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»Da fällt eine Masse raus«

aus DER SPIEGEL 41/1974

Den »stolzen Besitzern« einer Eigentumswohnung in Unterhaching-Grünau winken ein »zinsloses Darlehen und ein geschenkter Zuschuß«; einen Teil des Kaufpreises, so verspricht die Münchner Schnitzenbaumer Wohnungsbau KG in einer Zeitungsanzeige, »stunden wir Ihnen für 3 Jahre zinslos«.

Auf Rares oder Bausparverträge verzichten derzeit Westdeutschlands Bauherren -- wenn sie nur ihre Wohnungen loswerden. Fast alle, die noch zu Beginn dieses Jahrzehnts mit hohem Gewinn Behausungen losschlugen, noch bevor überhaupt ein Fundament gelegt war, werden nun kurzatmig. Heinz Mosch etwa, bislang Westdeutschlands größter privater Wohnungsbauherr, zieht im Ausverkauf mit: 102 Quadratmeter an der Frankfurter Peripherie sind bei ihm jetzt fast 9000 Mark billiger zu haben als noch vor Wochen. Die Sonderangebote, mit denen Bauherren und Makler etwas im Immobiliengeschäft bislang absolut Unübliches, nämlich Nachlässe, Preissenkungen und Finanzierungshilfen, ausloben, decken. häufig nicht einmal die Kosten. Sie offenbaren das Siechtum eines Marktes, auf dem sich die Branche jahrelang gesundgestoßen hat.

Besonders auffällig grassiert die Krankheit, die längst die ganze Bauwirtschaft befiel, im Wohnungsbau. Die Symptome:

* 200 000 Wohnungen sind zur Zeit ohne Käufer oder Mieter, Experten erwarten bis zum Jahresende eine ungenutzte Wohnungshalde von wenigstens 300 000 Einheiten; > das Baugewerbe -- Wohnungsbauanteil: 44 Prozent -- und die Bauträgergesellschaften stehen vor einem Pleitenrekordjahr. Unternehmensverband und Gewerkschaft befürchten für 1974 über 1000 Zusammenbrüche;

* die Zahl der Bauarbeiter sank zur Jahresmitte auf rund 1140 000, den niedrigsten Stand seit 1958. Innerhalb eines Jahres verließen allein 100 000 Facharbeiter den Bau; > auch die Banken, die von 1971 bis 1973 Kredite von rund 65 Milliarden Mark in den Wohnungsbau pumpten, mißtrauen nun dem Gewerbe. Allein die Realkreditinstitute verringerten die Hypothekenzusagen gegenüber dem ersten Halbjahr 1973 um fast 22 Prozent.

Jahrelang nahmen Wohnungsbaupolitiker, Bauunternehmer, Bauherren und Banker einen Neuzugang von rund einer halben Million Wohnungen jährlich als selbstverständlich hin. Mit 714 000 fertiggestellten Wohnungen wurde im vergangenen Jahr der Höhepunkt der Wohnungsinflation erreicht.

»Euphorie und Hysterie«, so urteilt der Präsident der Deutschen Pfandbriefanstalt Wolfram Langer, haben dazu geführt, daß allein in den letzten beiden Jahren »mindestens 400 000 Wohnungen zuviel produziert« wurden. »Alle haben sich vom Boom anstecken lassen.«

Von diesem Gipfel -- auch 1974 werden infolge des Bauüberhangs noch einmal 700 000 Wohnungen fertiggestellt -- hat die Branche eine steile Talfahrt angetreten. Der Markt, der auch Spekulanten und Dilettanten fast mühelos Profite einbrachte, ist umgeschlagen. »Wie abgestorben«. so ein Frankfurter Makler, »ist seit drei Monaten die Nachfrage nach Eigentumswohnungen.«

Als einträgliche, krisensichere Kapitalanlage ist der Wohnungsbesitz schon seit zwei Jahren nicht mehr so recht interessant.

Hohe Zinsen und exotisch gestiegene Bau- und Grundstückspreise machten gerade Eigentumswohnungen zu einem kaum erschwinglichen Luxus. Schon die Kosten der Zwischenfinanzierung, auf die der normale Bausparer angewiesen ist, schreckten ab: Im Schnitt kassierten die Banken runde 14 Prozent Zinsen.

