Ende des Immobilienbooms: Krise heilt die Scheichs vom Größenwahn

Aus die Sause: In nur zehn Jahren hat sich Dubai von einer kleinen Hafenstadt zur Immobilienmetropole gewandelt. Doch damit ist jetzt Schluss - die Finanzkrise erreicht auch die Scheichs und zerstört ihre Träume von Wolkenkratzern und Kunstinseln.

Dubai - Plötzlich waren sie da. Von ihren teuren Villen aus konnten die Bewohner von Jumeirah Beach die acht Baggerschiffe sehen, die Tag und Nacht buddelten, Felsbrocken im Meer versenkten und Sandfontänen in den Himmel steigen ließen. Und das, obwohl die Kunst-Archipele "The Palm", "The World" und "The Universe" alle weitab vom vornehmen Jumeirah liegen. Was also wurde hier nun wieder aufgeschüttet?

Nebel im Yachthafen von Dubai: Weltvorrat an Geld zu Ende

Foto: REUTERS

Auf einer Immobilienmesse Anfang Oktober ließ der Scheich von Dubai das Geheimnis lüften: Ein neuer Stadtteil entstehe, genannt Jumeirah Gardens, ein "Venedig am Golf", eine Fantasiestadt aus Inseln, Wolkenkratzern, Parks und künstlichen Kanälen. Halb an Land, halb ins Meer hinaus gebaut. 70 Milliarden Euro teuer.

Was waren Anfang Oktober schon 70 Milliarden Euro in Dubai?

Anfang November verschwanden die Bagger-Schiffe so plötzlich, wie sie gekommen waren. Wieder rätselten die Strandbewohner – bis vorige Woche die staatliche Entwicklungsfirma Meraas mit einem Geständnis herausrückte, das in Dubai noch von keinem Bauherrn zu hören war: Die Jumeirah Gardens werden "einer Revision unterzogen", Teile des Projektes wohl "verschoben". Mit einem erst im Oktober angekündigten 1000-Meter-Wolkenkratzer, einem zusammen mit dem US-Tycoon Donald Trump zu errichtenden Hotelkomplex und einem ganzen Areal von Luxusvillen auf der Palmeninsel werde es vorläufig nichts, gab der Entwickler Nakheel zu. Und kündigte sogleich 500 seiner 3300 Angestellten.

Wolkenkratzer aus Petrodollars

Tatsächlich geht in Dubai ein Immobilienboom zu Ende, wie ihn die Welt noch nicht gesehen hat. In gut zehn Jahren ist aus einer kleinen Stadt, die neben einem Hafen und ein paar Fünf-Sterne-Hotels lediglich einen geschäftigen Flughafen aufweisen konnte, eine Monster-Kommune geworden, die sich mit amerikanischen Millionenstädten messen kann. Die Scheichs bauten und ließen bauen, als ginge jeden Augenblick der Weltvorrat an Zement, Stahl und Glas zu Ende.

Jetzt aber ist es der Weltvorrat an Geld, der zu Ende geht: Dubai ist hoch verschuldet, und die Finanzkrise trifft das Emirat mit einer Wucht, die vor ein paar Wochen noch keiner wahrhaben wollte.

Denn die Wolkenkratzer von Dubai sind mit Petrodollars gewachsen. Nicht mit denen, die das kleine Emirat für die paar tausend Barrel bekommt, die es selbst fördert. Sondern mit den Milliarden, die im Nachbar-Emirat Abu Dhabi, in Riad und sonst am Golf eingenommen, dort aber nicht angelegt wurden. Dubai hatte, im Gegensatz zu diesen Städten, eine Vision zu bieten, in die reiche Araber gern investierten: ein modernes, schrilles und überdrehtes Touristen-, Bank- und Handelszentrum, das es an Prestige und Lebensqualität mit Hongkong, Singapur und den großen europäischen Touristenstädten aufnehmen kann.

Deshalb die Sucht nach Superlativen, daher die klimatisierten Swimmingpools, die Ski- und Eislaufhallen in der Wüste – und daher auch die Schadenfreude, mit der mancher nun der Stadt das Totenglöckchen läutet: "Die Party ist vorbei", titelte vorige Woche die "Sunday Times" – nach er rauschenden Eröffnungsfeier für das Hotel "Atlantis", bei der 20 Millionen Dollar verpulvert wurden, unter anderem für ein gigantisches Feuerwerk.

Dabei haben die Immobilienhändler von Dubai nur das getan, was die Scheichs aus Rücksicht auf islamisches Recht bis heute nicht erlauben: Sie haben aus dem Markt ein riesiges Spielcasino gemacht. Wer noch im Oktober auf der Baumesse "Cityscape Dubai" nach einer einzelnen Wohnung fragte, die er selbst kaufen, finanzieren und bewohnen wollte, der wurde lächelnd an einen jüngeren Kollegen weitergereicht.

Die Meister ihrer Branche verkauften lieber etagen-, türme-, wohnanlagenweise - und zwar Gebäude, die nur auf dem Papier bestanden. Ihre Kundschaft waren Spekulanten, die sich im sogenannten Quick-Flip übten: Fünf oder zehn Prozent Anzahlung zur Grundsteinlegung, und dann so schnell und profitabel wie möglich raus aus dem Vertrag. Das Problem: Der Bau-Entwickler verließ sich vielfach auf das Geld der Spekulanten, die wiederum hatten sich ihr Geld oft billig geliehen – ebenso wie die zweiten, dritten und vierten Käufer in diesem Pyramidenspiel, die alle auf den Letzten in der Reihe hofften, der Dubai so unwiderstehlich findet, dass er am Ende jede Miete zahlt.

