Immobilien-AGs Briten spotten über deutsches Aktien-Hickhack

Mitte 2007 sollen Immobilien-AGs, Reits genannt, endlich auch in Deutschland starten dürfen. Im Dax und anderen Top-Indizes sei für diese Firmen aber kein Platz, sagt die Deutsche Börse. Die Branche ist verärgert, im Ausland wächst der Spott.

Hamburg - In Deutschland brauchen manche Dinge länger. Da wird entworfen, beraten, verhandelt, verworfen und wieder neu geplant. Im kommenden Jahr aber soll's losgehen, sollen die Papiere börsennotierter Immobilien-Aktiengesellschaften auch hierzulande handelbar sein. Im Ausland gibt es sie seit Jahren.

Noch sind rund vier Dutzend Gegenanträge zum Entwurf der Bundesregierung zu verhandeln. Ist das Gesetz im Frühjahr verabschiedet, könnten die ersten sogenannten Reits (Real Estate Investment Trusts) im Sommer endlich starten.

Bereits der Zeitverzug bringt so manchen Vertreter der hiesigen Immobilienwirtschaft auf die Palme. Zudem bleiben Wohnimmobilien der steuerlich geförderten Immobilien-AGs außen vor, was auch im Ausland für Kopfschütteln sorgt. In London lache man sich ins Fäustchen und freue sich bereits auf die Börsengänge britischer Reits mit deutschen Wohnimmobilien im Portfolio, schimpft ein Frankfurter Branchenkenner.

Damit nicht genug. Im hellen Licht von Dax  & Co. werden die Reits nicht stehen. Die Mitgliedschaft in einem Auswahlindex bleibt ihnen verwehrt. Die Deutsche Börse   hat andere Pläne. Sie will für die Reits ein eigenes Segment mit einem kleineren Auswahl- und einem größeren All-Share-Index schaffen.

Milliardenvermögen schlummern in den Büchern

Die Immobilienwirtschaft begehrt auf, fühlt sich auf einen Nebenkriegsschauplatz abgeschoben, befürchtet gar einen Fehlstart deutscher Reits unter diesen Vorzeichen. Wähnen ihre exponierten Vertreter doch, dass auf diesem Weg den Reits-Emittenten der Zugang zu den erwarteten milliardenschweren Geldströmen versperrt bleibt, weil sich viele Investoren bei ihrer Anlageentscheidung eben an den etablierten Dax-Indizes orientieren. Eurohypo-Chef Bernd Knobloch bezeichnete es unlängst als einen "schweren Fehler", die Leitfunktion und Anziehungskraft der Dax-Indizes für die Investoren zu unterschätzen.

Unterstützung erhalten die Kritiker unter anderem von der Analystenzunft. "Ich sehe kein vernünftiges Argument, warum man Reits von vornherein den Zutritt zu den Dax-Indizes verwehrt", sagt der Experte einer Landesbank.

Da ist zum Beispiel die volkswirtschaftliche Dimension von Immobilien, die mit Einführung der Immobilien-AGs weiter an Bedeutung gewinnen wird. Nach Schätzungen der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (Degi) beträgt der Buchwert aller Immobilien hierzulande rund 1,8 Billionen Euro. Davon schlummern allein rund 190 Milliarden Euro in den Bilanzen der etwa 100 größten deutschen Konzerne. Sie gelten wegen der günstigen Steuerregelungen als potenzielle Verkäufer. Und auch chronisch unterfinanzierte Städte und Gemeinden dürften sich mit der Reits-Einführung weiter von Teilen ihres Immobilienbestands trennen.

Das alles wird keineswegs auf einmal und von heute auf morgen geschehen. So schätzen Experten das Marktvolumen für deutsche Reits in den ersten Jahren auf 100 Milliarden Euro ein, was annähernd der gesamten Marktkapitalisierung des MDax   entspricht. Folgt man der von anderen Experten vertretenen These, dass Auswahlindizes einen vernünftigen Schnitt der börsennotierten Gesellschaften und damit ihrer volkswirtschaftlichen Bedeutung darstellen sollen, spricht aus dieser Sicht viel für eine Aufnahme der Reits in die Dax-Familie.