Und selbst wenn diese Belastung verkraftet war, blieb das Eigentumswohnen nicht ohne Tücken: Während die Mieter von einer ihnen zunehmend gewogenen Gesetzgebung und Rechtsprechung profitierten, mußten die Herren der eigenen vier Wände etliche Schönheitsfehler hinnehmen. Viele zusammengeschusterte Wohnungen bedurften nicht selten aufwendiger Reparaturen. Wollten die Eigner sich -- etwa wegen eines Arbeitsplatzwechsels -- von ihrem Besitz trennen, so fand sich häufig kaum ein Interessent ein. Auch das Vermieten lohnte nicht recht: Die mühsam ausgehandelte Monatsmiete deckte nicht einmal die Kapitalkosten.

Doch von derlei Anfechtungen ließen sich die Bauherren nicht beeindrucken. In blindem Vertrauen auf Kapitalkraft und Kauflust ihrer Kunden scherten sie sich immer weniger um die Interessen der potentiellen Käufer. Ungeniert klotzten sie Betonsilos auf die grünen Wiesen am Rande des Einzugsbereiches der großen Städte, Silos, die keiner will.

Objekte wie in der linksrheinischen Gemeinde Kaarst in der Nähe von Düsseldorf, wo Dutzende von Wohnungen im Schallkreuz zweier Autobahnen hochgezogen wurden, haben inzwischen »einen ausgesprochenen Negativwert"« urteilt ein Düsseldorfer Experte. Auch das Frankfurter Mammutprojekt »Sonnenring« (Gesamtkosten: 600 Millionen Mark; Wohnungspreis: bis zu 3000 Mark pro Quadratmeter) gegenüber dem Süd-Friedhof und unmittelbar an einer der meistbefahrenen Straßen der Stadt, kann diese Einschätzung für sich beanspruchen. Eigentumswohnungen dieses Zuschnitts »sind und bleiben unverkäuflich«, resignierte ein Frankfurter Makler.

Nicht selten sehnen sich die wenigen rasch entschlossenen Käufer in ihre alten Mietwohnungen zurück. In spärlich bezogenen Eigentumswüsten am Stadtrand wohnen sie teilweise auf Baustellen: Es fehlen befestigte Wege, der versprochene Kinderspielplatz, der vorgesehene Rasen. »Der Käufer«, findet der Geschäftsführer der Essener Consulting-Gesellschaft Planco, Kurt Dieter Vierecke, »bleibt oft auf Dreck abonniert.«

»Vermieten ist nicht mehr attraktiv.«

Zudem lassen auch die Kommunen bisweilen die neuen Heimbesitzer im Stich. Der chronischen Ebbe in den Gemeindekassen fallen Straßen, Schulen, Kindergärten und öffentliche Verkehrsverbindungen in den Neubaugebieten zum Opfer. So etwa in der Frankfurter Nordweststadt, wo die Hauptverbindungsstraße zur Innenstadt und die U-Bahn-Strecke erst Jahre nach Bezug durchgehend befahrbar waren.

Die abnehmende Attraktivität ging dabei zunächst nicht einher mit sinkendem Preis. Im Gegenteil: Während der Durchschnittspreis je Quadratmeter in den großen Städten zwischen 1700 und 2000 Mark liegt, werden Angebote von 3000 Mark und mehr immer häufiger.

Denn nichts ist teurer geworden als das Bauen, zumal mit geliehenem Geld. Die reinen Baukosten pro Quadratmeter Wohnfläche stiegen von 423 Mark im Jahre 1961 auf 973 Mark im Jahre 1973. Mit 43 Prozent sind die Personalkosten der dickste Brocken in der Preiskalkulation der Bauunternehmen. Der Raum für Rationalisierung in dem Gewerbe ist eng und wurde zudem in den Jahren des Booms nicht ausgeschöpft.

Zunehmend teurer kam die Bauherren auch die Finanzierung ihrer Vorhaben zu stehen. Die Baubranche fühlt sich von den kreditpolitischen Steuerungsmaßnahmen der Bundesbank am härtesten getroffen. Wer sein Bankinstitut um eine erste Hypothek angeht, muß heute mit einer Belastung von elf Prozent und mehr -- wenn er überhaupt kreditwürdig erscheint -- rechnen.

Gut zwei Prozent billiger kam die Finanzierung noch im Herbst 1972, und die Banken stiegen mit großzügigen Kreditzusagen voll in den Bauboom ein.

Die Hypothekenlast drückt heute auch den freifinanzierten Mietwohnungsbau. Eine Zinserhöhung um ein Prozent treibt nach Expertenberechnungen die Baukosten um acht Prozent in die Höhe. 1964 noch wurden für eine Standard-Mietwohnung 43 900 Mark Baukosten veranschlagt, 1973 waren sie mit 85 300 Mark fast doppelt so hoch.

