31.12.2012

STÄDTEEin Herz für Mieter

Die Wohnungsnot wird Wahlkampfthema. Regierung und Opposition wetteifern um Vorschläge, wie die Preisexplosion bei Immobilien zu stoppen ist. Dabei hat vor allem die Politik den Kostenschub verursacht.
Wenn die Kunden des Immobilienhändlers Jacopo Mingazzini in Berlin aus dem Flieger steigen, verbinden sie gern das Angenehme mit dem Nützlichen: Erst kutschieren Mingazzinis Mitarbeiter die Gäste aus Mailand oder Florenz zu den wichtigsten Sehenswürdigkeiten der Stadt. Dann führen sie die Italiener in ein Wohnviertel, das nicht besonders schick, aber dafür zentral gelegen ist: den Wedding.
Die Touren sind straff organisiert. Fünf Wohnungen präsentieren Mingazzinis Mitarbeiter den kaufwilligen Besuchern manchmal an einem Tag. Verhandelt wird auf Italienisch, die Nachfrage ist groß. 150 der rund 1200 Wohnungen, die der Händler in diesem Jahr verkauft hat, haben Italiener erworben, die ihr Erspartes krisensicher in deutschen Immobilien anlegen wollen. "Sie wissen genau, dass sie für eine Wohnung, die heute für fünf Euro pro Quadratmeter vermietet ist, bei Neuvermietung wesentlich mehr verlangen können", sagt Mingazzini.
Womit sich italienische Lehrer oder Anwälte vor der Euro-Krise schützen wollen, sorgt in der Hauptstadt für Unruhe. Der Berliner Wohnungsmarkt spielt verrückt, die Mieten explodieren, plus 20 Prozent bei Neuvermietungen im Westen seit 2007 - und so sieht es in diesen Tagen in vielen Ballungszentren aus. Selbst durchschnittliche Citylagen sind für Normalverdiener kaum noch zu bezahlen. Wer in Hamburg, München, Berlin, Frankfurt am Main, Düsseldorf oder Köln heute eine neue Wohnung sucht, sollte bereit sein, bei gleicher Größe und vergleichbarem Standard mindestens ein Viertel mehr zu bezahlen, als er bislang gewohnt war.
Pech für alle, die wegen Job oder Studium in eine andere Stadt umziehen wollen. Mobilität? Muss man sich leisten können. Kinderwunsch? Das wird eng. Der Deutsche Mieterbund geht davon aus, dass bundesweit etwa 250 000 Wohnungen fehlen. "In einer zunehmenden Zahl von Städten und Regionen zeichnen sich Engpässe ab", heißt es im jüngsten Wohnungswirtschaftsbericht der Regierung.
Der Kampf gegen den "Miet-Schock" ("Bild") drängt mit Macht auf die politische Tagesordnung. Keine Partei will sich im Bundestagswahljahr nachsagen lassen, sie nehme die Sorgen der Wohnungssuchenden nicht ernst. Etwa jeder zweite Wähler wohnt zur Miete. Und auch jene, die glücklich im Eigenheim leben, kennen die Geschichten über explodierende Nebenkosten, dreiste Makler und überteuerte Bruchbuden zur Genüge aus dem Familien- und Freundeskreis.
Regierung und Opposition wetteifern längst um Lösungsvorschläge. Bauminister Peter Ramsauer (CSU) spricht davon, in den Universitätsstädten Hotelschiffe vor Anker gehen zu lassen - als Ersatz für die Studentenwohnheime, die zu bauen in den vergangenen Jahren versäumt wurde. SPD-Kanzlerkandidat Peer Steinbrück kündigt einen "Nationalen Aktionsplan für Wohnen und Stadtentwicklung" an und plädiert für eine "Wiederbelebung des Sozialen Wohnungsbaus". Die Grünen verlangen, dass Maklergebühren nicht mehr vom Mieter, sondern vom Vermieter bezahlt werden müssen. Und selbst die eher grundbesitzerfreundliche FDP stimmte vor der Weihnachtspause im Bundestag für ein Gesetz, das überzogene Mieterhöhungen verhindern soll.
