BGH-Entscheidung zu Mieten im Lockdown Einzelhändler haben keinen Anspruch auf halbe-halbe

Gewerbetreibende haben bei pandemiebedingter Schließung ihrer Geschäftsräume grundsätzlich Anspruch auf Mietminderung – es gilt aber der Einzelfall. Das hat der Bundesgerichtshof in Karlsruhe am Mittwoch entschieden.
Fußgängerzone in Halle/Saale: Nicht alle Vermieter beteiligen sich an der Lastenverteilung

Fußgängerzone in Halle/Saale: Nicht alle Vermieter beteiligen sich an der Lastenverteilung

Foto: Hendrik Schmidt / picture alliance / dpa / dpa-Zentralbild

In der Frage der Lastenteilung durch Lockdown-Verfügungen wegen Corona hat sich der Bundesgerichtshof im Grundsatz auf die Seite der Einzelhändler gestellt. Die obersten Zivilrichterinnen und -richter in Karlsruhe vertreten die Ansicht, dass Mieter gewerblich genutzter Räume Anspruch auf eine Anpassung der Miete haben. Es müssten aber immer sämtliche Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden, heißt es in der soeben veröffentlichten Entscheidung (Az. XII ZR 8/21). Dazu zählten zum Beispiel die Umsatzeinbußen für das konkrete Objekt, staatliche Hilfen oder Versicherungsleistungen. Beide Seiten – Mieter und Vermieter – seien durch die staatlichen Maßnahmen im Kampf gegen die Coronapandemie belastet, keine Seite trage allein Verantwortung. Halbe-halbe-Aufteilungen der Miete seien zu pauschal.

Grundlage ist ein Musterfall aus Sachsen. Es geht um eine Filiale des Textil-Discounters Kik im Raum Chemnitz, die vom 19. März bis zum 19. April 2020 schließen musste und für die der Vermieter die volle Miete von rund 7850 Euro will. Das Oberlandesgericht Dresden hatte jedoch entschieden, dass Kik nur etwa die Hälfte zahlen muss. Es gehe um »weitgehende staatliche Eingriffe in das soziale und wirtschaftliche Leben aufgrund einer Pandemie«. Das Risiko einer solchen Systemkrise könne nicht einer Vertragspartei allein zugewiesen werden.

Kik steht nicht allein da. Mit den behördlich angeordneten Schließungen im Kampf gegen die Coronavirus-Pandemie waren vielen Geschäften von einem Tag auf den anderen die Einnahmen weggebrochen. Feste Kosten wie die Miete fielen hingegen weiter an. Manche Vermieter zeigten Entgegenkommen, andere nicht.

Im Dezember 2020 hatte der Gesetzgeber klargestellt, dass gewerbliche Mieter eine Anpassung ihres Mietvertrags verlangen können, wenn sie wegen Coronamaßnahmen schließen müssen oder ihr Geschäft nur mit starken Einschränkungen öffnen dürfen. Dabei wird davon ausgegangen, dass Mieter und Vermieter einen Vertrag wohl nicht geschlossen hätten, wenn schon klar gewesen wäre, was die Zukunft bringt. Damit haben Geschäftsinhaber aber nicht automatisch Anspruch darauf, dass ihnen ein Teil der Miete erlassen wird. Der Vermieter kann auch nur einen Aufschub gewähren. Die Gerichte haben keine einheitliche Linie.

mik/dpa