Mieten, die den tatsächlichen Kosten entsprechen, sind nicht mehr zu erzielen -- ein Grund für die große Zahl leerstehender Mietwohnungen. Wie die hohen Kosten, so schreckt die potentiellen Geldgeber auch die Mietgesetzgebung der sozialliberalen Koalition. »Vermieten ist nicht mehr attraktiv«, konstatiert Münchens Kommunalreferent Werner Veigel, »man steht doch da jetzt einer großen Machtfülle des Mieters gegenüber.«

In einer tiefen Krise steckt auch der Soziale Wohnungsbau, das Aushängeschild der staatlichen Wohnungsbaupolitik. Albert Vietor, Chef des gewerkschaftseigenen Bauriesen Neue Heimat, sieht bereits die Gefahr, daß trotz einer Überproduktion an Wohnungen die »Versorgung der Bevölkerungskreise mit niedrigem Einkommen« nicht mehr gewährleistet ist -- »eine paradoxe Situation«, so Vietor.

In der Tat wurde auch in den Rekordjahren das Soll im Sozialen Wohnungsbau nicht erfüllt. Von 1970 bis 1973 wurden statt der vorgesehenen eine Million Sozialwohnungen nur rund 608 000 gebaut. Die Bauwirtschaft, voll mit lukrativen Äufträgen, hatte für den bescheideneren Heimbau nichts mehr übrig. Zudem liefen die Kosten den Subventionen davon. Die veranschlagten reinen Baukosten für eine Sozialwohnung stiegen in den letzten zehn Jahren von 37 500 Mark auf 81 000 Mark -- stärker also als im freifinanzierten Wohnungsbau.

So müssen die staatlichen Wohnbauförderer immer tiefer in die Steuerkasse greifen, um den Kleinverdienern erschwingliche Mieten zu garantieren. Von einer reinen Kostenmiete zwischen zwölf und 16 Mark pro Quadratmeter und Monat muß auf 4,50 Mark im Bundesdurchschnitt heruntersubventioniert werden. Für eine neugebaute 80-Quadratmeter-Wohnung zahlt der Sozialmieter monatlich rund 360 Mark, der Staat schießt zwischen 600 und 900 Mark zu. Trotz dieser staatlichen Hilfen drohen die Billigstmieten in naher Zukunft den Mietzins im freifinanzierten Wohnungsbau zu erreichen. Denn die Zuschüsse werden von Jahr zu Jahr geringer.

So rechnet die Neue Heimat damit, daß dem Mieter schon in zehn Jahren zehn Mark pro Quadratmeter abverlangt werden müssen. Und Wohnungsbauminister Karl Ravens gesteht ein, in Zukunft nur noch 150 000 bis 160 000 Wohnungen jährlich fördern zu können.

Auch von anderen Bonner Beschlüssen droht Gefahr: Die im Januar wirksam werdende Steuerreform muß die ohnehin schwache Nachfrage weiter dämpfen.

Im vergangenen Jahr wurde von den 60 Milliarden Mark, die in den Wohnungsbau flossen, rund ein Drittel über die Bausparkassen aufgebracht; fast 60 Prozent aller Wohnungen wurden so zumindest teilfinanziert. In Zukunft jedoch werden Rekorde auch hier nicht mehr zu erzielen sein: Durch die Einschränkung der Prämienvergünstigung (Einkommensgrenze: 24 000 / 48 000 Mark) bei nur begrenzter Möglichkeit, Sparbeiträge über Sonderausgaben abzusetzen, ist diese Geldanlage für viele nicht mehr interessant.

Die Kassen rechnen mit einem weiteren Rückgang der Bauspartätigkeit, die bereits vor der verabschiedeten Reform nachgelassen hatte. »Da fällt eine Masse raus«, vermutet Rolf-Heinz Höppner vom Verband der Privaten Bausparkassen. Folge: Weil ihnen der Geldnachschub fehlt, zahlen die Kassen immer zögernder zuteilungsreife Verträge aus. Das Bonner Städtebauinstitut befürchtet deshalb einen »Kollaps im Wohnungsbau«.

So hat tiefe Ratlosigkeit und Unsicherheit jene, die am Bau planten und arbeiteten, finanzierten und verdienten, befallen. Nur eins ahnen sie alle: Dies ist mehr als eine kurzfristige, von Konjunktur- und Hochzinspolitik verursachte Krise.

Ärgstes Problem der neuen Krisenbranche: die unverkäufliche Wohnungshalde. »Solange nicht diese Wohnungen vom Markt gebracht sind, werden wir keinen vernünftigen Wohnungsbau mehr bekommen«, fürchtet der Präsident der Pfandbriefanstalt Wolfram Langer.