Gefahr erkannt, Gefahr gebannt, wollen die Parteien ihren Wählern signalisieren. In Wahrheit ist viel Heuchelei im Spiel, wenn die Politiker plötzlich ihr Herz für die Mieter entdecken; schließlich sind sie für die Preisexplosion auf dem Immobilienmarkt in beträchtlichem Umfang verantwortlich. Hauptkostentreiber auf dem Mietmarkt ist der Staat, und zwar auf allen Ebenen:
Weil Europas Zentralbank die Zinsen auf einen historischen Tiefststand gedrückt hat, ist Baugeld billig wie nie, zugleich strömt südeuropäisches Fluchtgeld nach Deutschland. Das treibt die Immobilienpreise und lässt deutsche Mieter mit der bitteren Erkenntnis zurück, dass sie zu einem beträchtlichen Teil den Preis für die Euro-Krise zahlen.
Viele Kommunen verteuern Grundstückspreise und Erschließungskosten durch ein allzu knappes Angebot und eine träge Baubürokratie. Fast alle Bundesländer haben den sozialen Wohnungsbau zurückgefahren und schrauben an der Grunderwerbsteuer; in Baden-Württemberg und in Nordrhein-Westfalen beispielsweise sind statt 3,5 Prozent neuerdings 5 Prozent fällig.
Vor allem aber treibt die Energiewende der Bundesregierung den Preis fürs Wohnen in die Höhe. Um Heizkosten zu sparen, fördert der Bund den Einbau von Wärmepumpen, Geothermie-Anlagen und dreifach verglasten Isolierfenstern. Eine gute Idee, die allerdings den Nachteil hat, dass sie zu Lasten der Mieter geht. Normalerweise haben Immobilieneigentümer keinen großen Spielraum für Mieterhöhungen. Den Preis dürfen sie nur frei festlegen, wenn sie eine Wohnung neu vermieten. Ist die Immobilie bewohnt, dürfen sie die Kaltmiete höchstens um 20 Prozent in drei Jahren steigern.
Ganz anders sieht es aus, wenn sie ihre Immobilie "energetisch ertüchtigen", wie es im Bürokratensprech heißt. Hier setzt der Staat dem Vermieter weniger enge Grenzen. Die Sanierung, so die Begründung, diene ja einem guten Zweck.
Bis zu elf Prozent der Sanierungskosten darf ein Eigentümer pro Jahr auf den Mieter abwälzen: Wird beispielsweise eine Wohnung für 20 000 Euro gedämmt, verteuert sich die Miete um bis zu 183 Euro im Monat. Die Entlastung bei der Heizkostenabrechnung fällt dagegen vergleichsweise klein aus. Und selbst monatelangen Baulärm muss sich der Mieter klaglos gefallen lassen, wenn die Arbeiten im Namen des Klimaschutzes geschehen, so hat es die Bundesregierung in ihrer jüngsten Mietrechtsnovelle noch einmal klargestellt.
Die Folgen sind dramatisch, niemand weiß das besser als die Stuttgarter Rentnerin Ursula Falk. Seit 30 Jahren wohnt sie in einem achtgeschossigen Betonwürfel auf dem Hallschlag. Ihre Kinder und Enkel sind hier aufgewachsen. Frau Falk hängt an der Nachbarschaft, auch wenn es in Stuttgart schönere Viertel gibt.
Seit neuestem haben die Häuser in der Siedlung renovierte Fassaden mit Vollwärmeschutz; die Kunststofffenster entsprechen dem jüngsten Energiestandard. Und genau das macht den Bewohnern Sorgen. Denn der Vermieter, die Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft, will die Sanierungskosten bei der Miete aufschlagen.
