler Interessen, wie Hofmann schreibt, "die Formen eines Satyrspiels an
So in der Münchner Vorstadt Au, wo 1959 die Neue Heimat einige Blöcke sanieren sollte. Messungen ergaben, daß einer Frau genau 0,1571 Quadratmeter Grund gehörten -- eine Fläche, die sich mit zweieinhalb Bogen Schreibmaschinenpapier abdecken läßt.
Für diesen Splitter aus einer Erbschaft wünschte die Au-Frau 3000 Mark in bar sowie weitere Leistungen im Wert von genau 2000 Mark -- also buchstäblich ihren Boden mit Fünfhundertmark-Scheinen ausgelegt (Quadratmeterpreis mithin: 31 827 Mark).
Die Neue Heimat feilschte 18 Monate, dann zahlte sie "zähneknirschend", so ihr Geschäftsführer Ludwig Geigenberger, 41, "aber sonst wäre die ganze Sanierung hinausgezögert worden. Was sollten wir machen, es war nun mal ihr Eigentum".
Das ist ein Schlüsselwort im deutschen Satyrspiel von Grund und Boden. Im Paragraphen 903 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) heißt es: "Der Eigentümer einer Sache kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen."
Es ist bezeichnend, daß es im ersten Entwurf dieses aus dem Geist der Gründerzeit geborenen Paragraphen nicht hieß, der Eigentümer könne mit seinem Eigentum "nach Belieben verfahren", sondern -- unverschleiert -- "nach Willkür".
Auch die gültige, euphemistische Fassung setzt freilich ein "unbeschränktes individuelles Herrschaftsrecht", das -- so der BGB-Kommentar Palandt -- "unter dem Einfluß des Naturrechts und der Aufklärung, die von dem "unverletzlichen, geheiligten" Eigentum sprachen, sowie des wirtschaftlichen Liberalismus" von der "Pandekten-Wissenschaft des 19. Jahrhunderts" entwickelt wurde.
Die Bonner Republik des 20. Jahrhunderts aber, die sich als sozialer Rechtsstaat verstehen möchte, läßt dem willkürlichen Umgang mit dem Eigentum Grund und Boden weitgehend freies Spiel -- obwohl es im Artikel 14 des Grundgesetzes heißt: "Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen."
Freilich: Eigentum -- das ist nicht nur Rechtsbegriff, nicht nur materielle Sicherheit. Mehr noch verbinden die meisten Deutschen nach zwei Kriegen und zwei Inflationen mit dieser Vokabel etwas Erhabenes, fast Weihevolles. Wer über Eigentum verfügt, der ist wieder wer -- tüchtig, solide, zielstrebig und antikommunistisch.
"Wahre Freiheit", so artikulierte die CDU schon 1951, "kann nur dort gedeihen, wo persönliches Eigentum gesichert ist. Eigentumslosigkeit führt zur Vermassung." Es war eine Deklamation zur Rettung des Abendlandes. Denn nach CDU-Begriffen ist ein Bolschewik wesentlich deshalb ein Bolschewik, weil er nichts hat; wer aber hat, der läßt sich auch nichts nehmen.
"Unsere bedrohte Lage am Eisernen Vorhang", vertiefte Paul Lücke später die Metaphysik seiner Partei, "fordert mehr denn je persönliches Eigentum in den Händen breiter Kreise. Das Eigentum an Grund und Boden ist die sicherste, glaubwürdigste und ursprüngliche Form des Eigentums überhaupt."
Nicht so glaubwürdig freilich, daß eine Kommission des Evangelischen Kirchentages in diesem Jahr der Versuchung widerstanden hätte, eine Resolution zu verabschieden, in der es lapidar heißt: "Aufhebung des privaten Eigentums an Grund und Boden." Und es fügt sich, daß der "Eigentumsfimmel der CDU/CSU, in dem die Tragik unseres Aufbaus nach 1945 liegt" (Hannovers SPD-Oberbürgermeister August Holweg) auch höheren Orts keine rechte Stütze findet.
Papst Pius XI. 1931 in seiner Enzyklika "Quadragesimo anno": "Daß beim Eigentumsgebrauch nicht nur an den eigenen Vorteil zu denken, sondern auch auf das Gemeinwohl Bedacht zu nehmen ist, folgt ohne weiteres aus der bereits betonten Doppelseitigkeit des Eigentums mit seiner Individual- und Sozialfunktion."
Und Paul VI. ganz aktuell 1965: "Die Neuordnung der Städte erfordert mutige Entschlüsse, bei denen man nicht umhin kann, angeblich traditionelle Werte zu überprüfen, die in Wirklichkeit nichts anderes sind als die willkürliche Verteidigung von Sonderinteressen ... So wird es beispielsweise nötig sein, furchtlos daran zu erinnern, daß das Recht auf Eigentum niemals zum Schaden des Gemeinwohls geltend gemacht werden kann."
Jesuitenpater Oswald von Nell-Breuning weiß, daß "auch die christliche Soziallehre dem Zeitgeist des 19. Jahrhunderts ihren Tribut gezollt" und den einseitig individualistischen Eigentumsbegriff in ihr Kategoriensystem habe eindringen lassen. "Ganz oben", in den Verlautbarungen der Päpste, sei das seit Jahrzehnten wieder berichtigt worden -- "bis in die Reihen des Fußvolkes ist diese Berichtigung aber immer noch nicht durchgedrungen".
Auch noch nicht zu den Christdemokraten, die aus Eigenheimen ein Bollwerk gegen den Kommunismus bauen wollten, um der "Vermassung" zu begegnen. Die aber wirklich von Vermassung bedroht waren, die Besitzlosen, kamen -- wenn sie arm genug waren -- im sozialen Wohnungsbau unter oder mußten -- wenn sie etwas hatten -- "verlorene Baukostenzuschüsse" zahlen (an die Hausbesitzer, die steuerbegünstigt bauen durften).
