16.02.1998

IMMOBILIEN„Gier frißt Gehirn“

Die Bauwut im Osten, die Leerstand und gigantische Steuerausfälle heraufbeschwor, schlägt auf die privaten Anleger zurück. Ihnen drohen Milliardenverluste.
Die Offerte des Passauer Finanzmaklers kam zur rechten Zeit. Werner Franke, Vorruheständler mit Eigenheim an der Berliner Peripherie, wollte nach arbeitsreichem Leben einmal das Geld für sich arbeiten lassen.
Das Objekt, das die Immobilien & Kapitalanlagen-Vermittlungsgesellschaft EIP im Angebot hatte, klang risikolos: Ein "Businesshotel" im sächsischen Meißen, innenstadtnah, aber mitten im "bevorzugtesten Erholungsgebiet".
Auch die Konditionen, die der Prospekt verhieß, ließen Franke frohgemut seiner Zukunft als Immobilienanleger im Osten entgegensehen: "Überzeugendes Mietkonzept" und 9,5 Prozent Rendite. Besonders aber lockten den Berliner Rentier die satten Steuerersparnisse über die 50 Prozent Sonderabschreibung. Vor zweieinhalb Jahren kaufte Franke für 139 000 Mark ein Appartement im 68-Zimmer-Hotel.
Heute würde der Kleinanleger diese Investitionsentscheidung am liebsten rückgängig machen. Seine Anlage hat sich als faul entpuppt. Nur äußerst selten verirren sich Gäste in das Meißner Hotel, geschweige denn in Frankes Suite. Kein Wunder - die schmucke Herberge im Grünen hat nicht mal einen Frühstücksraum. So hat der Berliner, der für sein Meißner Investment eine 90 000-Mark-Hypothek verzinsen und tilgen muß, von den versprochenen 15 000 Jahresmieteinnahmen bisher noch keinen Pfennig gesehen.
Investor Franke ist nicht allein. Heere von Gutsituierten müssen derzeit zusehen, wie sich in grabesstillen Gewerbequartieren mit gähnenden Fensterfronten ihr Geld verflüchtigt. Rund 250 Milliarden Mark privates Kapital sind seit der Wende in den ostdeutschen Bau geflossen und haben einen grotesken Leerstand erzeugt.
Aber bevor dort die Banken ihre für Investitionsruinen ausgegebenen Hypothekenmilliarden abschreiben, sind erst mal die Anleger dran. Die von den Vermittlern vollmundig versprochenen Wertsteigerungen der Immobilie sind ausgeblieben, die Mietgarantien beginnen auszulaufen. Es geht ans Geld.
In Leipzig sind gegenwärtig Büroflächen, die beim Bau auf 35 bis 65 Mark Quadratmetermiete kalkuliert waren, allenfalls noch für 12 bis 22 Mark an den Mann zu bringen. Heißt: Der feudale Investorentraum aus Granit und Marmor ist faktisch nur noch die Hälfte wert - und damit meist auch die Fondseinlage des Investors -, so daß sich das Steuerschlupfloch als böse Falle entpuppt: Bis zu 25 Milliarden verlieren private Anleger auf diese Art in nächster Zeit, schätzt der Bundesverband Finanzdienstleistungen (Fifa).
Dieser Vermögensschwund ergibt sich aus möglichen Steuerrückforderungen der Finanzämter. Denn wenn dem Fiskus nicht belegt werden kann, daß der Investition die "Absicht zur Gewinnerzielung" zugrunde liegt und auch realisiert werden konnte, erkennt er auf "Liebhaberei" (Beamtenschmäh) und widerruft die Steuervergünstigung. Das gilt, wo auf Dauer Leerstand vorherrscht, also immer öfter.
Allzu blauäugig haben sich vermögende Deutsche vom Wortgeklingel der Anlageverkäufer betören lassen, die, mit Sonderabschreibungen, Förderprogrammen und Investitionsbeihilfen jonglierend, so taten, als sei das allerorten betonierte Überflußprodukt Ostimmobilie mit so klangvollen Namen wie World Trade Center (Dresden), Pyramide (Berlin) oder Graphisches Viertel (Leipzig) "unkonkursbar" (Fifa-Geschäftsführer Carsten Lucht).
Für den Finanzprofi ist der Kaufrausch, mit dem Besserverdienende in die Immobilien gingen, nur noch psychologisch zu erklären - Lucht: "Gier frißt Gehirn."