Wie alle 120 Mietparteien bekam Falk vor einiger Zeit einen Brief vom Eigentümer: Ihre Kaltmiete werde nach der Modernisierung um über 60 Prozent steigen - von 475 auf 770 Euro.
Inzwischen zeigt sich die Wohnungsgesellschaft zwar zu Nachlässen bereit. Doch auch eine Erhöhung um 40 Prozent könne sie aus eigener Kraft nicht stemmen, sagt Ursula Falk. Entweder die Enkel helfen, oder sie zieht aus und sucht sich eine Wohnung, die sie sich noch leisten kann.
Doch auch das dürfte schwierig werden. In Stuttgart sind die Neuvermietungspreise in den vergangenen fünf Jahren um rund 20 Prozent gestiegen.
Und das ist erst der Anfang, wenn es nach den Umweltpolitikern geht. Altbauten auf den neuesten Stand der Energietechnik zu bringen erweist sich in nicht wenigen Fällen als Kostenfalle nach dem Muster öffentlicher Bauirrtümer wie des Berliner Flughafens oder der Elbphilharmonie - eine Erfahrung, die zuletzt ausgerechnet das Umweltbundesamt machen musste. Die Behörde residiert in Dessau in einem ökologischen Vorzeigebau, der nach strengsten Umwelt- und Energiesparstandards errichtet wurde. Ein Erdwärmetauscher ersetzt die herkömmliche Heizung. Statt einer Klimaanlage soll eine solarbetriebene Kältemaschine im Sommer für Kühle sorgen.
Doch dann stellte sich heraus: Die Technik war teurer als geplant, und ihre Wartung sprengte alle Kalkulationen. Entsprechend lagen die Betriebskosten rund 50 Prozent höher als bei anderen Behördenbauten, monierte jüngst der Bundesrechnungshof.
Zum Glück für die Behörde sprang der Steuerzahler ein; normale Mieter dagegen sind Opfer eines "Zielkonflikts", wie es in der Politik gern genannt wird. Je schneller die Regierung die Energiewende vorantreibt, desto rasanter steigen die Unterkunftskosten.
Es sind nicht nur neue Umweltvorschriften, die das Wohnen verteuern. Die grün-rote Landesregierung von Baden-Württemberg etwa stellte Anfang Dezember ihre Pläne für eine Novelle der Landesbauordnung vor. Danach ist bei Neubauten darauf zu achten, dass künftig mehr Stellfläche für Fahrräder freigehalten wird, und zwar auch bei jenen Grundstücken, in denen bislang kein gesteigerter Bedarf nachweisbar war.
Der Umfang der Bauvorschriften wächst, dafür fahren die Länder ihre eigenen Investitionen zurück. Seit 2006 sind sie gemeinsam mit den Kommunen für den sozialen Wohnungsbau zuständig. Der Bund überweist ihnen einen Zuschuss von einer halben Milliarde Euro im Jahr, darf aber keine Vorschriften machen, so regelt es die Föderalismusreform.
Doch die Kommunen haben seit Jahren kaum noch in Sozialwohnungen investiert, sondern das Geld des Bundes lieber für andere Zwecke ausgegeben. Berlin zum Beispiel kassierte jedes Jahr rund 32 Millionen Euro, stotterte damit aber vor allem alte Kredite ab, anstatt den Neubau preiswerter Wohnungen zu finanzieren.
Entsprechend ist die Zahl der Sozialwohnungen in Deutschland in den letzten zehn Jahren von etwa 2,6 Millionen auf 1,6 Millionen geschrumpft. Gleichzeitig sind die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften ganz vorn dabei, wenn es darum geht, ihren Mietern eine Ökosanierung mit der entsprechenden Mieterhöhung aufzunötigen.