So ist das deutsche Volk über der Eigenhaus-Ideologie eher zerfallen: in Hausbesitzer und Habenichtse, von denen nicht weniger als 900 000 mittlerweile staatliches Wohngeld bekommen, weil sie sonst die hohen Mieten nicht bezahlen könnten.
Den christdemokratischen Eigenheim-Ideologen, die -- wie Lücke -- "persönliche Freiheit und privates Eigentum" zu tragenden "Säulen" unterm "Dach dieser unserer abendländischen Welt" zurechtgipsen, erschließt sich schwerlich, was der Sozialpsychologe Professor Alexander Mitscherlich meint: " Das Einfamilienhaus ist der Inbegriff städtischer Verantwortungslosigkeit und der Manifestation des privaten Egoismus."
Und sie haben möglicherweise nicht einmal erkannt, daß sich ihre Ideologie selber ad absurdum führt: weil es immer schwieriger für den Aushäusler wird, sich zum Hausbesitzer emporzumendeln. Denn, so Professor Hofmann, "es ist nicht mehr ungewöhnlich, daß der Boden teurer ist als das darauf errichtete Haus".
So etwas wird im sozialen Rechtsstaat hingenommen wie das heiße Sommerwetter -- es ereignet sich eben. Doch "aus der Tatsache, daß weder die Öffentlichkeit noch die Wissenschaft an praktischen und theoretischen Problemen der Bodenbenutzung, der bestehenden Form des Bodeneigentums und Bodenrechts, also der Bodenordnung im Rahmen unserer Gesellschaftsordnung, ausgeprägtes Interesse zeigen, läßt sich nicht unmittelbar folgern, diese Probleme seien unaktuell und lediglich von untergeordneter Bedeutung" (so Diplom-Sozialwirt Folker Schreiber, 30, Herausgeber der Broschüre "Bodenordnung?"*).
In der Tat nicht. Einer der jungen Autoren des Schreiber-Bandes, die diese Barriere der Indolenz zu durchbrechen suchen, der Diplom-Volkswirt Ulrich Pfeiffer, 30, hat die Mängel der westdeutschen Bodenordnung analysiert. Ansatzpunkte der Kritik:
* Die stetigen, extrem hohen Bodenpreissteigerungen führen zu ungerechtfertigten Gewinnen der Eigentümer.
* Der ständig wachsende Bodenbedarf für Kollektivzwecke (Schulen, Straßen, Krankenhäuser, Parks, Spielplätze) kann oft nicht rechtzeitig und in angemessenem Umfang gedeckt werden oder nur zu extrem hohen Preisen.
* Die städtebaulichen Maßnahmen wie Sanierung und Städteerweiterung sind in der Regel nur unter großen Schwierigkeiten und Verzögerungen durchsetzbar; viele Lösungen scheitern an der Starrheit der bestehenden Rechte.
* Die überhöhten Bodenpreise verteuern und erschweren den Wohnungsbau.
So gewaltig sind die Preise emporgeschraubt worden, daß mancherorts selbst der soziale Wohnungsbau nur zu asozialen Bedingungen möglich wäre.
"Bei Preisen von 100 Mark pro Quadratmeter ist kein sozialer Wohnungsbau mehr drin", so Dr. Eugen Keidel, Oberbürgermeister des südbadischen Freiburg. "1970 haben wir erstmals kein Gelände für den Einfamilien- und Reihenhausbau verfügbar."
Auch "im Ballungsraum Stuttgart sind die Preise so hoch, daß fast kein sozialer Wohnungsbau mehr möglich ist" (so ein Sprecher der Gemeinnützigen Siedlungsgesellschaft des Hilfswerks der Evangelischen Kirche in Deutschland).
Die Mainzer Baugemeinde der Heimatvertriebenen, ein gemeinnütziger Mini-Verein von 200 Flüchtlingen, "muß jedes Jahr um Genehmigung
* Erschienen im Karl Krämer Verlag, Stuttgart; 103 Seiten; 13,80 Mark.
nachsuchen, nicht bauen zu müssen" (Baugemeinde-Vorstandsmitglied Brunhild Kadgiehn). Denn, so Frau Kadgiehn: "Wenn wir nicht bauen, verlieren wir unsere Gemeinnützigkeit. Seit Jahren wollen wir zwar bauen, aber können nicht, weil wir kein Land haben."
Die Neue Heimat in Bayern baut zwar, aber kaum noch sozial -- teure Heimat. Geschäftsführer Geigenberger: "In der Miete je Quadratmeter stecken bis zu drei Mark, die der Baugrund gekostet hat."
Die Bodenumsätze sind von Jahr zu Jahr geschrumpft, 1968 wechselten in der Bundesrepublik nur noch knapp 115 Millionen Quadratmeter baureifes Land und Rohbauland den Besitzer (gegenüber 230 Millionen Quadratmeter im Jahre 1962). Und nur schwer erschließt sich den Bürgern der vermarkteten Republik, daß Grund und Boden keine Ware im herkömmlichen Sinne ist.
Boden ist weder produzierbar noch dehnbar noch transportierbar, und die Extrem-Preise "werden ermöglicht durch die spezifische Unvermehrbarkeit des Bodens, die vielen Grundeigentümern eine monopolartige Stellung verschafft" (Pfeiffer).
Der grundsätzliche Marktvorteil ist nur eines von vielen Privilegien. Jedermann in Deutschland muß sein Vermögen zum vollen Wert versteuern, der Bodenbesitzer aber gibt einen "manipulierten Wert" an -- so der Lehrbeauftragte für Boden- und Baurecht an der Universität Köln, Werner Pohl.
Denn die Grundsteuer richtet sich nach dem sogenannten Einheitswert, der 1935 festgesetzt wurde. Pohl: "Man kann wohl sagen, daß diese Werte von 1935 die tiefsten aller Grundstückswerte seit 1900 sind."
