Neues Gesetz in Berlin "Der Mietendeckel hat eine deutliche soziale Unwucht"

Der Berliner Senat hat den Mietendeckel verabschiedet. Das Gesetz werde die Probleme auf dem Wohnungsmarkt verschärfen, erwarten Experten - und nur Besserverdiener begünstigen. Das legt auch eine Studie nahe.
Immobilien in Mitte: gut verdienende Mieter profitieren am meisten

Immobilien in Mitte: gut verdienende Mieter profitieren am meisten

Foto: imago images/Schöning

Die Sitzung im Berliner Abgeordnetenhaus am Donnerstag hat das Zeug, in die Geschichte einzugehen. Die Parlamentarier haben über den Entwurf des Mietendeckels entschieden - ein Gesetzes, das wie kein zweites das Zeug hat, die Stadt nachhaltig zu verändern. 

Das Gesetz sieht vor, dass die Mieten von 2020 an für zwei Jahre auf dem Niveau des vergangenen Jahres eingefroren werden. Ab 2022 sind dann Aufschläge von 1,3 Prozent pro Jahr erlaubt, allerdings nur bis zu den Mietobergrenzen, die der Senat definiert hat. Diese sind je nach Baujahr der Wohnung und Qualität der Wohngegend gestaffelt. Der höchste Wert liegt bei 9,80 Euro kalt je Quadratmeter. Wenn die Ausstattung bestimmte Kriterien erfüllt, darf man einen Euro pro Quadratmeter hinzurechnen, damit hat es sich dann aber auch. Wann immer künftig eine Wohnung neu vermietet wird, sollen die Obergrenzen gelten. Bestandsmieten dürfen maximal 20 Prozent darüber liegen, ansonsten kann der Mieter eine Senkung verlangen.

Aus Sicht der Befürworter ist der Mietendeckel ein "mutiges Gesetz" und ein unbedingter Grund zur Freude. Denn fortan, so ihre Erwartung, ist der ungehemmten Erhöhung der Mietpreise ein wirksamer Riegel vorgeschoben - eine existenzielle Erleichterung für Mieter, die inzwischen monatlich so viel Geld an den Hauseigentümer überweisen müssen, dass sie anschließend kaum noch genug zum Leben haben. Und davon gibt es nicht wenige in Berlin.

Fragt man dagegen Verfassungsexperten, Handwerks- und Immobilienverbände, so stellt sich die Sachlage ganz anders dar. Dass der Widerspruch von Immobilienlobbyisten kommt, überrascht wenig - zumindest auf den ersten Blick. Denn es sind auch Verbände gemeinnütziger Wohnungsbauunternehmen und Genossenschaften, die sich zu Wort melden. Sie hatten ihre Mieten bislang so kalkuliert, dass nach den Kosten für Finanzierung und Instandhaltung noch Rücklagen für Modernisierungen und Neubau übrig bleiben. Wenn nun nach Verabschiedung des Gesetzes mit einigen Monaten Verzögerung die strengen Mietobergrenzen greifen, würden diese Mittel fehlen, erklärt eine Sprecherin des Dachverbands der Wohnungsbaugenossenschaften: "Der Mietendeckel ist ein Experiment, für das am Ende alle zahlen müssen: sowohl die Vermieter als auch Berlins Mieterinnen und Mieter." 

Der Preis, das zeichnet sich jetzt schon ab, wird wohl in dreifacher Hinsicht zu entrichten sein: 

  • Schon jetzt, vor der Verabschiedung des Mietendeckels, registrieren Handwerksbetriebe einen spürbaren Rückgang der Aufträge für Schönheitsreparaturen und Gebäudepflege. Investitionen also, die sich noch am ehesten aufschieben lassen. Speziell kleinere Malerbetriebe mit einzelnen Wohnungsgesellschaften als Großkunden hätten mit dem Umsatzrückgang zu kämpfen, heißt es bei der Berliner Handwerkskammer. Aber auch teure Wartungs- und Instandsetzungsarbeiten etwa an Aufzügen werden so weit wie möglich aufgeschoben. Zur Not tut es dann eben auch ein Schild "Außer Betrieb" an der Aufzugtür. 

  • Für Investitionen - etwa in eine schadstoffarme Heizungsanlage oder für Wärmedämmung - bleibt erst recht kein Geld übrig. Lediglich einen Euro Aufschlag pro Quadratmeter will der Senat künftig dafür noch gestatten, in Ausnahmefällen können zuständige Behörden einem kleinen Zuschlag zustimmen. Rechnet man die Kosten für die Bauarbeiten und die Arbeit für Planung und Bürokratie zusammen, dann geht die Rechnung für die Hausbesitzer nicht mehr auf.