Die Regierenden haben allzu lange geglaubt, Wohnungsnot sei ein bewältigtes Problem aus vergangener Zeit. Das Land vergreist, die Bevölkerung wächst nicht mehr; warum, so hieß es in der Politik, solle man sich da über einen Mangel an Wohnraum Gedanken machen? Eher schien es nötig zu sein, den Rückbau leerstehender Plattenbauten und verlassener Dörfer zu organisieren. Und tatsächlich stiegen die Mieten mit Ausnahme weniger Boom-Regionen lange Zeit langsamer als die sonstigen Lebenshaltungskosten.
Doch inzwischen hat sich die Lage fundamental geändert. Zwar stagniert die Bevölkerungszahl bundesweit, in den Metropolen aber drängen sich mehr Menschen denn je. Die Zahl der Haushalte steigt bundesweit sogar an, weil die Menschen zunehmend allein leben. Berufspendler brauchen mitunter gleich zwei Wohnungen, und bei jedem Umzug soll die neue Bleibe tunlichst ein Stück größer ausfallen als die vorherige. Der Durchschnittsbürger beansprucht heute 43 Quadratmeter Wohnfläche, acht Quadratmeter mehr als vor 20 Jahren.
Doch die Kommunen reagierten allzu träge auf die Entwicklung. Der frühere Abteilungsleiter im Bauministerium, Ulrich Pfeiffer, Aufsichtsratschef des auf Immobilien spezialisierten Beratungsinstituts Empirica, wirft den Stadtoberen vor, Bauland zu horten und nur zu überhöhten Preisen an Investoren abzugeben. Tatsächlich ist die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen in den vergangenen Jahren stark gesunken, von 639 000 im Jahr 1995 auf zuletzt 228 000 im Jahr 2011. Und dazu, so Pfeiffer, würden die Kommunen die Bauherren mit unnötigen, aber kostentreibenden Auflagen befrachten: "Am Ende schlägt das alles auf die Mieten durch."
Doch was kann die Politik tun? Die Vorstöße des zuständigen Bundesministers Ramsauer für Übernachtungsschiffe und Studentenkasernen sind eher Ausweis von Hilflosigkeit, das Problem lässt sich so nicht beheben. Ernster sind da schon die Vorschläge von Kommunalpolitikern und Mietervertretern zu nehmen, den Kostenanstieg von Staats wegen zu begrenzen.
Dass eine solche Radikalkur wirken kann, ist unter Experten unumstritten, die Frage ist nur, ob die Risiken und Nebenwirkungen neuer Markteingriffe den Patienten nicht noch kränker machen.
So hat der Deutsche Mieterbund vorgeschlagen, dass die Preise bei Neuvermietungen höchstens zehn Prozent über den örtlichen Vergleichsmieten liegen dürfen. Dagegen ist zunächst wenig zu sagen. In Zeiten, in denen die Wohnungsnachfrage durch billiges Geld und südeuropäisches Fluchtkapital künstlich aufgebläht ist, muss der Staat nach Wegen suchen, das Entstehen von Immobilienblasen zu verhindern.
Fragt sich nur, wie das Konzept konkret ausgestaltet wird. Legt der Staat eine bundesweite Grenze für die Preissteigerungen fest, wie sie der Mieterbund fordert, würden Investoren gerade in Regionen abgeschreckt, in denen echter Mangel herrscht. Soll der Deckel dagegen nur in Boommärkten gelten, müssten die Behörden entscheiden, in welchen Städten die Preisentwicklung überzogen und in welchen sie noch hinnehmbar ist. Bei solchen Urteilen, das lehrt die Erfahrung, liegen staatliche Stellen selten richtig.
Nicht weniger fragwürdig ist der Plan der Bezirksregierung von Berlin-Pankow, sogenannte Luxusmodernisierungen zu verbieten. Ab Januar ist es in weiten Teilen des Viertels untersagt, ein zweites Bad oder eine Fußbodenheizung einzubauen. So will die Behörde verhindern, dass die Wohnungspreise nach Sanierungen stark steigen.