Tatsächlich sind die Preise seit 1935 unablässig gestiegen, und der wirkliche Wert (Verkehrswert) eines Stück Bodens mag das Zehn-, Zwanzig- oder Dreißigfache des Einheitswertes betragen; versteuert wird immer noch nach den Preisen von 1935.
In der Praxis sieht das so aus: 1000 Quadratmeter am Rande einer Stadt, 1935 mit 20 Pfennig pro Quadratmeter bewertet, haben 1960 als Bauerwartungsland einen Verkehrswert von 50 Mark je Quadratmeter erreicht; Wert des Areals mithin 50 000 Mark. Acht Jahre später -- das Grundstück ist inzwischen baureif geworden -- verkauft der Eigentümer zu einem Quadratmeterpreis von 100 Mark; Erlös mithin 100 000 Mark.
Die steuerlichen Lasten für den Grundstückseigentümer: praktisch null. Die auf dem Einheitswert von 1935 basierende Grundsteuer betrug für das Grundstück im Jahr fünf Mark (Durchschnittswert), seit 1960 also 40 Mark -- bei einem Vermögenszuwachs von 50 000 Mark allein in diesen acht Jahren.
Während sonstige Einkünfte der Einkommensteuer unterliegen, bleiben die Grundstücksgewinne praktisch einkommensteuerfrei.
Nur wer als Privatmann ein Grundstück innerhalb von zwei Jahren verkauft, muß den Gewinn entsprechend dem Einkommensteuersatz versteuern -- ein unzulängliches Mittel gegen die Bodenspekulation, denn wer diesen Termin verstreichen läßt, darf (nach 24 Monaten und einem Tag) den vollen Verdienst brutto einstreichen.
Selbst Firmen können bei der Auflösung solcher stillen Reserven ihre Steuerlasten mindern und die Besteuerung hinausschieben, wenn sie den Erlös wieder in Grundstücken anlegen oder langfristige Investitionen vornehmen.
Zu Recht betrachten Bauplatzkäufer und Mehrfamilienhaus-Bauherren daher -- wie die Stuttgarter Firma Dr. Lübke, ein Spezialunternehmen für Vermögensanlagen in Grundbesitz, unlängst in ihrem Kundenbrief feststellte "die Anlage in Grundbesitz als beste Kapitalanlage" und versprechen "sich für die Zukunft durch weiter steigende Preise einen erheblichen steuerfreien Vermögenszuwachs".
Konsequenz der Einkommensteuerregelungen: Das Produktionsmittel Boden wird zu einem bevorzugten Vermögensobjekt; die Aussicht auf hohe steuerfreie Vermögeosgewinne und nicht mehr das Ziel einer optimalen Bodennutzung bestimmen die Dispositionen vieler Eigentümer.
"Der Markt", konstatiert Pfeiffer mithin, "kann keine geordnete Besiedlung herbeiführen." Volkswirtschaftlich wichtige Projekte der Raumplanung und des Städtebaus werden erschwert oder gar verhindert. Das gilt sowohl für die Stadterweiterung (nach außen) als auch für die Stadtsanierung (im Inneren).
Will sich die Stadt ausdehnen, so nimmt sie in aller Regel auf dem künftigen Bauland Investitionen vor
vom Straßen- bis zum Schulbau, Das sind Vorleistungen auf Kosten des Steuerzahlers, von denen vor allem der Grundeigentümer profitiert; dessen Grundstück wird wertvoller.
Münchens OB Vogel: "Der Bauer Meier hat eine saure Wiese mit einem Quadratmeterwert von 1,20 Mark. Eines Tages weisen wir dieses Gebiet als Bauland aus, damit hat Herr Meier auch ein Baurecht, und in diesem Moment steigt der Wert auf 90, auf 95 Mark, ohne daß der Bauer auch nur irgendeine Leistung erbracht hat. Dann schließt die Gemeinde auf, Indem sie Kanal, Straßen, eine Schule baut. Als Folge steigt das nunmehr erschlossene Bauland auf 180 und 200 Mark."
Will die Gemeinde sanieren, das heißt, alte Wohnviertel mit verfallenen, unhygienischen Häusern abreißen und neue Wohnviertel bauen, enge Straßen beseitigen oder Krankenhäuser und Spielplätze anlegen, so muß sie sich Kopf für Kopf mit oft Hunderten von Eigentümern arrangieren.
Wenn solche Pläne auch nur andeutungsweise ruchbar werden, steigen in den Altbauvierteln die Preise, werden in Bruchbuden fiktive Mietverträge über 20 Jahre abgeschlossen. Kurt Kuckenburg, Chef des hannoverschen Liegenschaftsamtes: "Jede Sanierung bricht zusammen, wenn der einzelne Eigentümer uns hinhält."
Im niedersächsischen Hameln scheiterte ein Plan zur Altstadtsanierung bislang einzig an der 140 000-Mark-Forderung eines Friseurs für ein altes Haus auf einem 120-Quadratmeter-Eckgrundstück. Mitte der 50er Jahre hatte der Friseur das Anwesen für 9000 Mark erworben.
40 bis 80 Mark ist heute der Boden im einstigen Fürther Getto wert, und das Gelände ist noch nicht einmal kanalisiert. Jetzt soll die Neue Heimat das Terrain sanieren, aber bisher vermochte sie erst 55 Prozent des Gebiets zu erwerben. Wer noch nicht verkauft hat, verlangt "Phantasiepreise" (Geigenberger), nämlich bis zu 1000 Mark.
Im Wiederaufbau- und Sanierungsgebiet an der Hamburger Straße in Hamburg wechselte ein 1963 für 172 Mark je Quadratmeter erworbenes Trümmergrundstück jetzt zum Preis von 794 Mark den Besitzer; Wertzuwachs des 2500 Quadratmeter großen Bauplatzes binnen sechs Jahren: 360 Prozent.
