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IMMOBILIEN Golfplatz statt Rendite

Mit einem Grand Hotel und Luxusvillen will ein Investor Touristen an die Ostsee locken. Doch die Einheimischen wehren sich, und am Geld fehlt es auch.
aus DER SPIEGEL 25/1998

Erbost blickt Anno August Jagdfeld auf die graue Ostsee. Das einst mondäne Seebad Heiligendamm gehört ihm, dazu ein paar Kilometer weiter die idyllische Halbinsel Wustrow. Doch damit hat der Investor nur Ärger: »Für diesen Mut erklärt man uns nun den Krieg.«

Mit vorerst 320 Millionen Mark plant Jagdfeld in Heiligendamm Ostdeutschlands größtes Tourismusprojekt, das am Ende, wenn später 150 Villen und eine Reihe von Wohnungen gebaut werden, wohl weit mehr als eine halbe Milliarde Mark verschlingen wird. Danach soll Wustrow mit 480 Millionen Mark an der Reihe sein.

Bislang jedoch ist noch kein Bagger aufgefahren. In Heiligendamm wie auf Wustrow wächst der Mißmut über den Großinvestor. Die Ostseegemeinde Rerik will den Fondsinitiator aus Aachen nicht auf Wustrow haben. Mit ihren Klagen über Unregelmäßigkeiten beim Verkauf der 965 Hektar großen Halbinsel will sich der Haushaltsausschuß des Bundestages in dieser Woche beschäftigen.

Im Februar hatte Jagdfeld, 51, die Halbinsel von der bundeseigenen Treuhand Liegenschaftsgesellschaft (TLG) für 14,76 Millionen Mark - pro Quadratmeter 1,53 Mark - gekauft. Zu billig, sagt Reriks Bürgermeister Wolfgang Gulbis: »Sie haben Wustrow verschenkt.«

Zu dem Gelände gehört ein knapp 700 Hektar großes Naturschutzgebiet, das Jagdfeld unbedingt miterwerben wollte - angeblich nur, um den Wald von Munition räumen zu lassen. »Dabei hat der Kanzler selbst versprochen, daß ostdeutsche Naturschutzgebiete nicht an Private verkauft werden«, klagt Gulbis.

Die Reriker sind zum Äußersten bereit: Sie würden sogar, da sie ein Vorkaufsrecht haben, Wustrow selbst kaufen. Woher sie das Geld nehmen, sagen sie nicht.

Gulbis und die überwältigende Mehrheit der Bürger möchten auf Wustrow einen »sanften Tourismus«, wie ihn der von der TLG abgewiesene Interessent Archi Nova Planen und Bauen vorgeschlagen hat. Jagdfeld hingegen will die Reriker mit einer Luxus-Ferienanlage beglücken: mit einem Vier- oder Fünf-Sterne-Hotel, einer 18-Loch-Golfanlage und vielen teuren Wohnungen.

»Jeder, der schon einmal Sandburgen am Strand gebaut hat«, mokiert sich Jagdfeld, »meint, daß er bei so einem Projekt mitreden kann.« Der Chef der Fundus-Gruppe, einer der größten Fonds-Anbieter Deutschlands, braucht Wustrow - so wie er jetzt dringend Anleger für seinen »Fundus Fonds 34 Grand Hotel Heiligendamm« braucht.

»Um seine Firma am Laufen zu halten, muß Jagdfeld ständig neue Fonds auflegen«, sagt ein Branchenkenner. »Und Heiligendamm wird sein schwerster Brocken.«

Eigentlich sollte die Sanierung des 200 Jahre alten Luxusbadeortes längst im Gange sein - doch außer einer Subvention von 50 Millionen Mark, die Bonn und das Land Mecklenburg-Vorpommern zuschießen wollen, hat Jagdfeld noch kein Geld zusammenbekommen, um Deutschlands schönstes Ruinen-Ensemble mit insgesamt 26 klassizistischen Villen herzurichten.

Viel Zeit bleibt dem Fundus-Chef nicht. »Die schwammbefallenen Villen krachen nach einem weiteren Winter ohne Beheizung zusammen«, prophezeit Christoph Brandt, Landtagsabgeordneter aus Bad Doberan/Heiligendamm. Der CDU-Politiker ist ungehalten über den verzögerten Baubeginn: »Jagdfeld hatte uns eine Banken- und keine Fondsfinanzierung versprochen.«

Für den Investor aus Aachen sind das »Leute, die vom Bauen und Finanzieren keine Ahnung haben«. Wohl war: Ein Projekt wie Heiligendamm würde vermutlich keine Bank finanzieren.

Kernstück ist ein Grand Hotel für 270 Millionen Mark. Die Zimmerpreise sollen mit durchschnittlich 500 Mark pro Nacht noch über dem Niveau des Berliner Adlon liegen. Zu dem Hotel gehören fünf heruntergekommene klassizistische Villen, darunter das Kurhaus. Ein Golfplatz und weitere Sportanlagen sollen entstehen.

Die Anleger dürfen nicht auf eine nennenswerte Verzinsung ihres eingesetzten Kapitals hoffen; nur Jagdfeld rechnet mit einem ordentlichen Gewinn. Erstmals lockt der Fondsmanager nicht mit den branchenüblichen Sprüchen von Steuerersparnis, Rendite und Wertsteigerung. Deutschlands Besserverdiener sollen sich an Heiligendamm beteiligen, um etwas Schönes entstehen zu lassen. Und wenn sie dann im Grand Hotel absteigen, erhalten sie je nach Saison einen Nachlaß von 30 bis 60 Prozent.

