Eigenheim Experten warnen vor Kauf ohne Eigenkapital

Wie viel Geld muss man auf der hohen Kante haben, um die eigenen vier Wände zu kaufen? Nicht einen Cent, meinen immer mehr Banken und Online-Baufinanzierer in Deutschland. Ein riskantes Vorhaben, meinen dagegen Verbraucherschützer und Kreditberater.

Berlin - Eine eherne Branchenregel verliert zunehmend ihre Gültigkeit. Mindestens 20 Prozent Eigenkapital galt bislang als Mindestkapital, das ein Hausbauer mitbringen sollte, um das Risiko in Grenzen zu halten. Stattdessen wird die Werbetrommel gerührt für die Vollfinanzierung, also einen Immobilienerwerb komplett auf Pump, wie er schon seit Jahren in USA oder Großbritannien üblich ist.

Die Immobilie ohne Erspartes ist allerdings meist teuer erkauft. Außerdem ist das Risiko nicht gering. Der Schuldner muss viele Jahre lang monatlich oder vierteljährlich hohe Kreditraten bezahlen können. Da genügt möglicherweise schon eine relativ kurze Arbeitsunterbrechung - etwa beim Jobwechsel - und die Vollfinanzierung bricht zusammen. Das kommt dann häufig dem direkten Weg in die Zwangsversteigerung gleich.

"Die Finanzierung zu 100 Prozent gab es schon immer als Nischenangebot, neu ist, dass jetzt ein Massengeschäft damit gemacht werden soll", beschreibt Jörg Sahr, Baufinanzierungsexperte von "Finanztest", den Trend. Josephine Holzhäuser von der Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz rät zur Besonnenheit: "Grundsätzlich sind wir skeptisch eingestellt. Vor allem, wenn es um selbst genutztes Wohneigentum geht".

Umworben sind junge Gutverdiener

Was eine Vollfinanzierung auf den ersten Blick attraktiv macht, sind die momentan günstigen Bauzinsen. Viele Anbieter locken damit, den gesamten Kaufpreis vorzustrecken. Manche beleihen die Immobilie sogar bis zu 120 Prozent, damit auch Nebenkosten wie Notargebühren, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Renovierungen oder der Einbau einer neuen Küche abgedeckt werden können. Als Faustformel gilt oft: Das jährliche Nettoeinkommen mit dem Faktor neun malgenommen ergibt die mögliche Kreditsumme. Bei einen Einkommen von 2000 Euro netto im Monat - also 24.000 Euro pro Jahr - ergibt sich also eine mögliche Kreditsumme von 216.000 Euro.

Umworben werden vor allem junge Familien mit gutem Verdienst, die noch keine Rücklagen angespart haben. "Selbst Normalverdiener kommen mit der Vollfinanzierung durchschnittlich neun Jahre früher ins Eigenheim", heißt es bei einem Internet-Anbieter. Und ein Konkurrent schwärmt: "Während Ihre Freunde noch fleißig für die Eigentumswohnung sparen, genießen Sie schon lange die Freiheiten Ihres neuen Hauses."

Solche Argumente seien nicht einfach vom Tisch zu wischen, räumt Verbraucherschützer Sahr ein: "Die Komplettfinanzierung ist keine Sache des Teufels." Wer sich jetzt im Zinstief dazu entscheidet, erst noch einige Jahre emsig Geld beiseite zu legen, hat das Risiko steigender Zinsen im Nacken. Wird Geld leihen künftig teurer, kann das mühsam angesparte Eigenkapital für die entsprechend höheren Monatsraten wieder draufgehen. Zusätzlicher Unsicherheitsfaktor: Die Immobilienpreise können in zwei, drei Jahren höher sein. Derzeit jedenfalls ist die Nachfrag insbesondere in den Ballungszentren sehr hoch.

Experten raten zum Forward-Darlehen

Die Spekulation auf steigende Zinsen und Preise darf beim Hauskauf aber nicht ausschlaggebend sein, warnt Sahr. "Wenn überhaupt, dann ist die Vollfinanzierung nur ratsam für Topverdiener mit sicherem Arbeitsplatz, die nicht mehr umziehen." Empfehlenswert sei dann auch eine relativ hohe Tilgungsrate von mindestens zwei Prozent.

Wer sich 100 Prozent des Kaufpreises und mehr ausleihe, müsse nicht nur "hohe Monatsraten packen, sondern auch Rücklagen für fällige Renovierungen am Haus bilden können", gibt Holzhäuser zu bedenken.

Das sehen wohl auch die Geldgeber so: Die Vollfinanzierung erhält nämlich nicht jeder Kunde. Wer sich ohne jegliches Eigenkapital in der Tasche sechsstellige Beträge von der Bank leihen will, muss solide Finanzverhältnisse vorweisen können, wie Felix Schnellbacher vom Verband deutscher Pfandbriefbanken erläutert. Auch das Ausfallrisiko der Bank steigt schließlich bei riskanten Geschäften auf Pump. Im Übrigen gibt es die Vollfinanzierung für den Kunden nicht umsonst. Die Geldgeber lassen sich ihre Großzügigkeit in der Regel mit einem kräftigen Zinsaufschlag von 0,4 bis 0,8 Prozent bezahlen.

Eine Komplettfinanzierung kann klappen, muss aber nicht - so das Fazit der Verbraucherschützer. "Wir meinen: Das ist nur was für Menschen, die zwingend heute kaufen müssen und einen festen Job haben wie Beamte", mahnt auch Schnellbacher zur Vorsicht. Sein Tipp: Wer hohe Risiken vermeiden, die niedrigen Zinsen aber trotzdem nutzen will, sollte ein Forward-Darlehen bei der Bank abschließen. Für einen vergleichsweise geringen Aufschlag kann man damit bis zu fünf Jahre lang die günstigen Zinsen von heute für den Hauskauf von morgen "bunkern" - und dazu noch Eigenkapital auf die Seite legen. "Das ist die bessere Alternative", ist Schnellbacher überzeugt.

Von Berrit Gräber, AP