Seit mehr als zehn Jahren verhandelt die Stadt Hannover mit einem Holzhändler über den Verkauf eines 13 000-Quadratmeter-Grundstückes. auf dem das bislang aus fünf Schulen für rund 12 000 Schüler bestehende städtische Berufsschulzentrum vollendet werden soll.
Der Holzhändler will für den Grund, auf dem einmal eine sechste Schule sowie Mensa und Aula stehen sollen, ein dreimal so großes Gelände mit Gleis- und Wasseranschluß den er bislang nicht hat -- im Wert von 7,5 Millionen Mark. Die Stadt hält 4,5 Millionen Mark als Entschädigung für angemessen, und solange sich Hannover und Holzhändler nicht einigen, "müssen rund 3000 Berufsschüler auf die notwendigen Räumlichkeiten verzichten" (Stadtschulrat Dr. Otto Harde).
Wohl sieht das Bodenrecht in bestimmten Fällen die Möglichkeit der Enteignung vor (Grundgesetz: "... nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig"). Aber wer enteignen möchte, muß dem Besitzer den Verkehrswert bieten, also den echten Tagespreis, und wer sich nicht enteignen lassen will, zieht die Angelegenheit hinaus.
Über Enteignungsbeschluß, Berufung und Revision können ohne weiteres fünf Jahre oder mehr vergehen. Die Kommunen scheuen die Risiken langwieriger Prozesse; Verzögerungen sind angesichts von Schulraum- und Wohnungsmangel, Verkehrschaos und fehlenden Erholungsflächen kaum zu verantworten. So zahlt die Stadt lieber gleich, was gefordert wird.
Anders in England, wo -- weniger aus stadtplanerischen denn aus hygienischen Erwägungen -- Gesetze erlassen wurden, die es den Behörden erlauben, Sanierungsgebiete, vor allem die Slums Londons und der Städte in den Industrierevieren, zu enteignen und niederzureißen.
Nach dem "Housing Act 1936" sind die Behörden verpflichtet, ein zum Sanierungsgebiet erklärtes Viertel unverzüglich zu räumen; und zwar mit Hilfe einer "Clearence Order" (Sanierungsverfügung), die ihnen das Recht gibt, die Alt-Häuser sofort abzureißen, sowie einer generellen Enteignungsverfügung zugunsten der Gemeinde.
Die Verfügung wird wirksam, sobald sich die Althausbesitzer dem Sanierungsbeschluß nicht fügen mögen und nicht an die Gemeinde verkaufen. Freiwilligen Verkäufern wie Enteigneten braucht die Gemeinde nur den Wert des enttrümmerten Bodens, der von einem staatlichen Gutachter festgesetzt wird, zu vergüten, nicht aber den Verkehrswert des abgebrochenen Gebäudes.
Anders auch als beispielsweise nach dem bundesdeutschen Enteignungsrecht müssen laut "Housing Act 1936" Abbruch sowie Ankauf beziehungsweise Enteignung der sanierungsbedürftigen Viertel schon abgeschlossen sein, bevor eine Neuplanung festgesetzt wird. Damit wird grundsätzlich unterbunden, daß -- wie in der Bundesrepublik an der Tagesordnung -- Grundeigentümer in Sanierungsgebieten ihre Forderungen mit Hinweis etwa auf eine besonders verkehrsgünstige Lage ihres Bodens innerhalb der Wiederaufbauplanung hinauftreiben können.
Vor zwei Jahren schließlich trat in England das "Land Commission Act 1967" in Kraft. Ziel dieses Gesetzes unter anderem: Eine öffentliche Anstalt, die "land commission" soll allos Land, das ihr für künftige Wohnviertel-Planungen geeignet erscheint, aufkaufen, notfalls enteignen und verwalten.
Was in der altehrwürdigen englischen Demokratie, wo der Grundstücksmarkt auch durch eine Erbschaftsteuer bis zu 80 Prozent (Deutschland: 60 Prozent) mobil gemacht wird, aus praktischen Gründen für notwendig erachtet wird, stieße sich in Deutschland an den Interessen der "christlich abendländischen Rechts- und Eigentumsverfassung" (so Viktor Emanuel Preusker, früher Freidemokrat und von 1953 bis 1958 Bundeswohnungsbauminister, heute CDU-Mitglied und Präsident des Zentralverbandes der Deutschen Haus- und Grundeigentümer).
Zwar regelt das Bundesbaugesetz, an dem der Bundestag bezeichnenderweise von 1950 bis 1960 laborierte, ein "rechtsstaatlich gesichertes Enteignungsverfahren als äußerste Handhabe zur Beschaffung von Flächen zum Verkehrswert für den öffentlichen Bedarf und für den Wohnungsbau" -- aber so, daß sich eine Enteignung über Jahre hinzieht.
Dem mit CDU/CSU-Mehrheit verabschiedeten Gesetz gebricht es an jedem sinnvollen Sanierungsrecht -- aus "Feigheit vor den Freunden, die Rücksichtnahme auf den Sacro egoismo der Bodeninteressenten", so der SPD-Wohnungsexperle Werner Jacobi.
Das Bundesbaugesetz regelt eine Unmenge teils zweitrangiger Formalitäten, sagt, was geschehen darf, bietet aber nur unzureichende Möglichkeiten, gegenüber Eigentümern durchzusetzen, was nach Zielen der Landesplanung oder der Gemeinden geschehen soll.
Das Bundeswohnungsbauministerium heute: "Es ist verständlich, daß das Bundesbaugesetz versagen muß, wenn aus sozialen oder wirtschaftlichen Gründen eine Entwicklung an bestimmter Stelle der Stadt vorangetrieben werden soll oder eine grundlegende Änderung der städtebaulichen Verhältnisse erforderlich ist."