Banken verschenkten zuletzt Kredite

Die Profite, die damit erzielt wurden, waren beträchtlich: Wer 2003 etwa 500.000 Euro für eine Villa auf der Palmeninsel zahlte, wurde sie diesen Sommer für drei Millionen los. Die Mieten, stets ein Jahr im Voraus bezahlt, waren astronomisch. Seit Oktober aber gehen die Preise drastisch zurück: Mehr als zwei Millionen Euro, sagt der Immobilienhändler Josef Kleindienst, seien die Palmen-Villen im Moment nicht wert. Eine Prognose, wie tief es noch bergab gehen könnte, wagt er nicht. Und wer wie tief in der Kreide steht, weiß keiner - denn eine Kreditaufsicht, die ihren Namen verdient, nimmt dieser Tage erst ihre Arbeit auf.

Dasselbe gilt auch für die Banken, die Kredite zuletzt geradezu verschenkten - bei einer Inflation von zwölf Prozent und Zinsen von etwa neun Prozent. Inzwischen aber sind sie furchtbar knauserig: Wer früher zehn Prozent auf eine Wohnung anzahlte und sich den Rest pumpte, zahlt heute 50 Prozent an und kriegt, wenn er Glück hat, den Rest finanziert.

Vor allem aber wusste bis vor kurzem keiner, wie viele Schulden sich bei der Regierung selbst angehäuft hatten - was zu wildesten Gerüchten führte: Das Hotel Burj al-Arab, das Wahrzeichen Dubais, sei längst versilbert. Der Hafenbetreiber Dubai Ports World, ja selbst die Fluggesellschaft Emirates Airlines stehe vor dem Verkauf. Bis vor zwei Wochen Mohammed al-Abbar, Vertrauter des Scheichs und Chef des halbstaatlichen Immobiliengiganten Emaar, vor die Presse trat und, zur Überraschung seines Publikums, konkrete Zahlen nannte.

Die Regierung sei mit zehn Milliarden Dollar verschuldet, die von ihr kontrollierten Unternehmen mit noch einmal 70 Milliarden. Dem aber stünden Vermögenswerte von zusammen 350 Milliarden Dollar gegenüber, weshalb zur Beunruhigung kein Anlass sei. Die Geschäftsleute am Dubai Creek hörten die Botschaft wohl - was diese Zahlen aber wert sind, kann im Moment noch keiner sagen. Es wäre schließlich das erste Mal, dass die Scheichs sich wirklich in die Bankauszüge schauen lassen.

Aber tatsächlich könnte es dem Emirat gelingen, die Weltfinanzkrise zur längst überfälligen Bereinigung seines Immobilienmarktes zu nutzen. Denn vieles spricht noch immer für den Standort am Golf - trotz der geplatzten Blase.

Da sind zunächst die sechs anderen Emirate, mit denen Dubai in einem Staat verbunden ist. Vor allem mit Abu Dhabi hat Dubai eine grundsätzlich sinnvolle Arbeitsteilung: Dubai ist das Dienstleistungszentrum, über das Länder wie der Irak, Iran und Saudi-Arabien noch immer einen großen Teil ihres Handels und ihrer Finanzgeschäfte abwickeln - während das Nachbar-Emirat auf Ölreserven sitzt, die größer als die von Russland oder Venezuela sind. "Abu Dhabi hat kein Interesse daran, dass Dubai untergeht", sagt denn auch Eckart Woertz vom Gulf Research Centre.

Davon abgesehen ist in den Jahren, in denen Dubai aufstieg und sich - wenn auch auf Pump - als Wirtschaftshauptstadt etablierte, in der gesamten Region so viel Geld verdient worden, dass die Golf-Araber der Weltfinanzkrise noch relativ gelassen ins Auge blicken können. "Wohin mit unseren Ersparnissen?" fragte, deutlich abweichend von den Trends in Europa und den USA, vor drei Wochen das Wirtschaftsmagazin "Arabian Business". Auf dem Titelbild war ein Bett zu sehen, aus dessen Matratze die Dollarbündel quollen.

"Am Ende läuft in Dubai alles auf eine Frage hinaus", sagt der Immobilienhändler Kleindienst: "Brauchen wir die Häuser, die wir gebaut haben, oder brauchen wir sie nicht?"

Eine gute Frage. Die 1,6-Millionen-Einwohner-Stadt Dubai, hat die Rating-Agentur Colliers ermittelt, wird 2009 weitere 5,6 Millionen Quadratmeter Bürofläche zur Verfügung haben - genauso viel Shanghai mit seinen 18 Millionen Einwohnern. Allerdings wachsen auch die Emirate: Laut den ersten öffentlichen Zahlen lebten 2004 noch 3,8 Millionen Menschen in dem Golfstaat, heute sind es 6,5 Millionen.

Die meisten Zuwanderer sind nach Dubai gekommen – und brauchen Häuser.