In der Fundus-Lyrik ist der Ort »etwas für Investoren, die nicht nur an der Wertsteigerung eines einzigartigen Objekts interessiert sind, sondern an einer sehr persönlichen Rendite: sich einen Ort zu schaffen, wo man alle Bedingungen findet, um mit sich und der Welt zufrieden zu werden«.

Schwer vorstellbar, daß sich mit dieser Argumentation genügend Anleger finden lassen. Scheitert Heiligendamm aber, könn-

* Vor dem Kurhaus.

te es der Anfang vom Ende des Jagdfeld-Imperiums sein. Der Schweriner CDU-Fraktionsvize Brandt, der sich einst für die 50-Millionen-Mark-Förderung stark gemacht hatte: »Wenn Heiligendamm in die Binsen geht, dann geht auch Jagdfelds Renommee in die Binsen.«

Die Aussichten sind ohnehin düster; seit zwei Jahren lassen sich Großimmobilien nur schleppend verkaufen. Die üppige Sonderabschreibung für den Aufschwung Ost wurde radikal gekürzt, und viele Immobilien erwiesen sich - trotz der Steuergeschenke - als miserable Anlage.

Der gelernte Steuerberater Jagdfeld, einer der ganz Großen in der Abschreibungsbranche, hat viele Jahre lang kräftige Gewinne eingestrichen. Seine Bemühungen als Initiator der Fonds ließ er sich fürstlich honorieren: Er kassierte für Konzeption und Projektierung, für Steuerberatung und Placierungsgarantie, für Treuhandmandat und Objektbetreuung.

Von den gesamten Kosten eines geschlossenen Immobilienfonds nimmt Jagdfeld gewöhnlich rund 20 Prozent. Die Fundus-Gruppe hat bislang Fondsbeteiligungen für mehr als neun Milliarden Mark verkauft.

Doch Jagdfelds Geldmaschinerie ist seit einiger Zeit ins Stocken geraten. Der Fundus-Chef trinkt neuerdings magenfreundlichen Kaffee Hag und Pfefferminztee.

Bereits für das im vergangenen Jahr fertiggestellte Berliner Spitzenhotel Adlon (Gesamtkosten: 453 Millionen Mark) konnte Fundus nur mit Mühe und Not Anlegergelder zusammenkratzen. Trotz großer Anstrengungen hat Jagdfeld immer noch nicht genug Investoren für eine Modernisierung des Aachener Spitzenhotels »Quellenhof« gefunden.

Noch schwieriger ist es, weitere 30 Millionen Mark für die »Pyramide« einzusammeln. Das etwa hundert Meter hohe Bürohaus in Berlin-Marzahn ist der spektakulärste Flop der Fundus-Gruppe und ein Alptraum für die Anleger, die 350 Millionen Mark in dieses Steuersparmodell gesteckt haben.

Das aufwendig errichtete Gebäude ist nur zu einem Drittel vermietet, und die wenigen Mieter zahlen statt der ursprünglich kalkulierten 32,50 Mark pro Quadratmeter im Schnitt weniger als 20 Mark. Eine Kapitalerhöhung von 30 Millionen Mark, von den Gesellschaftern im vergangenen Sommer beschlossen, sollte die ärgsten Probleme lindern - nur drei Millionen Mark hat Jagdfeld bisher eingesammelt.

Auch die Familienkasse des Multimillionärs ist nicht mehr so prall gefüllt. Zu seinem Privatbesitz zählen zwei Luxusimmobilien, und die kosten Geld: das Städtische Kaufhaus in allerbester Lage Leipzigs und - noch teurer - das 450 Millionen-Mark-Objekt Quartier 206 in der Berliner Friedrichstraße.

Das seien »in 20 Jahren die beiden wertvollsten Gebäude in den neuen Bundesländern«, schwärmte Jagdfeld vor vier Jahren auf dem Höhepunkt des Immobilienbooms im Osten. Doch inzwischen saugen die Edelobjekte alljährlich eine zweistellige Millionensumme aus dem Privatvermögen ab.

Der Fundus-Chef scheint jedenfalls nicht mehr so liquide. Seit Monaten streitet er sich mit dem Düsseldorfer Heiligendamm-Architekten Klaus Kaiser um sechs Millionen Mark restliches Honorar. Ein Berliner Projektbüro fordert Geld für die Vorarbeiten an dem geplanten Berliner Kulturzentrum Tacheles. Eine Bonner Kapitalvermittlerin, die einen arabischen Großanleger für eine Adlon-Beteiligung geworben haben will, klagt vor Gericht ihre Vermittlungsprovision ein.

Heiligendamm muß jetzt frisches Geld in die Kasse bringen, und so hat Jagdfeld das Projekt »zur Chefsache gemacht«. Immer ein Gläschen Honig zum Süßen seiner Getränke in der Tasche, reist er durch die Lande, versucht persönlich, Politiker und Investoren für sein Prestigeobjekt (Mindestbeteiligung: 100 000 Mark) zu begeistern.

Keine leichte Aufgabe, meint der Rostocker CDU-Bundestagskandidat Günther Krause, ehemaliger Verkehrsminister und mäßig erfolgreicher Bauträger: »Um den Fonds zu füllen, müßte Jagdfeld 2700 Idioten finden.«

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Kartenausriß Mecklenburg-Vorpommern, Lage Halbinsel Wustrow und

Heiligendamm

[GrafiktextEnde]

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Kartenausriß Mecklenburg-Vorpommern, Lage Halbinsel Wustrow und

Heiligendamm

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