In dem geschätzten Überangebot von 300 000 Wohnungen zum Jahresende stecken rund 36 Milliarden Mark Kapital, das keinen Ertrag bringt, sondern jährlich mit mindestens 4,3 Milliarden Mark Zinsen bedient sein soll.

In München, wo der Boom zusätzlich durch die Bauten im Olympiadorf angeheizt wurde, steht ein Zehntel der Bundeswohnungshalde: 10 000 im Citybereich und weitere 6000 in acht Landkreisen rings um die bayrische Hauptstadt, über 80 Prozent davon Eigentumswohnungen. »Heute gibt es«, beobachtete ein Reporter der »Süddeutschen Zeitung«, »schon ganze Straßenzüge mit Geisterhäusern.«

Allein im Olympiapark, wo die Quadratmeterpreise bei etwa 1800 Mark stehengeblieben und einige Bauträger zur Vermietung übergegangen sind, werden immer noch Abnehmer für 1500 Wohnungen gesucht. Verluste werden in Kauf genommen, denn die Kostenmiete von zwölf Mark für den Quadratmeter Eigentumswohnung will kaum jemand bezahlen.

Hans Kolo, Sprecher der Neuen Heimat in Bayern, erklärt sich die Käuferzurückhaltung mit der Vermutung, daß die Preise nur noch sinken könnten: »Nach dem Motto: »Jetzt fahren wir erst mal in den Urlaub« warten selbst jene, die sich für einen Kauf bereits entschlossen hatten.«

»Da treten sozialpathologische Symptome auf.«

Auch die aufs Häusle versessenen Schwaben warten. Vorsichtige Schätzer vermuten in Baden-Württemberg 30 000 bis 40 000 bezugsfertige Wohnungen ohne Bewohner. Krasseste Fehlkalkulation ist der von der Neuen Heimat für II 000 Menschen geplante Emmertsgrund vor den Toren Heidelbergs, der erst von 1000 Bewohnern bevölkert wird.

In dem aufwendigen Demonstrationsvorhaben, das der Soziologe Alexander Mitscherlich mit der Devise entwerfen half: »Pro Person ein Zimmer. Wo dieses Maß unterschritten wird, treten psycho- und sozialpathologische Symptome auf«, stehen vor allem großzügig bemessene Fünf-Zimmer-Wohnungen leer.

Auch Hannover, wo in der Innenstadt nach Maklerberichten das Immobiliengeschäft noch zu florieren scheint, erlebt seine Trabantenstadt-Misere. In Grasdorf-Ost, am Rande der Messestadt, tun sich verschiedene Bauträger schwer, ihr in Beton gestecktes Geld wieder hereinzuholen. Ein Sprecher der Niedersächsischen Heimstätte, die sich dort ebenfalls engagiert hat: »Daß da viele Wohnungen leerstehen, weiß jeder.«

In Düsseldorf sehen Experten mit Sorge auf einen »Topf von leerstehenden· Wohnungen, der wie kochende Milch im Frühjahr 1973 anlief und seitdem überschwappt«. Geschätzte Wohnungshalde: rund 5000 Eigenheime.

Lakonisch stellt auch ein Bericht vom Frankfurter Immobilienmarkt fest: »Für zahlreiche Objekte bestehen zur Zeit kaum Absatzmöglichkeiten.« Während es schon jetzt wenig Käufer auf den Sachsenhausener »Sonnenhügel« zieht, steht für Experten fest, daß auch der benachbarte »Sonnenring« (Fertigstellung Ende 1975) bei den gegenwärtigen Preisen ein kaum zu vermarktendes Objekt ist. Die Abschläge liegen meist bei zehn Prozent.

Nur in Berlin scheint das Geschäft mit der Eigentumswohnung noch zu laufen. Zwar klagen auch hier einzelne Makler über stockenden Absatz. Doch finden immerhin noch Neubauten in der Renommiergegend Dahlem für 3000 Mark je Quadratmeter ihre Käufer. Dank Berlin-typischer Förderungsmaßnahmen können auch noch neue Mietswohnungen an den Mann gebracht werden.

Unter dem Druck der Wohnungshalde finden sich Bauherren und Makler zu immer größeren Zugeständnissen bereit. So wie der in Liquiditätsklemme geratene Bauherr Mosch versuchen inzwischen auch andere Bauträger Absatzförderung durch direkte und indirekte Preisnachlässe. Die Abschläge liegen meist bei zehn Prozent, so in den Randgebieten Hannovers oder in Frankfurt.