Die Initiative ist gut gemeint, doch Experten zweifeln, ob sie auch das gewünschte Ergebnis bringt. Eine Familie mit mehreren Kindern wird ein zweites Bad nicht unbedingt als Luxus empfinden, dafür könnten Spekulanten auf die Idee kommen, ihre Immobilie lieber durch den Einbau platinbeschichteter Armaturen aufzuwerten. Als weitgehend wirkungslos gelten solche Programme deshalb nicht nur bei Funktionären von Grundbesitzerverbänden.
Auch der Forderung von SPD-Kanzlerkandidat Peer Steinbrück, den sozialen Wohnungsbau der sechziger und siebziger Jahre wiederzubeleben, können Stadtentwickler nur wenig abgewinnen. Allzu gut ist ihnen noch in Erinnerung, wie die staatlich geförderten Trabantensiedlungen jener Zeit oft zu Ghettos für Transferempfänger verkamen.
Bemerkenswert ist, dass der soziale Wohnungsbau alter Schule in den Wahlkampfprogrammen der Sozialdemokraten keine Rolle mehr spielt. Der jüngste Plan stammt vom früheren Bau- und Verkehrsstaatssekretär Achim Großmann. Er hat ihn mit einer kleinen Gruppe Experten im Auftrag von Parteichef Sigmar Gabriel entwickelt. Das Papier sieht eine stärkere soziale Durchmischung großstädtischer Sanierungsgebiete sowie eine gezielte Förderung von Genossenschaften vor. "Wir werden diese Alternative durch eine einkommensbezogene Förderung des Erwerbs von zusätzlichen Anteilen an Wohnungsbaugenossenschaften stärken", heißt es in dem Papier.
Außerdem denkt die SPD darüber nach, die Immobilienförderung nach dem "Wohn-Riester" zu vereinfachen, den Verkauf öffentlicher Wohnungsunternehmen zu stoppen und das Umwandeln von Wohnraum in Ferienappartements oder Büros massiv einzuschränken.
Tatsächlich sind solche Maßnahmen geeignet, die eine oder andere zusätzliche Wohnung zu schaffen. Eine echte Trendwende auf dem Immobilienmarkt aber werden sie nicht erzwingen. Dafür wären grundlegende Reformen in jenen Politikfeldern notwendig, die den Notstand verursacht haben. Soll der Mietanstieg begrenzt werden, müssten Länder und Kommunen wieder mehr Geld in die Errichtung von Wohnungen investieren, ihre Bauvorschriften vereinfachen und mehr Wohnflächen ausweisen. Oder wie es der Hamburger Regierungschef Olaf Scholz sagt: "Die Menge bleibt der entscheidende Faktor; an andere Allheilmittel zu glauben wäre eine Illusion." Hilfreich wäre zudem, die Ziele der Energiewende den finanziellen Möglichkeiten anzupassen. Anstatt auf Komplettsanierungen zu setzen, die sich für kaum einen Bauherrn oder Mieter rechnen, wäre der Umwelt besser gedient, wenn wenigstens Fenster und Türen gedämmt würden.
Vor allem aber müsste die Immobilienspekulation bekämpft werden, die nach Einschätzung vieler Experten inzwischen einen nicht unerheblichen Teil der deutschen Metropolen erfasst hat. Das freilich ist die schwierigste Aufgabe für die Politik, setzt sie doch nichts weniger voraus, als dass die Euro-Krise ihr Ende findet.
Bis dahin werden die Mieten weiter steigen, zur Freude der Berliner Makler und ihrer Kunden aus Südeuropa. Das Interesse der italienischen Kleinanleger sei ungebrochen, sagt Immobilienhändler Mingazzini. Ganz Berlin sei gefragt, der Ruf eines Stadtteils sei nicht so wichtig. Ob Tiergarten, Wedding oder Moabit: "wenn die Wohnung nur ein paar U-Bahn-Stationen von der Friedrichstraße entfernt ist: perfekt".
Von Horand Knaup, Alexander Neubacher und Ann-Kathrin Nezik

DER SPIEGEL 1/2013
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