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SPEKULANTEN Billiger Einzug

Der deutsche Althaus-Spekulant Günter Kaußen, der rund 5000 Wohnungen in den USA besitzt, hat auch in San Francisco Probleme mit Mietern und Finanziers. *
aus DER SPIEGEL 32/1984

Kaußenland heißt bei den Handwerkern in San Francisco das Gebiet um die Turk-, Jones-, Geary- und Hyde-Street, eine Gegend nicht weit vom Marktplatz der Glitzerstadt am Golden Gate.

In Kaußenland glitzert nichts. Ein Strich-Führer, den man vor fast jedem Hotel in San Francisco für 75 Cent aus einem Automaten ziehen kann, rät den zahlreichen Touristen für diese Straßenzüge: »Transvestiten, Transsexuelle und was auch immer; gut für spinnige Gelegenheiten, 20 bis 30 Dollar.« Oder: »Geben Sie acht bei jedem Schritt. Voll von Polypen und Dieben. Nehmen Sie es als letzte Zuflucht.«

In dieser Gegend also hat sich der Deutsche Günter Kaußen eingekauft. Reihenweise erwarb der Mann aus Köln Mietshäuser. Und binnen weniger Jahre erlangte er mit diesen Häusern den Ruf, »einer der ungewöhnlichsten, hinterlistigsten und berüchtigtsten Vermieter in der Geschichte San Franciscos« zu sein, wie das Monatsmagazin »San Francisco« über den »Häuser-Magnaten« schrieb.

In den USA war der Name Kaußen bis Mitte der Siebziger unbekannt. In Deutschland war er zu dem Zeitpunkt schon längst eine Art Gattungsbegriff für besonders skrupelloses Spekulieren und Vermieten.

Günter Kaußen handelt mit Wohnraum wie andere mit Radios. Mit Vorliebe kaufte er in den sechziger Jahren heruntergekommene Mietshäuser auf. Sein deutsches Wohnreich mit rund 50 000 Mietern kann der Kölner heute nur noch mit Computern überwachen.

Irgendwann Mitte der siebziger Jahre beschloß Kaußen, seine Geschäfte auf das Ausland auszuweiten. In San Francisco und Atlanta zimmerte er eine Zweitauflage seines deutschen Grundstücksimperiums, so schillernd, so fragwürdig, so obskur und so verrufen wie das Original in Europa.

In San Francisco, wohin viele gehen, um nicht reich, sondern um glücklich zu werden, erfährt Günter Kaußen nun aber auch die Grenzen seines Wachstums. In Kaußenland brodelt es, der Häuser-Tycoon aus der Bundesrepublik befindet sich in hellen Nöten.

Die zweithöchsten Durchschnittsmieten im Lande, gleich hinter denen auf der New Yorker Halbinsel Manhattan, hatten den Immobilien-Großhändler aus Köln 1976 in die Sonnenstadt am Pazifik gelockt. In 15 Jahren waren dort 100 000 neue Arbeitsplätze entstanden, aber nur 3000 neue Wohnungen waren in der gleichen Zeit gebaut worden.

In den ersten Wohnkasernen, die er preiswert erwarb - große Eckhäuser in Backstein-Bauweise meist -, setzte Kaußen den Mietzins erst einmal um jährlich zehn Prozent herauf. Dann allerdings wurden die Mieten in der aus den Nähten platzenden Stadt am Golden Gate von den Behörden eingefroren und anschließend per Stoppverordnung begrenzt: Bis vor kurzem konnten sie pro Jahr um sieben, seit vergangenem März dürfen sie nur noch um höchstens vier Prozent jährlich angehoben werden.

Doch Kaußen, seit jeher geübt im Aufspüren von Gesetzeslücken, nutzte die einzige Ausnahme, die der Preisstopp gewährte: Bei einem Mieterwechsel darf ein Hausherr in San Francisco die Miete auch heute noch so stark erhöhen, wie er Lust hat.

Günter Kaußen sorgte dafür, daß in seinen Wohnungen die Mieter häufig wechselten. Er ließ seine Häuser derart verlottern, daß viele Bewohner freiwillig das Weite suchten. Zugleich kaufte er sich in jener schummerigen Gegend ein, wo es Mieter sowieso nicht lange aushalten.