Indirekte Preisvorteile gewähren die Bauherren Interessenten vor allem damit, daß sie den Wünschen nach zusätzlichen Ausstattungen (bessere und kostspieligere Teppichböden, Tapeten und Fliesen) gratis entgegenkommen. Das fällt vielen um so leichter, da sie im Zeichen der Krise ihre Objekte ohnehin nicht bezugsfertig herstellen, bevor sie nicht verkauft sind.

Auch die Bürde der Finanzierung wird den Käufern zum Teil vorübergehend erleichtert. Selbst eigenkapitallosen Interessenten werden Eigentumswohnungen angedient. Das zusätzliche Versprechen zinsloser Darlehen und Zuschüsse soll den Kaufentschluß beschleunigen.

Von solchen Lockangeboten rät der Ring Deutscher Makler (RDM) seinen Mitgliedern indes ab. Ring-Geschäftsführer Gerhard Feldmann sieht darin nur eine Ausnutzung von »Interessenten, die sich über ihre Finanzkraft nicht im klaren sind«. -- Für viele geht es ums überleben.

Die Maklercourtage bleibt dem Käufer oder Mieter immer häufiger ebenfalls erspart: Wenn nicht die Zwischenstation Makler ganz umgangen wird, tragen die Bauherren die Vermittlungsgebühren.

Unversehens sehen sich auch jene von der Gunstwelle des Gewerbes erfaßt, die ein eigenes Haus bauen, Fundament und Keller für ein Fertighaus brauchen oder auf andere Art auf die Männer vom Bau angewiesen sind. Während sich bisher die Kleinbauherren zuweilen wie Bittsteller fühlen mußten, auf Handwerker warteten, die Kosten schneller in die Höhe gingen als die Mauern, spurten und spuren jetzt Poliere und Maurer. Da viele mittelständische Betriebe sich derzeit allein mit Kleinaufträgen Über Wasser halten können, unterbieten sie sich in ihren Voranschlägen zugunsten ihrer Kunden und übertreffen sich in Sorgfalt und Pünktlichkeit.

»Billigstangebote für Fundamente und Keller« notierte der Fertighausverkäufer Neckermann. »Früher mußten Kunden vielfach auf Knien rutschen, um den Keller betoniert zu kriegen.«

Erstaunliches tut sich auch auf dem Grundstücksmarkt. Entgegen allen Spekulanten-Erwartungen wird der knappe, nicht vermehrbare Grund und Boden nach Jahrzehnten üppiger Preissteigerungen im Sog der Wohnbaukrise erstmals wieder billiger.

Selbst im bis zum Rande vollgebauten Frankfurt haben die Preise für die wenigen noch verfügbaren Grundstücke in den letzten zwölf Monaten um 15 bis 30 Prozent nachgegeben. »Mangels irgendeiner nennenswerten Nachfrage« sei der Baulandmarkt »fast zum Erliegen gekommen«, meldet der Frankfurter Immobilienbericht.

In West-Berlin beobachtete der Bausenator Preisrückgänge bis zu 30 Prozent. Ähnlich hohe Abschläge stellen Makler in der rheinland-pfälzischen Landeshauptstadt Mainz fest. »Echt voll zusammengebrochen« ist nach Darstellung Kurt Schäfers, Geschäftsführer des hannoverschen Wohnungsbauunternehmens »Neldel«, der Grundstücksmarkt in der unteren Preisklasse. Auch Notverkäufe von Grundstücken am Stadtrand seien nicht möglich, obwohl -- so ein anderer Branchenkenner -- »manche Grundstücke wie Sauerbier angeboten werden«.

In München, wo die Grundstückspreise seit 1962 um das Acht- bis Zehnfache emporschossen, endete die Spekulation jäh mit den Olympischen Spielen. Nach einem ersten Mini-Minus von 0,3 Prozent rechnet Kommunalreferent Veigel nun mit einem »ganz deutlich spürbaren Rückgang, vielleicht sogar um zehn Prozent«. Wohnungsbaugesellschaften und Bauträger, die jahrelang auf Vorrat kauften, treten plötzlich als Verkäufer auf und suchen mit dem Grundstückserlös ihre knappe Kasse zu füllen. Das massierte Angebot drückt auf den Preis, zumal da für jenes Bauland, wo mehrgeschossige Häuser gebaut werden dürfen, die Käufer fehlen.

