Berliner Experiment Privatvermieter stark vom Mietendeckel betroffen

Den einen hat er geholfen, den anderen geschadet: Der gestoppte Berliner Mietendeckel hat Hunderttausende leicht entlastet. Doch kleine Privatvermieter hatten das Nachsehen, wie eine Studie zeigt.
Immobilien in Berlin-Spandau: Gruppe der Kleinvermieter verfügt über rund 40 Prozent der Mietwohnungen in der Hauptstadt

Immobilien in Berlin-Spandau: Gruppe der Kleinvermieter verfügt über rund 40 Prozent der Mietwohnungen in der Hauptstadt

Foto: Wolfgang Kumm / dpa

Das Urteil des Bundesverfassungsgerichts gegen den Berliner Mietendeckel im April hat den politischen Eifer der Linken so richtig angefacht. Die bundesweite Einführung eines solchen Instruments ist inzwischen ein zentraler Punkt in ihrem Wahlprogramm. Ziel ist nicht allein eine klar definierte Obergrenze, sondern am Ende einen Großteil der Preisrunden in der jüngeren Vergangenheit wieder zu kassieren. »Besonders hohe Mieten müssen abgesenkt werden«, heißt es. »Vermieter*innen, die gegen den Mietendeckel verstoßen, müssen bestraft werden.«

Einen derart gravierenden Eingriff in grundgesetzlich geschütztes Eigentum halten aber nicht nur Verfassungsrechtler für problematisch, sondern auch eine große Zahl von Wirtschaftsgelehrten, die überzeugt sind, dass der Staat zugunsten der schwächeren Marktteilnehmer Grenzen setzen muss. Denn Verbote sind aus ihrer Sicht ein untaugliches Mittel, um einen extrem aus dem Gleichgewicht geratenen Markt wieder auszubalancieren.

Der rot-rot-grüne Berliner Senat hatte mit dem bundesweit einmaligen Gesetzesvorhaben den rasanten Anstieg der Mieten in der Hauptstadt bremsen wollen. Ab Februar 2020 wurden die Mieten für 1,5 Millionen Wohnungen auf dem Stand vom Juni 2019 eingefroren. Wurde eine Wohnung neu vermietet, musste sich der Vermieter an staatlich festgelegte Obergrenzen halten. Das Bundesverfassungsgericht hatte das Vorhaben schließlich kassiert, weil der Bund das Mietrecht bereits abschließend geregelt habe.

Umfrage im Frühsommer

An anderer Stelle des Urteils bemerkten die Richter außerdem, dass das Recht der Mietverhältnisse ein essenzieller Bestandteil des bürgerlichen Rechts sei. Das gelte auch für die Mietverhältnisse über Wohnungen. »Der Mietvertrag ist das Ergebnis privat autonomer Entscheidungen der Vertragsparteien.« Dieses Recht, so heißt es sinngemäß weiter, dürfe der Gesetzgeber zwar durch Regelungen begrenzen, aber eben nicht aushebeln.

Das arbeitgebernahe Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) in Köln liefert in seiner jüngsten Studie jetzt Belege dafür, dass der Schaden am Ende größer sein könnte als der Nutzen. Dafür werteten die Wissenschaftler eine im Frühsommer 2021 durchgeführte Umfrage unter 283 sogenannten privaten Kleinvermietern aus, also solchen, die in Berlin eine oder mehrere einzelne Wohnungen oder ein Mehrfamilienhaus vermieten.

Die Gruppe der Kleinvermieter verfügt laut IW über rund 40 Prozent der Berliner Mietwohnungen und spielt damit eine bedeutende Rolle. Ihr durchschnittliches Nettohaushaltseinkommen liegt bei 3140 Euro. Es ist damit deutlich höher als das entsprechende Einkommen aller Haushalte, das bei gut 2000 Euro liegt. Es wird allerdings auch erkennbar, dass die Möglichkeiten begrenzt sind, wenn es darum geht, die Finanzierung einer Immobilie aufrechtzuerhalten, wenn Mieteinnahmen einbrechen.