Kenner der Szene verwundert seit langem, daß die Betuchten - offenbar nur darauf aus, Waigel ein Schnippchen zu schlagen - die Immobilie, Ziel ihrer Investition, selten einmal in Augenschein nehmen. So entstanden aberwitzige Bauten wie jene Wohnsiedlung am Rande Leipzigs, von deren Terrassen man die vielbefahrene Bundesstraße B6 aus nächster Nähe sieht, hört und riecht. Folge: Leerstand.
Und der Irrsinn hat viele Adressen: Von den knapp viereinhalb Millionen Quadratmetern ungenutzten Büroraums, die Makler an sechs deutschen Immobilienschwerpunkten zusammenrechneten - Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt, München und Leipzig -, entfiel die Hälfte allein auf die Boomstädte Berlin und Leipzig. In der sächsischen Messestadt steht jedes dritte Büro leer, in Berlin 1,3 Millionen Quadratmeter. In der Hauptstadt kommen bis 1999 noch einmal 450 000 dazu.
Die öffentliche Hand hat einen gehörigen Anteil an der Lage, weil auch sie sich unter Ausnutzung der Marktsituation gesundstoßen will. In Dresden etwa möchte die Stadtverwaltung gern ihr "Technisches Rathaus", das gegenwärtig für etwa 30 Mark per Quadratmeter in angemieteten Räumen residiert, in das geplante Neubauprojekt eines mit Billigmiete lockenden Bauherrn verlegen. Dann würden in der Stadt noch mal 27 000 Quadratmeter überflüssig.
Am Wiener Platz, einer Bombenbrache gegenüber dem Hauptbahnhof, wird derzeit ein Straßentunnel gebaut, für dessen Refinanzierung die Überbauung und Vermarktung des darüber liegenden kommunalen Raums bereits fest eingeplant ist. Da werden dann weitere 80 000 Quadratmeter auf neue Mieter warten.
Auf der sicheren Seite im Immobilienstau waren bislang nur die Initiatoren, die sich so satte Anteile zu gewähren pflegen, daß es der Kunde mitunter gar nicht so genau wissen sollte.
So sind beim Vertrieb von Fondsanteilen zweifelhafte Zusatzvereinbarungen gang und gäbe. Warnhinweis der Münchner Vermögensberatungsfirma Südcapital an Vermittler in Goldgräberstimmung: "Schecks werden nicht verschickt." Immerhin kassiert mancher Vermittler, der beim Käufer schon seine drei Prozent bekommen hat, noch einmal sechs Prozent "Innenprovision" vom Fonds, so daß der Kunde letztlich zweimal bezahlt.
Im Investitionsplan so mancher Fondsbetreiber steht dazu manch andere Million, für die sich der anlagewütige Steuersparer am Ende nichts kaufen kann. Wuchtige Honorare für Geldbeschaffung und wolkig benannte Dienstleistungen wie "Baucontrolling" oder "Zahlungsfreigabe" treiben so ein Vorhaben schon mal um 15 Prozent und mehr in die Höhe.
Das steht ganz offiziell in den Nobelprospekten wie etwa beim ehrgeizigen "Hofgarten Karree" in Potsdam. Dieses Objekt feierten erregte Hofberichterstatter schon vorab als "Standort für exklusive Geschäfte in einer glasüberdachten Arkade sowie eine hochkarätige Palette der Gastronomie" ("Die Welt").
Dahinter stehen bekannte Persönlichkeiten des Berliner Immobilienwesens wie etwa der Bauunternehmer Helmuth Penz, der neben Erster-Klasse-Hotels auch schon Primitivunterkünfte und Einkaufsläden für Asylbewerber baute, oder sein Berater, der Architekt Dietrich Garski, von dem die Gläubiger nach einer Großpleite in den achtziger Jahren noch Millionen zu bekommen haben.
Im Investorenprospekt des Penz-Garski-Karrees läppern sich die teuren Dienstleistungen ganz erheblich - wie etwa: "Finanzierungskosten" (1 800 000 Mark), "Kapitalvermittlung" (10 560 000 Mark), "Vermittlung Zwischenfinanzierung" (459 053 Mark), "Vermittlung Endfinanzierung" (1 121 590 Mark).