Viele Bauträger hocken nach den Worten des Münchner Marktkenners Veigel »auf Land herum, das sie lieber heute als morgen verkaufen würden«. Für manche gehe es dabei ums Überleben. »Die haben sich ein Polster zugelegt, weil sie dachten, der Bauboom geht ewig und drei Tage weiter.«

Bis zum Jahresende, so fürchten Makler, werden noch weitere Bauplätze aus den Reserven feilgeboten. »Ich wage nicht vorauszusagen, was passiert«, so RDM-Geschäftsführer Feldmann, »wenn das Angebot auch nur um zehn Prozent erhöht wird.«

Leicht voraussagen läßt sich dagegen, daß der umstrittene Maklerstand weiter dezimiert wird, wenn die Marktflaute andauert. Der stagnierende Absatz von Eigentumswohnungen, die Ausschaltung der Vermittler bei der Wohnungsvermietung und der brachliegende Grundstücksmarkt machen sich schon jetzt bei den Maklern mit einem Umsatzrückgang von 40 Prozent bemerkbar und haben einen Ausleseprozeß in Gang gesetzt.

Offiziell meldet der RDM einen Mitgliederabgang von vier Prozent. Doch sind die meisten in den Verbandskarteien nicht erfaßt. Neben 5000 »echten« schätzen die Verbände den Personenkreis, der auf dem Immobilienmarkt mitmakelt, auf 15 000.

Selbst das Maklersterben mutet jedoch nur wie ein kleiner Riß im brüchigen Gebäude Bauwirtschaft an. In der Branche, deren in Boomzeiten übertünchte Strukturschwäche nun offenliegt, herrscht Untergangsstimmung.

»Katastrophale Folgen« für die Beschäftigten des Baugewerbes fürchtet der Vorsitzende der Industriegewerkschaft Bau -- Steine -- Erden, Rudolf Sperner. Gemeinsam mit den Arbeitgebern rügt er Bonn, nichts gegen den »unverantwortlichen Abbau der Baukapazitäten« zu tun.

Der von Sperner befürchtete Kapazitätenabbau ist bereits in vollem Gange. Der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie hat sich mit einer Schrumpfung des Gewerbes um mindestens 20 Prozent abgefunden. Bis zur Jahresmitte hatte bereits jeder siebte Beschäftigte dem Bau den Rücken gekehrt, waren Mischer und Kräne nur zur Hälfte ausgelastet, hatten sich die Neubestellungen von Baumaschinen gegenüber dem Vorjahr halbiert.

Am ehesten konnten sich noch die wenigen Großen behaupten, die auf einer breiteren Kapitalbasis bauen und zudem der Flaute im Inland zum Teil durch Aktivitäten im Ausland ausweichen können.

Der Boom schwemmte viele Mini-Unternehmen ins große Geschäft.

Doch das nutzte der Branche insgesamt wenig. Denn wie in kaum einem anderen Industriezweig macht am Bau eine Vielzahl von Klein- und Kleinstfirmen mit. Von den 62 139 Betrieben, die 1973 im Bauhauptgewerbe gezählt wurden, beschäftigten über die Hälfte weniger als zehn Arbeitnehmer. Nur 176 Betriebe arbeiteten mit mehr als 500 Beschäftigten.

Der Boom schwemmte auch viele Mini-Unternehmen in das große Geschäft. Sie waren ausreichend mit jenen Aufträgen beschäftigt, die von den Bauriesen nicht mehr verkraftet werden konnten. Unversehens spielte mancher Handwerker den Bauindustriellen -- und stolperte, als es abwärts ging. So fehlten häufig für die auf Pump erstandenen teuren Maschinen die Anschlußaufträge, Kapitalreserven waren auch in den fetten Jahren kaum angesammelt worden. Viel spektakulärer fielen freilich die großen Pleiten der Bauträger aus, bei denen es um Millionen ging.

Die erste -- und in der Größenordnung bisher unerreichte -- Bruchlandung baute mit mehr als 680 Millionen Mark Schulden der Homberger Unternehmer Josef Kun. Unter den Trümmern fand sich wenig später Kuns Hausbank, die Düsseldorfer Bau-Kredit-Bank.

Ähnliches Kaliber erreichte auch der Zusammenbruch der Avalon-Bau GmbH & Co. KG in Berlin, der im Mai dieses Jahres anstand. In das 330-Millionen-Mark-Objekt »Steglitzer Kreisei« der Architektin Sigrid Kressmann-Zschach hatten mehr als ein Dutzend Banken mindestens 80 Millionen Mark Kredite gesteckt. Zuvor war schon am Kurfürstendamm der Baulöwe Herbert Jovy am unvermietbaren Kudamm-Eck gescheitert. Als der 80-Millionen-Abschreibungsbau in der vergangenen Woche unter den Hammer kommen sollte, bot der einzige Interessent 25 Millionen Mark -- fast genau die Summe der erstrangigen Bankhypotheken.