Als in der Großen Koalition die SPD das Bundeswohnungsbauministerium bekam, versuchte Minister Lauritz Lauritzen, anknüpfend an frühere Entwürfe, mit einem Städtebauförderungsgesetz ein neues Konzept durchzusetzen. Danach sollten
* die Grundstückseigentümer dort, wo Städte und Gemeinden etwa Trabantenstädte anlegen oder sanierungsbedürftige Viertel neu planen, nicht in den Genuß der Wertsteigerungen kommen, die allein durch öffentliche Sanierung und Entwicklungsmaßnahmen entstehen;
* die Bodeneigentümer zu den Kosten der Ordnungsmaßnahmen herangezogen werden, soweit ihre Grundstücke dadurch wertvoller werden.
Daß einzelne durch eine öffentlich verordnete Sanierung nicht ungerechtfertigt profitieren sollten, war wichtiger Bestandteil des gewiß nicht radikalen Konzepts. Staatliche Eingriffe, wie sie in England üblich sind. waren gar nicht vorgesehen.
Lauritzen ging davon aus, daß bei Sanierungsmaßnahmen das private Grundeigentum erhalten, allenfalls durch Eigentum an anderem Boden ersetzt werden sollte: "Bei Entwicklungsmaßnahmen soll sogar nach Möglichkeit Eigentum an Grund und Boden für weite Kreise der Bevölkerung begründet werden."
Rund 40 Verbände und wissenschaftliche Einrichtungen -- vom Gesamtverband gemeinnütziger Wohnungsunternehmen bis zum Deutschen Industrie- und Handelstag -- wurden gehört und äußerten sich zustimmend. Nur zwei Gruppen sprachen sich gegen das Lauritzen-Konzept aus: der Deutsche Bauernverband (900 000 Mitglieder) und der Zentralverband der Deutschen Haus- und Grundeigentümer (600 000 Mitglieder).
Der damalige Bauern-Präses Edmund Rehwinkel: "Es ist zu befürchten, daß eine Bodenordnung, die den Bodeneigentümern die Planungsgewinne absprechen will, zu einer weiteren Verstaatlichung des Bodens führt"; mithin zeige der Entwurf "extrem eigentumsfeindliche Tendenzen
Haus- und Grund-Präside Preusker: "Die Erhaltung des Privateigentums muß oberster Grundsatz bei Durchführung der Sanierung sein"; mithin bedeute der Entwurf "einen ersten Schritt zur Sozialisierung des Bodens
Die beiden mächtigen Mittelstands-Interessengruppen erreichten zunächst, daß der Lauritzen-Entwurf in seiner Substanz aufgeweicht wurde. Plötzlich kamen auch die Beratungen nicht mehr recht voran. Wiederholte Anträge der SPD auf Sondersitzungen des federführenden Ausschusses wurden von der CDU/CSU abgelehnt.
So verhungerte das Städtebauförderungsgesetz. Der fünfte Deutsche Bundestag bewältigte statt dessen ein Gesetz zur Änderung und Ergänzung des Kleingartenrechts und ging auseinander.
Viktor Emanuel Preusker ging nunmehr ein "Ja zur Stadterneuerung!" glatt von der Zunge: "Zur Stadterneuerung, aus dem Geiste der Rechtsstaatlichkeit, der freiheitlichen Ordnung, der christlich-abendländischen Rechts- und Eigentumsverfassung! Wir sagen aber nein zum verkappten Abbau dieser Gesellschafts- und Rechtsordnung, die in den vergangenen Jahren wie in allen Jahrhunderten in der gesamten abendländischen christlichen Welt der Motor des gesellschaftlichen Fortschritts gewesen ist."
Das ist nicht nur wegen der historischen Juvenilität des Motors ein schiefes Bild. Wenn sich Preusker schon auf die gesamte abendländische Geschichte beruft, hätte er durchaus erwähnen dürfen, daß in den meisten Städten des Mittelalters Bodenspekulation und unlautere Bereicherung einzelner zunächst auf eine Weise unterbunden wurden, die manchen Sozialreformern der Gegenwart als vorbildlich gilt -- durch Trennung von Boden und Haus.
Der Boden gehörte dem Stadtherrn, der Kirche oder einem Fürsten, jedenfalls dem Souverän (der heute das Volk ist), das Haus darauf dem Bürger. Für das Recht zu bauen und den Bau zu besitzen, zahlte er dem Grundherrn einen jährlichen Erbzins ("Kanon", "ewiger Pfennig"). Und das so verbürgte Recht am Boden war erblich, konnte häufig sogar mit dem Haus an Dritte verkauft werden.
Erst später gaben die Grundherren, zumeist waren das mittlerweile die Kommunen geworden, ihr Obereigentum an Grund und Boden gegen einmalige Kapitalabfindungen preis --
die Hauseigentümer wurden zu Haus- und Grundeigentümern. Und Ende des 18. Jahrhunderts, so der Schweizer Städteplaner Hans Bernoulli, war "die Stadt so gut wie ausverkauft,
Am allgemeinen Ausverkauf beteiligten sich auch die Herrscherhäuser. Um Staatsschulden abzudecken, erließ beispielsweise Preußen 1808 ein Gesetz, wonach staatliche Domänen in "möglichst freies, unwiderrufliches Privateigentum" überführt werden sollten.
War der ehedem staatliche Besitz so zur privaten Ware geworden, wurden die Besitzenden so zu Monopolisten. Sie diktierten fortan Bau- und Mietpreise. denn während die Nachfrage nach Boden und Wohnfläche im Zuge der Industrialisierung und des dadurch bedingten rapiden Wachstums der Städte ständig stieg, blieb das Angebot an Boden annähernd konstant.
So sprang der Bodenpreis eines jeweils 75 Meter breiten Landstreifens beiderseits des Berliner Kurfürstendamms von 100 000 Goldmark im Jahr 1860, als er noch Ackerland war, auf 60 Millionen Goldmark im Jahr 1898, als er zur bevorzugten Wohn- und Geschäftslage Berlins zählte.