Deutsche Börse spricht von eigener Asset-Klasse

Doch daraus wird wohl nichts. Der Indexanbieter Deutsche Börse bewertet Reits aufgrund ihrer steuerlichen Sonderbehandlung, ihrer geringen Volatilität und der geringen Korrelation zu anderen Anlageklassen bis hin zu Kurs-Gewinn-Verhältnissen und Rendite-Risiko-Profilen als eigene Anlageklasse. "Damit unterschieden sich Reits ganz eindeutig von Aktien", sagt Hartmut Graf, Leiter des Indexteams der Deutschen Börse.

Dass hier mitunter erhebliche Unterschiede zu klassischen Aktiengesellschaften bestehen, bestreiten Kritiker nicht. Das gelte in gewisser Weise aber auch für Unternehmen, die ein und demselben Index angehören, zum Beispiel dem Dax.

Die Aussagefähigkeit des Cashflows, einer Gewinnkennzahl zur Unternehmensanalyse, habe etwa bei einer Bank einen ganz anderen Aussagewert als bei einem Autobauer. Das gelte erst recht bei schwankenden Handelsergebnissen, wendet der Analyst der Landesbank ein. Er verweist zugleich darauf, dass zum Beispiel in den USA, Frankreich und den Niederlanden Reits auch zu den Aktienindizes Zugang haben.

Das Argument lässt Deutsche-Börse-Manager Graf nur bedingt gelten. In Frankreich und Holland tummelten sich die Immobilien-AGs lediglich in untergeordneten, kleineren Indizes. Und in den USA, wo Reits in dem marktbreiten S&P-500-Index vertreten sind, machten sie lediglich 1 Prozent der Marktkapitalisierung des Börsenbarometers aus. Zudem hätte der Anbieter Standard & Poor's den Index für diese Immobilieninvestments auch erst im Jahr 2001 geöffnet, eben weil man sie in der Frühphase der Marktentwicklung deutlich von der Anlageklasse der Aktien trennen wollte.

Immobilien-Schlagseite im MDax nicht erwünscht

Ähnlich sieht man es in Frankfurt. Mit zwei selbstständigen Reits-Indizes will die Deutsche Börse dem Investor klar signalisieren, dass er hier in eine neue Anlageklasse investieren kann. Dies diene nicht zuletzt der Transparenz und der Vergleichbarkeit von Reits. "Wir würden dem Investor ja auch nicht ein Portfolio aus Aktien- und Rentenpapieren anbieten", sagt Graf.

Noch ein weiteres Argument spräche für ein eigenes Reits-Börsensegment. Experten gehen davon aus, dass allein im Jahr 2007 rund zehn Reits-Börsengänge bevorstehen, alles Emissionen im Milliardenbereich.

Sollten diese Gesellschaften Kraft ihrer Marktkapitalisierung alle in den MDax   streben, dürfte es dort für die anderen Branchen eng werden. Und einen "Immobilien-Dax", das will man in Frankfurt nun wirklich nicht.

In den USA warnen Kritiker vor einer "Reits-Blase"

Aber noch ist nicht aller Tage Abend. Noch wird hinter den Kulissen angestrengt diskutiert und gerungen, heißt es aus Branchenkreisen. Noch ist unklar, wie das Reits-Gesetz für die Immobilien-AGs letztlich aussieht. Noch ist ungewiss, wie viel Immobiliengesellschaften sich tatsächlich in einen Reit umwandeln lassen und den Sprung an die Börse wagen werden.

Womöglich ist die Reit-Party in Deutschland ja schon vorbei, bevor sie überhaupt richtig angefangen hat. In den USA warnen die ersten Kritiker bereits vor einer "Reit-Blase", die platzen könnte. Haben diese Immobilienaktien seit dem Jahr 2000 im Schnitt um insgesamt rund 150 Prozent zugelegt.

Immer öfter trennen sich institutionelle Investoren von großen Reits-Aktienpaketen, die sie in der Niedrigzinsphase auf Pump gekauft hatten. Nun, wo die Zinsen gestiegen sind, scheint die Rechnung nicht mehr aufzugehen, liegen Zins und Tilgung über den Dividendenrenditen dieser Papiere. Erste Reits werden bereits aufgekauft und von der Börse genommen.

Diese Entwicklung dürfte auch potenziellen Reits-Kandidaten hierzulande nicht entgangen sein. Aber noch ist es ja nicht so weit. In Deutschland brauchen manche Dinge ja immer ein wenig länger - hoffentlich nicht zu lange. Denn wer zu spät kommt, den bestraft bekanntlich die Börse.

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