Altbauvermieter besonders betroffen

Hinzu kommt, dass 51 Prozent der befragten Vermieter Wohnungen besitzen, die vor 1918 gebaut wurden, für die der rot-rot-grüne Senat besonders niedrige Quadratmeterpauschalen festgesetzt hatte. Dabei hat etwa ein Viertel der Befragten die Immobilie vor weniger als sechs Jahren gekauft, also zu einer Zeit, als die Preise schon sehr hoch waren. Selbst bei geringen Hypothekenzinsen wird die Vermietung so schnell zum Zuschussgeschäft.

Für 15 Prozent der Befragten hatte das laut Umfrage spürbare Folgen. Sie mussten starke Einschränkungen hinnehmen, um den Schuldendienst zu stemmen. Vier Prozent der Befragten waren unter diesen Bedingungen nicht mehr in der Lage, die monatlichen Kreditraten zu bezahlen. Studienautor Michael Voigtländer geht davon aus, dass viele, die sich daraufhin von der Immobilie trennen mussten, finanzielle Einbußen erlitten haben.

»Vier Prozent der Befragten konnten Kredite nicht mehr bedienen.«

IW-Studie

In diesem Zusammenhang merken die Studienautoren an, dass der Senat schon kurz nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts einen Fonds für Mieter eingerichtet hat, die die fällige Nachzahlung der Mieten nicht aufbringen konnten. Betroffen waren rund drei Prozent der Haushalte. Die Vermieter, die durch den Notverkauf wegen des Mietendeckels Geld verloren haben, blieben dagegen auf dem Schaden sitzen.

Am wenigsten betroffen vom vorübergehenden Experiment dürften nach Überzeugung von Voigtländer ausgerechnet jene Marktakteure sein, die die politisch Verantwortlichen eigentlich treffen wollten: die Immobiliengesellschaften. »Diese Unternehmen sind so liquide, dass sie eine Unterfinanzierung wegen zu geringer Mieteinnahmen aussitzen können«, erklärt der Experte. »Sie lassen sich durch Beschwerden von Mietern nicht anfechten, wenn Mängel aufgrund reduzierter Wartung für das Gebäude spürbar werden. Und sie können langfristig auf erhebliche Wertsteigerungen ihrer Immobilien spekulieren.«

Modernisierungen aufgeschoben

Wenig erstaunlich, dass unter solchen Bedingungen die Bereitschaft, Geld für Modernisierungen auszugeben, bei allen Vermietern stark gebremst wurde. 45 Prozent der Befragten gaben an, schon kleinere Investitionen aufzuschieben. Bei größeren Maßnahmen waren es sogar knapp 60 Prozent.

Die Folgen sind nach einem Jahr Mietendeckel allerdings beherrschbar. »Langfristig dürften starre Mietobergrenzen aber zu einer deutlichen Verschlechterung der Bausubstanz führen«, schreiben die IW-Forscher.

Positiv aus Mietersicht sind die deutlich geringeren Mieten: Im Laufe der Geltungsdauer des Mietendeckels sind sie um durchschnittlich 10,3 Prozent niedriger ausgefallen. Doch den Vorteil konnten nur diejenigen genießen, die keinen Umzug planten.

Die anderen mussten feststellen, dass Wohnungen auf den Anzeigenseiten und Portalen praktisch kaum noch zu finden waren. Die Zahl der Inserate schrumpfte um 51,8 Prozent, was auch damit zusammenhing, dass Vermieter eine frei werdende Wohnung verstärkt über private Netzwerke oder Freunde und Bekannte weitergaben. Ohne das berühmte Vitamin B also wurde die Wohnungssuche zur reinen Glückssache. Insofern kann man den Mietendeckel auch als Politik für diejenigen bezeichnen, die bereits eine Wohnung haben.

Dass sich die Lage nach dem Wegfall des Mietendeckels schnell ändert, ist eher unwahrscheinlich. Denn das Grundproblem hat sich seit Beginn des Experiments eher verschärft – der Mangel an Wohnraum in Berlin ist sogar noch größer geworden. Statt der angekündigten 20.000 Wohnungen im Jahr hat die Stadt gerade einmal rund 16.000 gebaut. Nötig aber wären 40.000 pro Jahr.