Und fernab vom Kudamm ließ die rigorose "Bodennutzung" in den Hinterhöfen von Berlin-Wedding und Moabit jenes Zille-Milieu entstehen, in dem Rachitis und Prostitution gediehen; eine liederliche und unfähige Stadtplanung trug dazu bei. In den Gründerjahren interessierte Bauplaner und Baupolizei praktisch nur eines: Die Torwege zu den Hinterhöfen mußten so breit und die Hinterhöfe selbst so groß sein, daß die Spritzenwagen der Feuerwehr die Torwege passieren und auf den Höfen wenden konnten. Das Recht, wonach der Eigentümer für seinen Boden fordern darf, was ihm beliebt, überdauerte den Ersten Weltkrieg, Revolution und Inflation, es überdauerte auch das Dritte Reich.
Der 1936 verfügte, in der Bundesrepublik noch jahrelang aufrechterhaltene Boden-Preisstopp änderte nichts daran, allenfalls, daß der Grund nunmehr in zwei Wertungen, der offiziellen und der faktischen, notiert wurde. Die Differenz wurde unter dem Tisch kassiert, aber sogar die Behörden verlangten, wenn sie Boden verkauften. Summen oberhalb des Preisstopps.
Dem Preisstopp folgte, nunmehr offen, ein Preisauftrieb. dem Soziologe Hofmann "geradezu ungeheuerliche Größenordnungen" zuschreibt. "Die Steigerung der Preise für Bauland hat auch die Preise für Bauerwartungsland mitgezogen. Dies hat Folgen bis tief in den agrarischen Grundstücksverkehr gehabt. Auch die Landwirte sind in den Sog der Bodenspekulation hineingezogen worden -- mit allen moralischen Wirkungen, die dies auf die vielberufenen Hüter des 'gesunden sittlichen Erbgutes' unseres Volkes ausüben mußte. Ebenso sind auch die Zinsen für Erbpacht vom Strudel der Bodenspekulation mitgerissen worden. Die Bewegung der Erbpachtzinsen ist dem Auftrieb der Baulandpreise gefolgt."
Es ist einsichtig, wenn der Marxist Hofmann schreibt: "Mit alledem stellt sich die Entwicklung des Baubodenmarktes als Quelle wie als Ausdruck einer tiefen Korrumpierung der Wirtschaftsmoral dar. Die Kehrseite des Preiswuchers ist die Begünstigung hochgestellter Personen in Staat und Gemeinden beim Erwerb von Boden aus dem staatlichen oder kommunalen Bodenfonds. So reißen die Grundstücksaffären nicht ab."
Das Geschäft mit dem Produktionsfaktor Boden, seine Aussichten auf meist risikolose und oft steuerfreie Gewinne, lockte biedere Bürger ebenso an wie niedere Amtspersonen, höchste Staatsdiener ebenso wie berufsmäßige Jobber.
Konkurrierende Baugesellschaften versuchen einander durch Preistreiberei die Gründe wieder abzujagen; bisweilen sogar schröpft eine öffentliche Hand die andere. So weiß Vermessungsdirektor Dr. Theodor Gerardy, Leiter des Katasteramtes in Hannover, daß in kleinen Gemeinden "das Bauland immer dahin kommt, wo die Gemeinderäte Land haben".
So war es in der Bonner Stadtrandgemeinde Röttgen ausgerechnet der -- parteilose -- Ortsbürgermeister Alfred Hommelsheim, der von Bonns Bau-Boom profitierte. Der Bürgermeister, kraft Amtes Intimkenner künftiger Bauplanungen, konnte in den vergangenen Jahren 60 Morgen Ackerland, die er 1923 für 30 Reichspfennig je Quadratmeter erworben hatte, zu Preisen zwischen zwölf und 30 Mark verkaufen.
Auch der Bürgermeister des Düsseldorfer Vororts Strümp, Landwirt Josef Kothes (CDU), war schon im Amt, als er Anfang der 60er Jahre seine Äcker an Private und Baugesellschaften verkaufte und so zum mehrfachen Millionär aufstieg.
Und der einst zweithöchste Mann im Bonner Staat, der damalige Bundestagspräsident Eugen Gerstenmaler. erwarb 1959 im Stuttgarter Villenviertel Am Kräherwald aus städtischem Besitz ein Grundstück für 50 000 Mark, das er der Stadt sieben Jahre später unbefangen für 304 000 Mark zum Wiederkauf anbieten ließ -- eine Offerte, die die Gemeinde allerdings nicht akzeptierte. Aber trotz investierter Architektenhonorare und anderer Aufwendungen machte Gerstenmaier auch noch Profit, als er das unbebaute Grundstück schließlich für 98 000 Mark zurückgab.
300 Mark pro Quadratmeter verlangte der Bund für ein Exerziergelände der Reichswehr (Oberwiesenfeld), auf dem das Olympische Dorf angesiedelt werden soll, und setzte damit für den äußeren Münchner Westen "neue Maßstäbe" (Geigenberger). Bis dahin hatte ein Preis von 200 Mark als Maximum gegolten; heute berufen sich Privatleute auf das Bonner Niveau.
Für eine ehemalige Kaserne der Wehrmacht im Westen Stuttgarts, für die sich die Stadt interessiert, fordert der Bund 13 Millionen Mark -- 4,3 Millionen Mark mehr als die Summe, die das Gelände laut Schätzung der amtlichen Gutachterkommission wert ist.
Wo solcher Geschäftssinn von Staats wegen ohne jeden Sinn für den Staatsbürger praktiziert wird, nimmt es nicht wunder, daß diese Moral auch einzelne Amtspersonen korrumpierte. Politiker in zwielichtige Grundstücksaffären verstrickte und mitunter darüber stürzen ließ.
In Bremen trat Anfang August der Bausenator Wilhelm Blase (SPD) zurück, nachdem offenbar geworden war, daß seine Behörde dem Bremer Makler Lohmann beim Ankauf von Baugrund für öffentliche Bauvorhaben erhebliche Gewinne ermöglicht hatte (SPIEGEL 33/1969).