Für ein normales Studio mit Küche und Bad sind in einem Kaußen-Haus zwischen 400 und 600 Dollar im Monat zu zahlen, obschon für die gleichen Räumlichkeiten bei anderen Vermietern nur 350 bis 400 Dollar hingelegt werden müssen. Mit einem Trick, vom Erfinder aus Köln »Low Move-in« genannt (zu deutsch: »Billiger Einzug"), findet Kaußen dennoch immer wieder neue Kundschaft: Er verzichtet auf die sonst üblichen Kautionszahlungen und nimmt jedem neuen Mieter für die ersten sechs Monate nur fünf Monatsmieten ab. Auf das halbe Jahr gerechnet, macht das einen Rabatt von knapp 17 Prozent.

Ab dem siebten Monat klettert die Miete automatisch um eben jene 17 Prozent, ohne daß dabei gegen die Stoppverordnung verstoßen wird. Viele der so Verführten können das geforderte Geld dann nicht mehr aufbringen. Kaußen klagt sie hinaus oder läßt sie mitunter selbst dann, wenn sie gar nichts mehr bezahlen, weiter bei sich wohnen.

Erik Schapiro, Leiter einer Bürgervereinigung, die das ganze Stadtviertel nördlich des Marktplatzes vor einer kommerziellen Überfremdung schützen will, weiß darüber Bescheid: »Rund 20 Prozent der Kaußen-Wohnungen«, sagt er, »stehen in der Regel leer. Und von denen, die noch drinnen wohnen, zahlen viele keine Miete. Es gibt Häuser, da bekommt Kaußen überhaupt nur aus der Hälfte der Wohnungen Geld.«

In solchen Fällen scheinen dem Kölner die Mieter bisweilen wichtiger als die Mieten. Das gehört zu seiner Geschäftspraxis.

In Deutschland deckten seine Mitarbeiter in den Mieterverzeichnissen, die sie zwecks Weitergabe an die Banken photokopierten, die Spalten mit den Mieterträgen mit einem Stück Pappe ab. In die leeren Spalten trugen sie auf den Kopien jene Mieten ein, die Kaußen viel später einmal, nach Umbau und Renovierung, mit den Objekten zu erzielen hoffte. Auf solche Listen hin gewährten ihm deutsche Geldinstitute, voran die Frankfurter Hypothekenbank (FHB), Darlehen in abenteuerlicher Höhe.

Im fernen Kalifornien verliefen die Geschäfte des Deutschen einige Zeit später nicht viel anders. Kaußen gab den Banken die Mieterlisten für jene Gebäude, für die er die Mieten und damit zugleich den Beleihungswert gerade raufgeschraubt hatte. Aus den Papieren

ging nicht hervor, wer in den Häusern tatsächlich diese Mieten bezahlte.

Doch begierig, ihre Barschaft an den Mann zu bringen, pumpten San Franciscos feinste Geldverleiher, von der Bank of America bis zu einem halben Dutzend renommierter Sparkassen, mehr als 50 Millionen Dollar in Kaußens Grundstücks-Maschinerie. Bürger-Beistand Schapiro: »Dabei wurden die Sparkassen doch einst gegründet, um den kleinen Leuten zu bescheidenen eigenen vier Wänden zu verhelfen.«

Vergangenes Jahr wurde die amerikanische Kaußen-Masche ruchbar. Der Kölner wollte seinen dicksten Brocken, das mit 262 Ein- und Zweizimmerwohnungen ausgestattete Doppelhaus »Central Towers« in der Turk Street 350, für 13,2 Millionen Dollar an einen Makler aus Los Angeles verkaufen. Der Mann aus der Olympia-Stadt trat jedoch von dem bereits abgeschlossenen Kaufvertrag zurück. Er hatte entdeckt, daß der Bau gerade halb soviel Mieteinnahmen abwarf wie von Kaußen angegeben.

Seither scheinen die Unglücksnachrichten für den Eigner von 23 Mietgrundstücken in San Francisco kein Ende zu nehmen. Die Banken kennen bei den festgesetzten Terminen für die Zahlungen von Zinsen und die Tilgung von Hypotheken plötzlich kein Pardon mehr.

Als im Januar im Kaußen-Haus »El Cerrito« in der Turk Street 270 ein vietnamesischer Junge im Aufzugsschacht zu Tode gequetscht wurde, rief das Unglück mit den Behörden auch die Presse auf den Plan.

Nicht nur läuft nun gegen Kaußen ein Verfahren wegen »genereller Fahrlässigkeit« und »vorsätzlicher Unterlassung«. Er kann auch die Auflage der Stadt, die Aufzüge im »El Cerrito« von Grund auf zu erneuern, nicht erfüllen: Es fehlt ihm am Geld für die Handwerker.

