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Leerstand bei Einfamilienhäusern: Erst Cuxhaven, dann der Rest der Republik

Foto: Christian Tröster

Leerstand bei Einfamilienhäusern Alptraumhaus im Grünen

Alle reden vom Immobilienboom - aber gerade Einfamilienhäuser in der Provinz verlieren durch den demografischen Wandel eher an Wert. Es drohen Leerstand und Verfall. In Vierteln wie Cuxhaven-Altenwalde lässt sich heute schon besichtigen, was bald auch dem Rest der Republik droht.
Von Christian Tröster

Noch schaut es proper aus in Cuxhaven-Altenwalde. Die Häuschen stehen dicht an dicht, eine Siedlung wie es sie tausendfach gibt in Deutschland. Jedes dritte Wohngebäude in Westdeutschland ist ein Ein- oder Zweifamilienhaus der Generation 1950 bis 1978: gebaute Träume von Ruhe und finanzieller Sicherheit.

Doch nun steht ein Generationenwechsel an. Von vielen Alten auf weniger Junge, von guter Geldanlage zum Wertverlust bei Omas Häuschen. Und so entdeckt man in Cuxhaven-Altenwalde schon heute die Zeichen des Wandels, vereinzelt noch, aber unübersehbar: leere Fenster, heruntergelassene Rollläden, verödete Carports, verwilderte Gärten, Symptome von Leerstand oder "innerem Leerstand", also davon, dass nur noch eine einzelne, meist alte Person ein ganzes Haus bewohnt. Der demografische Wandel ist angekommen im vermeintlichen Idyll der Vorstädte.

"Wer in den Sechzigern gebaut und später noch weiter investiert hat, der kann nicht davon ausgehen, dass sich die Investitionen bezahlt machen", beschreibt Hildegard Schröteler-von Brandt von der Universität Siegen die Situation in immer mehr Siedlungsgebieten. In vielen ländlichen Regionen und Kleinstädten, so die Architekturprofessorin, sei es fraglich, ob das eigene Haus noch für die Finanzierung eines Zimmers im Seniorenheim reiche. Für die Bewohner ein Problem, denn einfach weiter zu wohnen wie bisher sei auch keine Lösung. "Viele alleinstehende ältere Menschen sind mit Häusern und Grundstücken überfordert", berichtet Schröteler-von Brandt: "Manche müssen bei der Sparkasse nach einem Darlehen fragen, um das Heizöl für den Winter zu kaufen."

"Die Veränderung ist überall spürbar", sagt eine Expertin

Wird das Häuschen in Grünen also vom Traum zum Alptraum? Die Einfamilienhausgebiete der fünfziger bis siebziger Jahre, so schildert es jedenfalls eine aktuelle Studie der Wüstenrot-Stiftung, sind keine Selbstläufer der Stadtentwicklung mehr. Heute zieht es viele Menschen in die Zentren, lange Wege und hohe Fahrtkosten machen die Vorstadt zunehmend unattraktiv. Zudem sind viele der Häuser nicht mehr bedarfsgerecht. Mit engen Grundrissen entsprechen sie kaum den Lebenswünschen junger Familien, energetisch müssten sie nachgerüstet werden. Wissenschaftler wie Franz Pesch von der Universität Stuttgart warnen deshalb vor einer "großflächigen Entwertung" der klassischen Einfamilienhausgebiete.

Betroffen sind zurzeit zwar vor allem abgelegene und wirtschaftlich schwache Städte wie Cuxhaven, doch in naher Zukunft wird der demografische Wandel auch Siedlungen in prosperierenden Regionen bedrohen. "Die Veränderung ist überall spürbar", sagt Hildegard Schröteler-von Brandt, "das wird sich auf die Zentren genauso auswirken wie auf die Randgebiete".

So betrachtet, ist Cuxhaven möglicherweise nicht die ökonomische Ausnahme, als die es heute erscheint, sondern Vorreiter einer flächendeckenden Entwicklung. Die demografischen Daten unterstreichen das. So sind in der Küstenstadt 27 Prozent der Bevölkerung 65 Jahre und älter - eine Struktur, die in zwanzig Jahren in ganz Deutschland die Regel sein wird. Die Stadtplaner haben ausgerechnet, dass im Jahr 2030 nur noch 39.000 Cuxhavener für Wohnnachfrage sorgen werden, statt 50.000 wie heute. Von den 6000 Einfamilienhäusern, die bis dahin auf den Markt gekommen sein werden, sind dann 2100 "Überhang", also kaum noch verkäuflich.

Ähnliches gilt für viele Gemeinden Nordrhein-Westfalens. Dort soll es im Jahr 2025 rund 71.000 Wohnungen geben, die keiner mehr braucht, besonders im Ruhrgebiet, aber auch in den Kreisen Lippe, Höxter und im Sauerland.

Was soll man tun mit verlassenen Einfamilienhäusern?

Was, so fragen sich die Stadtplaner, soll man tun mit verlassenen Einfamilienhäusern? Ließe man sie einfach stehen, würde dies den Wert auch der nebenstehenden Gebäude mindern. Nimmt der Leerstand zu, wandelt sich die idyllische Vorstadt womöglich zum Problemviertel. "Es ist ein sehr großes Thema, das da gerade beginnt", stellt Gregor Jekel vom Deutschen Institut für Urbanistik fest, "in schrumpfenden Regionen gibt es schon heute Leerstände in Einfamilienhausgebieten, der Rückbau solcher Gebäude wird diskutiert".

Mit anderen Worten: Der Lebenstraum einer ganzen Generation könnte schon bald unter der Abrissbirne enden.

Trotz dieser Entwicklung weisen die meisten Kommunen auch heute noch neues Bauland aus. Architekturprofessorin Schröteler-von Brandt: "Auch in strukturschwachen Regionen gilt: Jene Menschen, die noch Arbeit und Geld haben, wollen keine alten Häuser. Die bauen neu - was wiederum den Druck auf die Altbaugebiete verstärkt."

Teuer für die Allgemeinheit waren die Kolonien auf der grünen Wiese schon immer. Die Kommunen mussten dort für relativ wenige Menschen großflächig Infrastruktur anlegen: Straßen, Wasserleitungen, Schulen und soziale Einrichtungen, all das kostet in der Vorstadt pro Bewohner deutlich mehr als in dicht besiedelten, urbanen Quartieren.

Durch den Bevölkerungsschwund steigen die Kosten pro Kopf weiter. Stellenweise werden sogar zusätzliche Maßnahmen notwendig: Ist die Kanalisation in einem Areal zu wenig genutzt, muss sie künstlich durchgespült werden, um nicht zu verstopfen.

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