Der Amtsdirektor von Rindern bei Kleve im Niederrheinischen, Hans Esseln, mußte letzten Monat den Dienst quittieren, weil er ein vor drei Jahren für 174 000 Mark errichtetes Dienst-Wohnhaus für nur 103 000 Mark erworben hatte -- praktisch von sich selber. Das Amt, dem er vorstand, hatte dem Amtsdirektor überdies ein Arbeitgeberdarlehen gewährt -- zum Traumzinssatz von einem Prozent bei dreiprozentiger Tilgung.
Und das Land Rheinland-Pfalz überließ seinem -- letzten Mai aus dem Amt geschiedenen Landeschef -- Peter Altmeier 1956 ein herrschaftliches Wohngrundstück am Koblenzer Moselufer: zum Vorzugspreis von 54 000 Mark. Nach einem später vom Land eingeholten Gutachten war das Grundstück zur Zeit des Verkaufs rund 75 000 Mark, nach dem Urteil eines Gerichtssachverständigen gar 100 000 Mark wert gewesen.
Ein parlamentarischer Untersuchungsausschuß befand zwar, "daß die Behandlung des Kaufvorganges durch die zuständigen Finanzbehörden nicht mit der Sorgfalt erfolgt ist, die notwendig gewesen wäre". Immerhin: "Von den Vorgängen innerhalb der Finanzverwaltung", erkannte der Ausschuß, "hatte jedoch Dr. Altmeier keine Kenntnis."
Einer Sonderbehandlung gegenüber gewöhnlichen Bau- und Grunderwerbswilligen dürfen freilich auch Nicht-Politiker gewiß sein, sofern sie den Kommunen nur finanziellen Gewinn versprechen.
Hamburg beispielsweise hält in seinen Schwarzen Bergen, einem Landschaftsschutzgebiet südlich der Elbe, für "potente Steuerzahler" und "Leute, die uns interessieren" (so die Bauverwaltung), Grundstücke in Luxuswohnlage bereit. Schließlich müsse man, argumentieren die Hanseaten, die mit anderen Hafenstädten um neue Industrien wetteifern, den Managern ansiedlungswilliger Unternehmen auch "repräsentatives Wohnen" ermöglichen.
Repräsentativ wohnende Vorzugs-Deutsche vermauern nichtprivilegierten Bundesbürgern mittlerweile in ganzen Landstrichen die Landschaft. So forderten im letzten Mai die Bürgermeister von 13 schwäbischen Bodensee-Gemeinden in einer gemeinsamen Resolution finanzielle "staatliche Unterstützung", um "in letzter Minute die restlichen noch nicht bebauten Uferflächen ... für die Allgemeinheit retten" zu können.
Von den 166 Kilometern deutschen Bodenseestrandes darf die Allgemeinheit lediglich 73 Kilometer betreten. 64 Kilometer mißt das Chiemseeufer, zwölf davon sind öffentlich zugänglich. Beim Ammersee beträgt das Verhältnis 40 zu sieben, beim Kochelsee 13 zu fünf, beim Simssee 13 zu eins.
Zwar verfügt Artikel 141/3 der bayrischen Verfassung: "Staat und Gemeinden sind berechtigt und verpflichtet, der Allgemeinheit die Zugänge zu Bergen, Seen, Flüssen und sonstigen landschaftlichen Schönheiten freizuhalten und allenfalls durch Einschränkungen des Eigentumsrechts freizumachen
Doch eingeschränkt wurde gar nichts. Legislaturperiode für Legislaturperiode bringt Bayerns SPD entsprechende Gesetzentwürfe ein; sie sind "bisher jedesmal am Widerstand der CDU gescheitert" (SPD-Landesvorsitzender Volkmar Gabert).
Die Engländer haben sich demgegenüber durch ihren Leitspruch "My home is my castle" nicht daran hindern lassen, der Allgemeinheit den "Genuß der Erholung unter freiem Himmel" kraft Gesetz zu garantieren. Danach können private Landsitze und Ländereien per Rechtsverordnung der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden -- Bestimmungen, die nach Meinung des Architekten und leitenden Planers des Verbandes Großraum Hannover, Heinz Weyl, die "stärksten Eingriffe in das private Eigentum auf dem offenen Lande beinhalten, die je in einem westlichen Staate erlassen wurden".
Wer in der Bundesrepublik ein Stück Seeufer oder einen Park besitzt, zieht in aller Regel Zäune und läßt sein Privileg annageln: "Zutritt verboten". Bis zu 1000 Mark kostet ein Quadratmeter am Starnberger oder Tegernsee. Anfang der dreißiger Jahre noch waren es feuchte Wiesen, miserables Bauernland, mit einem Einheitswert zwischen einem und drei Pfennig.
Grund und Geld -- stetig weiter klafft die Schere des Wertzuwachses, doch eine Bereinigung dieses Problems ist noch nicht einmal in den Anfängen erkennbar. Von den zehn Landwirten, die bisher in Planegg an die Max-Planck-Gesellschaft verkauften, kassierten vier Familien zusammen 14,1 Millionen Mark. Und Josef Filser, 64, trennte ein Stück des seit 1729 in Sippenbesitz befindlichen Heiglhofs ab und ließ sich dafür fünf Millionen überweisen.
"Millionenbauer" wird dieser Filser ("Mit dem Ludwig Thema sein Filser hob i nix z'toa") unter seinesgleichen schon jahrelang geheißen -- seit er eine andere Ecke des Heiglhofs für ein Klinikum hergab und dafür 40 Millionen vereinnahmte. Zwar ist der Heiglhof allmählich von 75 Hektar auf die Hälfte geschrumpft, doch besitzt Filser noch weitere Liegenschaften in günstiger Lage.
Solche Filsereien verdeutlichen das Problem, vor dem die Bonner Große Koalition eine Legislaturperiode lang hartnäckig die Augen zugekniffen hat: daß die Grund- und Bodenordnung in der Bundesrepublik ungerecht ist und Boden nicht volkswirtschaftlich optimal verwertet wird.
