Eigenheim finanzieren: Verführung zu hohem Risiko

Auch ohne Eigenheimzulage ist der Bau oder Kauf von Immobilien günstig wie selten zuvor. FINANZtest hat insgesamt 80 Banken und Sparkassen anhand von sechs Modellfällen getestet und sagt, wo Sie die günstigste Baufinanzierung bekommen.

Zunächst die gute Nachricht: Die Kreditangebote für Bauherren und Immobilienkäufer sind günstiger und flexibler geworden. Allerdings sind sie schwer zu vergleichen. Der Bauherr muss sich deshalb klar machen, welche Kriterien für ihn persönlich am wichtigsten sind. Denn der günstigste Zinssatz nützt nichts, wenn das Darlehen nicht zum Bauherren oder Käufer passt. Hinzu kommt: Bei manchem Anbieter können Kosten für die Schätzung des Wertes der Immobilie oder vor Auszahlung fällige Bereitstellungszinsen den Kredit verteuern.

Erstmals hat FINANZtest die Kreditangebote von 80 Anbietern anhand von sechs praxisnahen Modellfällen verglichen. Das Ergebnis fiel eindeutig aus: In fast allen Konstellationen bieten Accedo, Dr. Klein & Co., DTW, Geld & Plan und Interhyp die günstigsten Zinsen. Sie beschränken sich allerdings aufs Vermitteln per Telefon, Internet oder Post. Institute mit Filialnetz und regionale Anbieter sind teurer.

Nicht ohne Eigenkapital

Sogar mit wenig Eigenkapital ist der Traum vom eigenen Haus oder einer Eigentumswohnung finanzierbar. Allerdings ist das höchst riskant und allenfalls für Kreditnehmer mit hohem und gesichertem Einkommen geeignet. Stets zu beachten: Zumindest die Nebenkosten müssen Bauherren oder Käufer selbst aufbringen. Schon das geht gehörig ins Geld: Grunderwerbssteuer, Grundbuch- und Notargebühren machen fünf bis sechs Prozent des Kaufpreises aus und sind zusätzlich aufzubringen. Ist ein Makler mit im Boot, kommt seine Courtage noch hinzu.

Doch Vorsicht: Manche Bankenwerbung verführt zur Baufinanzierung mit hohem Risiko. Die Raten für ein Hypothekendarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung und nur 1,0 Prozent Anfangstilgung sind bei den aktuell niedrigen Zinsen im Vergleich zur Miete für eine gleichwertige Wohnung verführerisch niedrig. Doch spätestens nach Ablauf der Zinsbindung kommt das böse Erwachen. Denn weil auf diese Weise nur ein denkbar geringer Teil der des Darlehens getilgt ist, wirken sich eventuelle Zinssteigerungen massiv aus. Wer sie nicht zahlen kann, läuft Gefahr, Haus oder Wohnung wieder zu verlieren. FINANZtest empfiehlt bei dem derzeit günstigen Zinsniveau Verträge mit einer Anfangstilgung von mindestens zwei Prozent.

Extrazins für Bauherren

Oft entscheiden die Extras über den Wert einer Finanzierung. Für Unternehmer oder Selbstständige mit wechselndem Einkommen etwa sind Sondertilgungsrechte besonders wichtig. In engen Grenzen räumen viele Anbieter dieses Recht ein. Will man allerdings einen großen Teil der Summe vorzeitig zurückzahlen können, ist dafür fast immer ein Zinsaufschlag fällig.

Auch die Bereitstellungszinsen können ins Geld gehen. Zwischen Kreditvertrag und Zahlung der letzten Rechnungen können unter Umständen viele Monate liegen. Bei einigen Banken fallen schon zwei oder drei Monate nach Abschluss des Kreditvertrags Bereitstellungszinsen an. Gegenüber Angeboten mit Bereitstellungszinsen erst ab 13 Monaten sind solche Verträge je nach Kreditsumme, Zinssatz und Baugeschwindigkeit von Anfang an um einige Tausend Euro im Nachteil.

Sind die passenden Angebote gefunden, macht die Finanzierung mit dem günstigsten Effektivzins das Rennen. Doch aufgepasst: Kleine Unterschiede summieren sich am Ende zu enormen Beträgen. Ein Prozentpunkt Differenz macht bei einem 100.000 Euro-Darlehen mit 20 Jahren Zinsbindung unter dem Strich mehr als 25.000 Euro aus.

(C) "FINANZtest" 3/2006