Die Häuser Turk Street 275, Geary Street 795 und O''Farrell Street 601 wurden ebenfalls von den Behörden beanstandet: Brüstungen hängen durch, Feuertreppen sind verrostet, Geländer wackeln, Abwasserkanäle sind verstopft und Heizungskessel versagen ihren Dienst.

Allein die von der Stadt für diese Häuser verlangten Reparaturen würden umgerechnet mehr als eine halbe Million Mark verschlingen.

Oft geht es nur um Mini-Beträge, und auch damit hapert es seit dem Frühjahr. »In einem Haus ist zwei Wochen lang die Feueralarmanlage ausgefallen«, erzählt ein ehemaliger Vormann aus Kaußens Handwerker-Mannschaft, »nur weil 25 Dollar für eine neue Batterie fehlten.« Und: »Bei manchen alten Leuten haben die Handwerker die Lichtschalter und die Propfen für die Badewannen aus Mitleid aus der eigenen Tasche bezahlt.«

Ende Februar mußte die Kaußen-Verwaltung ihre zeitweise 40 Mann starke Wartungstruppe auf 8 Leute reduzieren. »Die Reparaturabteilung als Ganzes«, ließ Abteilungsleiter Larry Friday die übrigen in seinem Entlassungsschreiben wissen, »hat die in sie gesetzten Erwartungen nicht erfüllt. Ich verkleinere die Abteilung deshalb rigoros auf eine kleine Rumpfmannschaft.«

Auch die Kammerjäger erscheinen nur noch zögernd, seitdem der Häuser-Spekulant bei ihnen in Rückstand geriet. Als Ende Juni die Ortszeitung »San Francisco Chronicle« in mehr als einer halben Million Exemplaren über Mäuse, Kakerlaken, Spinnen und Wanzen in den Kaußen-Häusern berichtete, bekam es der Deutsche mit den Gesundheitsbehörden zu tun: Drei Inspektoren schwärmten aus, um in den Gebäuden nach Ungeziefer zu suchen.

Die Steuerbehörden wollen dem Branchen-Künstler ebenfalls ans Portefeuille. Bis Mitte Juni schuldete er ihnen für 20 Objekte eine gute halbe Million Mark an Grundsteuern. Wenn die Steuern samt Säumniszuschlägen binnen fünf Jahren nicht beglichen sind, kann die Stadt die Grundstücke öffentlich versteigern. Doch schlimmer ist für den Augenblick: Erst wenn Kaußen die Grundsteuern für ein Haus ganz bezahlt hat, darf er das Haus auch verkaufen.

Unterdes wächst der Druck der Banken. Am 31. Mai, pünktlich zum Dienstschluß um 17 Uhr, entließ Kaußens Generalmanagerin Melody Yanoff, eine Schwester des Reparaturabteilungs-Chefs Larry Friday, kurzerhand die Restbelegschaft der Firma Guenter Kaussen Properties in San Francisco - rund 150 Leute. »Wegen der finanziellen Schwierigkeiten der Firma«, schrieb sie, »kann ich Sie nicht länger mit gutem Gewissen beschäftigen. Im Augenblick sind diese Probleme unüberwindbar.«

Für die zweite Juni-Woche hatten mehrere Banken einen Termin bei Gericht beantragt. Für acht Häuser, bei denen Kaußen mit seinen Darlehensverpflichtungen im Verzug war, wollten sie die Zwangsverwaltung durchsetzen.

Am Wochenende davor flog Melody Yanoff nach Atlanta, um bei ihrem dort weilenden Boß in letzter Minute Geld aufzustöbern. Noch aus Atlanta rief sie sonntags ihren Ex-Ehemann Ronald Yanoff in San Francisco an und bat ihn, ihr daheim Heroin zu besorgen. Am Tage darauf wurde sie in dessen Wohnung tot aufgefunden. Sie hatte sich, so behauptet ihr geschiedener Ehemann, das Heroin selber gespritzt.

Günter Kaußen kam noch mal davon. Zwei Tage nach dem Tod seiner Gehilfin bot er in San Francisco umgerechnet fast 1,2 Millionen Mark auf, um den drängendsten Verpflichtungen nachzukommen. Er hatte das Mietshaus, das er als erstes in San Francisco erworben hatte, das Eckgrundstück Leavenworth 805 verkauft. Das übrige hatte er sich aus der Bundesrepublik schicken lassen. _(Turk Street 350. )

Turk Street 350.

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