Nur in privaten Zirkeln wie dem Münchner Wirtschaftspolitischen Club, auf kirchlichen Akademien oder Architektentagungen erörtern Interessierte das Problem -- etwa die Volkswirte Ulrich Pfeiffer und Albrecht Müller, die derzeit als persönliche Assistenten in den Vorzimmern von Bundeswirtschaftsminister Karl Schiller residieren. Die zwei Schiller-Stäbler haben eine Einkommensteuer B entworfen, die den Grundstücksbesitzer bei Wertzuwachs seines Bodens treffen würde -- ganz gleich, ob er verkauft oder nicht verkauft.
Unten sorgen Freibeträge dafür, daß das durchschnittliche Eigenheim nicht betroffen wird; oben bewirkt eine Progression, daß bei erheblichem Wertzuwachs auch eine erhebliche Steuer entrichtet werden muß: Wer mehr verdient am Bodenwert, soll auch mehr zahlen.
Konsequenz für den Städtebau: Steigt aufgrund eines Gemeinderatsbeschlusses Land plötzlich rapide im Werl, so steigt auch die Steuerbelastung. Es entsteht ein Anreiz, Grundstücke zu verkaufen oder rationell zu nutzen. Weitere Konsequenz: Da mehr Land angeboten wird, entsteht ein Druck auf die Preise.
Solche Steuermechanismen sind zwar schon früher -- in Deutschland bereits zu Anfang des Jahrhunderts entworfen worden. Pfeiffer und Müller aber ergänzen ihren Vorschlag durch eine amtliche Bodenbörse, die sämtliche Grundstücksumsätze registriert und dadurch einen genauen Überblick behalten soll. Laufend kontrolliert von der Bodenbörse, veranlagt jeder Grundbesitzer sich selbst. Die Pfeiffer-Müller-Steuer geht an die Kommune, die daraus Versorgungs- und Erschließungsaufgaben mitfinanziert.
Pfeiffer: "Der Effekt ist einmal, daß die Gemeinde ihre Aufgaben müheloser bewältigen kann, und zum anderen, daß der Grundstücksmarkt zwangsläufig mobiler wird." Der Kölner Bodenrechtler Pohl: "Das System ist wohldurchdacht und lückenlos."
Das Pfeiffer-Müller-Papier macht derzeit unter kompetenten Sozialdemokraten die Runde. Ob die SPD den Vorschlag einer Einkommensteuer B aufgreift, wird sich erst nach den Wahlen herausstellen: Ihr Schwanken zwischen Berufung und sozialer Verpflichtung einerseits und dem Verlangen andererseits, neue Wähler von rechts her zu gewinnen, erleichterte ihr den Konsens der Großen Koalition, alle strittigen Fragen auszuklammern -- darunter insbesondere die sozialen Fragen wie Mitbestimmung, Vermögensbildung, Steuer-Neuordnung und eben Bodenreform.
Vorläufig absolvierten die Sozialdemokraten -- als jeweils vor den Wahlen fällige Pflichtübung -- einen Wohnungs- und Städtebaukongreß zu München. Schlußresolution: "Unsere Bodenverfassung muß so umgestaltet werden, daß die Bodenspekulation verhindert Wird ..."
Die Bundestagsfraktion wurde aufgefordert, "sofort zu Beginn der neuen Legislaturperiode einen eigenen (Städtebauförderungs-)Gesetzentwurf einzubringen". Willy Brandt: "Wir werden dafür sorgen, daß alle wissen, wo die Stühle in der Stube stehen,"
In der christdemokratischen Stube stehen die Stühle akkurat: Eigentum ist gottgewollt und macht frei. Paul Lücke: "Viele dieser neuen Propheten möchten, daran kann heute kein Zweifel mehr bestehen, das private Eigentum an Grund und Boden am liebsten ganz abschaffen, um ohne Rücksichtnahme auf die bestehenden Eigentumsverhältnisse so planen zu können, wie dies ihre von ihnen glühend beneideten Kollegen in Moskau, Leningrad und Taschkent nunmehr seit einem halben Jahrhundert vorexerzieren."
So muß das längst verhärmte kommunistische Schreckgespenst herhalten, eine Grund- und Bodenordnung zu verteidigen, die Gemeinschaftsaufgaben behindert, den sozialen Rechtsstaat disqualifiziert und die ohnehin ungerechte Vermögensverteilung in der Bundesrepublik noch weiter verzerrt.
Die Zukunft scheint schon zerronnen. "Es besteht", schreibt Analytiker Pfeiffer, "keine Hoffnung, daß diese Mißstände in einer Art Selbstheilungsprozeß wieder verschwinden werden. Es ist eher eine permanente Verschlechterung zu erwarten."
Land unter.

DER SPIEGEL 35/1969
Alle Rechte vorbehalten
Vervielfältigung nur mit Genehmigung


DER SPIEGEL 35/1969
Titelbild
Abo-Angebote

Den SPIEGEL lesen oder verschenken und Vorteile sichern!

Jetzt Abo sichern
Ältere SPIEGEL-Ausgaben

Kostenloses Archiv:
Stöbern Sie im kompletten SPIEGEL-Archiv seit
1947 – bis auf die vergangenen zwölf Monate kostenlos für Sie.

Wollen Sie ältere SPIEGEL-Ausgaben bestellen?
Hier erhalten Sie Ausgaben, die älter als drei Jahre sind.

Artikel als PDF
Artikel als PDF ansehen

GESELLSCHAFT / GRUND UND BODEN:
26 781 Prozent

  • Virtuelle Realität: Musikproduktion in 3D
  • Rettungsschiff "Open Arms": Weitere Flüchtlinge springen ins Meer
  • Freizeitpark im Schwarzwald: Karussell ähnelt Hakenkreuzen
  • "Uber Boat": In Cambridge kommt der Kahn per App