Daß in einem solchen Objekt, wo allein die Ladenmieteinnahmen auf jährlich gut eine Million kalkuliert sind, die "Mietgarantie" (1 500 000 Mark) womöglich etwas knapp gehalten sein könnte, vor allem angesichts immer noch vieler traurig-leerer Fensterfronten, scheint die Anleger auch nicht weiter zu scheren. "Die Leute lesen ja nicht mal die Prospekte richtig", wundert sich Helmut Kapferer vom Branchendienst "Gerlach-Report" über die vertrauensseligen Steuerschnäppchenjäger.
In ihrem sportlichen Ehrgeiz, ganz legal und elegant ihr Geld am Fiskus vorbeizubringen, verdrängen die Anleger nur allzugern, daß sie im Vergleich zum Fondsbetreiber oft das größere unternehmerische Risiko eingehen. Und so müssen sie eben, wenn der Fonds notleidend wird, Millionen nachschießen.
So ging es den 300 Anlegern des Fonds Nummer 75 der Berliner Grundfinanzconsult. Der Fondsinitiator hatte die Anleger für die Renovierung der traditionsreichen Dresdner "Tabakmoschee" Yenidze mit der Aussicht auf "garantierte" Quadratmetermieten von 32 Mark geködert.
Doch Bauzeit und Baukosten wurden falsch eingeschätzt. Ein halbes Jahr nach der Eröffnung waren gerade mal 300 der 7000 Quadratmeter exklusiver Bürofläche vermietet - im Schnitt für 20 Mark pro Quadratmeter. Der Mietgarant, die Euwo Holding, fest verbandelt mit dem Fondsinitiator, ging denn auch in Liquidation.
Einen neuen Mietgaranten gibt es nicht. Zwar sind inzwischen 40 Prozent der Flächen vermietet, allerdings zur Discountmiete von 18 Mark je Quadratmeter. Die Anleger werden für ihr märchenhaftes Engagement wohl weiteres Kapital lockermachen müssen - absehbar sind drei Millionen.
Ruhiger schlafen können die Anleger, die ihr Geld in sogenannte offene Immobilienfonds investiert haben, oft unter Beteilung großer Geschäfts- und Hypothekenbanken. Auch deren Objekte leiden unter der Baisse im ostdeutschen Immobiliengeschäft. Aber der Anleger kommt einstweilen mit einer Reduzierung seiner Rendite davon.
Insider der ostdeutschen Immobilienszene wie der Münchner Projektentwickler Christian Krawinkel beobachten mit Sorge die Praxis mancher Banken, zunehmend Immobilien, die wegen mangelnder Nachfrage kräftig an Wert verloren haben, in solche Fonds zu verschieben. Krawinkel, Vorstand der CKV-Vermögensverwaltung AG, schätzt, daß mittlerweile im Bestand von offenen Fonds und Banken Immobilien für rund 100 Milliarden Mark "faul" sind.
Wegen des dramatischen Überangebots wird sich selbst bei wachsender Nachfrage ein Großteil der Immobilien nie mehr rechnen - vor allem die Büropaläste, die wahllos an die Stadtränder der ostdeutschen Zentren geklotzt wurden. Die steinernen Zeugen eines fehlgelaufenen Aufschwungs Ost dürften die Banken als nicht wieder einbringbare Verluste steuerlich geltend machen.
Der Fiskus wird nach den Milliarden-Ausfällen durch die Sonderabschreibungen beim Bau der Ostimmobilien ein zweites Mal das Nachsehen haben.
Lachen können im ostdeutschen Monopoly wohl nur die Investoren, die es geschafft haben, ihre Bürokomplexe langfristig an staatliche Institutionen zu vermieten. Der Kölner Bauunternehmer Heinz Barth ist so ein Glückspilz. Seine 50 000 Quadratmeter Bürofläche im Leipziger Stadtteil Paunsdorf konnte er zu traumhaften Bedingungen dem Land andienen - 24 Mark pro Quadratmeter bei 25 Jahren Laufzeit. Ministerpräsident Kurt Biedenkopf, ein langjähriger Freund des Investors, hat sich persönlich darum gekümmert, selbst Details wie Laufzeit und Mietzins wurden vom Landesvater ausgedacht.
Die Mietverträge ließen, so kritisierten die Experten des Landesrechnungshofs, "schwerwiegende Mängel erkennen". Sie wissen, wovon sie sprechen. Die Prüfbehörde ist eine von Barths guten und sicheren Einnahmequellen - als Zwangsmieter in Paunsdorf.

DER SPIEGEL 8/1998
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