Als vorerst letzter unter den großen Bauträgern gab am vergangenen Mittwoch die Engelhardt-Gruppe (Hannover) den Kampf mit den Banken um die lebenswichtige Liquidität auf. Dem Konkursrichter meldete das Unternehmen, das durch den Bau von Ferienzentren an der Ostsee und im Harz bekannt wurde, 562 unverkaufte Wohnungen -- davon 245 noch im Bau -- und Verbindlichkeiten von etwa 100 Millionen Mark. Einen Schuldenberg der gleichen Größenordnung hatte einen Tag zuvor die Nürnberger Baufirma Winkler KG eingestanden, als sie Vergleich beantragte.

Erwischte es bei den einigen hundert Pleiten bislang vor allem Konjunkturritter und Abenteurer, für die sich häufig genug auch der Staatsanwalt interessierte, geraten nun am Ende des Baubooms auch die konventionell organisierten und finanzierten Unternehmen ins Rutschen:

Die jahrelang erfolgreiche Übung, die Objekte schon im Planungsstadium zu verkaufen und mit dem Erlös das Projekt zu finanzieren, funktioniert auf dem übersättigten Markt nicht mehr. Die eigene Finanzkraft der kompliziert konstruierten und verschachtelten Bauträgergesellschaften reicht nicht aus, um den Zinsforderungen der Banken nachzukommen.

»Es ist fünf nach zwölf«, weiß auch Baulöwe Mosch, dem der »Stern« noch im April zutraute, ihm werde »das Brüllen nicht so schnell vergehen Kaum drei Monate später mußte er die Hessische Landesbank (Helaba) die Bayerische Hypotheken- und Wechsel-Bank und das Gewerkschaftsinstitut Bank für Gemeinwirtschaft um Stundung der am 30. September fälligen elf Millionen Mark Zinsen angehen.

»Zinsen von 14, 15 Prozent, das ist einfach zuviel, das kann keiner bezahlen«, klagt Mosch. Inzwischen schrumpft sein Imperium: 50 Prozent seiner Beschäftigten hat er entlassen und seit zwei Jahren im Bundesgebiet keinen Mietwohnungsbau mehr begonnen. In der vom Staat geförderten Altbausanierung sieht er keine auskömmliche Beschäftigung: »Mit diesen lächerlichen Summen kann man in einer Großstadt gerade in zwei Straßen die Fassaden anpinseln.«

Die Banken wollen jedoch nicht nur Zinsen sehen. So drängen sie Mosch, der dank der Vielfalt rechtlich selbständiger Mosch-Gesellschaften kaum selbst haftet, nun auch mit persönlichem Vermögen einzustehen. Leopold Bröker. der seine Sanierungsbemühungen in der Hessischen Landesbank (Helaba) wegen eines Herzinfarkts abrupt abbrechen mußte, hatte »ihm das sehr eindeutig in einem ruhigen Gespräch gesagt. Und er ist bereit, was reinzutun«.

Der frühere Landeszentralbank-Präsident, der die im Baugeschäft unglücklich operierende Helaba als Nothelfer übernahm, verschont auch sein Gewerbe nicht mit Kritik. An der »Mitschuld der Banken«, so Bröker, hat er »gar keinen Zweifel«. Wie sein Kollege von der Bau- und Bodenbank, Louis Storck, meint auch Bröker, daß neben den Spezialinstituten auch jene Banken beim Bauboom schnelle Gewinne einstreichen wollten, »die das Risiko der besonderen Branche nicht übersehen haben«.

Die wahren Dimensionen des Desasters werden Ende dieses Jahres aufscheinen, wenn die Institute die faulen Bankkredite und -beteiligungen in ihren Bilanzen berichtigen müssen. Teilweise beliehen sie Bauobjekte bis zu 100 Prozent und gingen so »in eine Größenordnung hinein«, so Bröker, »die mit den bewährten Grundsätzen nicht mehr zu vereinbaren ist«. Folge: Bei Konkurs und Zwangsversteigerung kommen die Geldverleiher nicht mehr auf ihre Kosten. »Das haben die Kreditinstitute alle noch im Keller«, fürchtet ein Düsseldorfer Bankier.