  • Auch beim Wohnungsneubau ist der Einbruch bereits abzusehen. Privatinvestoren haben Projekte eingefroren oder wenden sich Gewerbeimmobilien zu, Berlins größter Vermieter, die Deutsche Wohnen, hat bereits 2000 Wohnungen verkauft. Denn die unsichere Rechtslage lässt keine langfristige Finanzplanung mehr zu. Auch die genossenschaftlich organisierten Wohnungsgesellschaften haben die Investitionspläne geschrumpft - um zwei Drittel. Statt der geplanten 6000 Wohnungen werden in den kommenden fünf Jahren nur noch rund 2000 entstehen. Der ausbleibende Neubau werde die Wohnungsknappheit in Berlin für lange Zeit zementieren, vermuten Experten. Mit Folgen auch für andere Wirtschaftsbereiche. Unternehmen würden sich fragen, ob die Bundeshauptstadt noch die geeigneten Rahmenbedingungen für neue Engagements darstellt.

Und wie steht es um die angekündigten Erleichterungen für die gebeutelten Mieter? Von ihnen werden viele profitieren, so viel steht fest. Doch es sind ausgerechnet diejenigen, die die Hilfe des Staates am wenigsten benötigen - solche mit hohen Einkommen, deren Kaufkraft erst dazu geführt hat, dass die Mieten in den vergangenen Jahren in stark gefragten Stadtteilen wie Prenzlauer Berg, Mitte oder Kreuzberg so stark gestiegen sind. Nach Berechnungen des Immobilienportals Immobilienscout24 liegen dort die Mieten im Durchschnitt mehr als zehn Euro über den künftig erlaubten Maximalwerten des Mietendeckels. 

In Mitte verfügt beinahe die Hälfte über Nettoeinkommen von 5000 Euro plus

Von den 60.000 Haushalten in Mitte verfügten laut Immobilienscout24 44 Prozent über ein Nettoeinkommen von mehr als 5000 Euro pro Monat. In einer Beispielrechnung, die Geschäftsführer Thomas Schroeter anhand der zur Verfügung stehenden Daten aufmacht, würde ein Doppelverdienerpaar in einer 95 Quadratmeter großen Altbauwohnung rund 450 Euro pro Monat sparen. Die Durchschnittsfamilie in Marzahn dagegen nur 150 Euro. "Der Mietendeckel soll Mieter entlasten und den Preisdruck reduzieren, aber seine Systematik hat eine deutliche soziale Unwucht", resümiert Schroeter. 

Es sei auch kaum anzunehmen, dass die Chancen der weniger Begüterten künftig stiegen, wenn es darum geht, eine neue Bleibe zu finden, erklärt der Immobilienfachmann. Exemplarisch lasse sich das in Genf und Stockholm beobachten, die schon seit einigen Jahren Mieten per Gesetz regulierten. Eine Wohnung finde man dort nur noch durch persönliche Beziehungen. 

Die Beobachtung bestätigte jüngst auch Robert Hannah, ein Abgeordneter der Liberalen im schwedischen Parlament, der "Berliner Morgenpost". Aktuell betrage die Wartezeit auf eine Mietwohnung dort elf Jahre. "In den begehrten Innenstadtlagen sind auch 30 Jahre keine Ausnahme." Seiner Einschätzung nach werden rund die Hälfte aller Wohnungen unter Umgehung der Behörden vergeben. Hohe Abstandszahlungen seien die Regel.  

Schroeter bringt noch einen weiteren Blickwinkel ins Spiel, der in der aufgeheizten Diskussion in Berlin eher wenig Beachtung findet: den der Vermieter. Speziell die Privatleute, die ihre Altersvorsorge durch den Kauf einer Immobilie absichern wollten, seien von dem Mietendeckel massiv betroffen. In Berlin entfallen laut Statistischem Bundesamt rund 24 Prozent des Wohnungsbestands auf solche Kleinvermieter. Viele von ihnen sind Durchschnittsverdiener, die eine Erbschaft als Startkapital eingesetzt haben. Wer den Schritt vor zwei, drei Jahren gewagt hat, kommt nun in arge Probleme, wenn er die Mieten künftig drastisch reduzieren muss.

"Das sind ganz normale Menschen, die mit dem Kauf einer Eigentumswohnung nicht plötzlich zu Spekulanten mutieren", wettert Schroeter. Deren Mieter verdienten womöglich sogar mehr als sie selbst. Schroeters Fazit: "Berlin hat eine Menge Probleme auf dem Wohnungsmarkt - der Mietendeckel löst keins davon. Im Gegenteil: Er schafft neue."

Frank Schrecker, Sprecher des Dachverbands der Wohnungsgenossenschaften, sieht es ähnlich: "Der Senat hindert die engagierten Immobilienanbieter, auch weniger Begüterten eine lebenswerte Wohnung zur Verfügung zu stellen. Den Auswüchsen am Immobilienmarkt könnte man auch mit den bestehenden Gesetzen beikommen, wenn man sie nur anwenden würde."

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