Um sich nachträglich wenigstens einen Teil des Risikos zu ersparen, drängen sie die Bauträger nicht nur dazu, doch noch Eigenkapital zu mobilisieren und in marode Gesellschaften einzubringen, sondern auch noch die in Grundstücke investierten Reserven aufzulösen. Noch immer nämlich können sich etliche der von Supergewinnen verwöhnten Bauherren nicht daran gewöhnen, fürchtet etwa ein Frankfurter Privatbankier, »daß die Zeit des großen Geldverdienens vorbei ist«.

Vorbei sind die goldenen Zeiten ganz gewiß im Wohnungsbau. Nachdem zum Ende dieses Jahres erstmals mehr Wohnungen (23,3 Millionen) als private Haushalte (23 Millionen) in den Statistiken ausgewiesen werden und das Bevölkerungswachstum stagniert, müssen selbst Branchenoptimisten erkennen, daß die Sättigungsgrenze erreicht ist. Wurden in den letzten 25 Jahren durchschnittlich jeweils 541 000 Wohnungen fertiggestellt, so rechnen Experten für die Zukunft mit höchstens 400 000 neuen Behausungen jährlich.

Höhere Schätzungen mögen einstweilen nur Politiker und ihre Wissenschaftler abgeben. In einer Studie, die das Institut für Siedlungs- und Wohnungswesen der Universität Münster im Auftrage des Wohnungsbauministeriums anfertigte, wird der Jahresbedarf bis 1985 auf 535 000 veranschlagt. Bonner Ministerialbeamte tippen auf gut 500 000. Auch die jetzt vorgelegte Untersuchung über die Bauwirtschaft* -- ein 2000-Seiten-Werk, das sich der

* »Enquete über die Bauwirtschaft« Forum-Verlag GmbH, Stuttgart; zwei Bände Din A4: 78 Mark.

Bundeswirtschaftsminister anfertigen ließ -- rechnet noch mit einem Bedarf von 540 000 Wohnungen im nächsten Jahr. Trotz abnehmender Zahl der jährlichen Fertigstellungen würden auch 1980 -- bei gleichzeitig steigenden Ansprüchen an Größe und Ausstattung -- noch 460 000 neue Wohnungen gebraucht. Gegen Ende der siebziger Jahre -- so die Bauforscher -- werden Städtebau und Wohnungswesen für die Bundesregierung »an die Spitze der Prioritätenliste rücken« müssen.

Die Rechnung der Wissenschaftler und Baubeamten stützt sieh freilich nicht auf Profit und Rendite, sondern auf die Erkenntnis, daß die Sozialwohnungen aus den 50er Jahren nicht mehr in den Wohlfahrtsstaat passen und überdies noch ältere Mietskasernen ersetzt werden müssen, damit, so ein Bonner Wohnplaner, »das Deklassierungserlebnis der Kinder im Hinterhof ohne Klo nicht noch größer wird«. Kein rasches Ende der Flaute in Sicht.

Die leerstehenden Wohnungen wollen die Bonner Experten nicht als Zeichen einer Bedarfssättigung deuten. Die meist teuren Heime sind nicht für den Personenkreis verfügbar, dem die Sorge der Politiker gilt. Folgerichtig ist Bonn auch nicht willens, mit Steuergeldern die Halden abzuräumen. Selbst der nach Staatshilfe für die Wiederbelebung des Geschäfts verlangende Gewerkschafter Sperner findet, Verluste privater Bauherren dürften nicht sozialisiert werden.

Von der öffentlichen Hand können Bauwirtschaft und Bauträger vorerst keine starke Stütze erwarten. Die 300 Millionen Mark jedenfalls, die von dem im September beschlossenen Konjunkturprogramm (950 Millionen) für Altbausanierung und Sozialvorhaben abfallen, werden den daniederliegenden Wohnungsbau kaum beleben.

Dagegen können Baulustige und zum Kauf einer Eigentumswohnung entschlossene Bundesbürger hoffen, noch für einige Zeit die Chancen als der Stärkere auf dem Bau- und Immobilienmarkt nutzen zu können. Dem Heer der Mieter bietet sich allenfalls die Aussicht auf eine bessere, jedoch kaum auf eine billigere Mietwohnung.

Die Banker jedenfalls, die um ihre Kredite bangen, sehen selbst bei einer Zinssenkung noch kein rasches Ende der Flaute. Weder in diesem noch im kommenden Jahr wird nach ihrem Urteil der Markt wieder umschlagen.

Andersdenkende warnt Altbankier Bröker: »Man kann nicht davon ausgehen, daß im Frühjahr der Weizen wieder blüht.«

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