Explodierende Kaufpreise, stagnierende Mieten Die gefährliche Kluft am Wohnungsmarkt

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen steigen in Deutschland scheinbar unaufhaltsam weiter - obwohl die Mieten vor allem in den großen Städten kaum mehr wachsen.
Altbauten in Berlin: "Bremsspuren in der Mietentwicklung"

Altbauten in Berlin: "Bremsspuren in der Mietentwicklung"

Foto:

Schoening/ imago images

Wer in der Vergangenheit mit dem Gedanken gespielt haben sollte, eine Wohnung in einer deutschen Großstadt zu kaufen, wird sich heute vermutlich ärgern. Denn auch 2019 sind die Kaufpreise für Wohnungen weiter stark gestiegen: Um rund zehn Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Das geht aus dem an diesem Dienstag vorgestellten Frühjahrsgutachten des sogenannten Rats der Immobilienweisen hervor, das dieser im Auftrag des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) erstellt hat - einem Verband der Immobilienwirtschaft.

Dabei hatten die sogenannten Immobilienweisen in ihrem Frühjahrsgutachten vor zwei Jahren noch ein Ende des Booms vorhergesagt. Ein "weiterer überproportionaler Anstieg der Kaufpreise" sei "praktisch ausgeschlossen", hieß es damals.

Die Kaufpreise steigen weiter stark an

Es kam anders. Laut dem aktuellen Gutachten sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Deutschland 2019 um 9,7 Prozent gestiegen. Auch in den sieben sogenannten A-Städten sei der Anstieg "beträchtlich" gewesen. Am stärksten wuchsen die Kaufpreise 2019 im Vergleich zum Vorjahr in Hamburg (13,5 Prozent), gefolgt von Düsseldorf (13 Prozent), Köln (12,5 Prozent) und Frankfurt am Main (11,6 Prozent). In Berlin waren Eigentumswohnungen 10,4 Prozent teurer als im Jahr zuvor. In Stuttgart (9,4 Prozent) und München (6,7 Prozent) fiel der Anstieg im Vergleich zum Bundesdurchschnitt etwas geringer aus.

"Der unverändert starke Anstieg der Kaufpreise, auch im letzten Jahr, überrascht", heißt es im Gutachten. Der erwartete reale Rückgang der Kaufpreise habe noch nicht eingesetzt. Das "bereitet Sorgen, insbesondere da die Neuvertragsmieten trotz des zu Recht beklagten Anstiegs in keiner Weise mit dem Anstieg der Kaufpreise haben Schritt halten können".

Mietpreise steigen langsamer an

Tatsächlich steigen die Mieten schon seit einigen Jahren deutlich langsamer als die Kaufpreise. Immobilienexperte Harald Simons, der das Wohnungsmarktkapitel des Gutachtens verfasst hat, sieht auf dem Mietmarkt sogar schon den Höhepunkt des Preiszyklus erreicht - in den A-Städten sei dieser sogar überschritten.

Die Zahlen belegen das: Bundesweit sind die Neuvertragsmieten für 60 bis 80 Quadratmeter große Wohnungen aller Baujahre mit guter Ausstattung 2019 im Vergleich zum Vorjahr zwar um 3,5 Prozent auf 8,13 Euro pro Quadratmeter gestiegen - etwas langsamer als noch im Jahr zuvor (3,8 Prozent). Nach Abzug der allgemeinen Inflationsrate betrug der reale Mietanstieg im vergangenen Jahr aber nur 1,9 Prozent. Und in den ersten Großstädten stagnieren die Mieten praktisch: In Hamburg ging es nur um 0,7 Prozent nach oben, in Berlin ist die mittlere Angebotsmiete sogar um 0,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gesunken.

Das Gutachten rechnet damit, "dass die Anspannung auf den Wohnungsmärkten der A-Städte auch im Jahr 2020 sich nicht weiter verschärft."

Als Gründe für diese Entwicklung werden das eher langsame Bevölkerungswachstum und der Wohnungsneubau genannt. Der Zuzug in die A-Städte habe sich in den vergangenen Jahren verringert, demnach wachse auch die Wohnungsnachfrage langsamer. Im Gegenzug sei der Wohnungsneubau angestiegen. 2019 habe der Wohnungsneubau in allen A-Städten das Wachstum der Wohnungsnachfrage überstiegen. Auch 2020 – so prognostiziert das Gutachten – soll das Angebot in den größten Städten stärker wachsen als die Nachfrage. Dadurch seien "Bremsspuren in der Mietentwicklung" zu beobachten.

"Die Situation ist fragil"

Die wachsende Kluft zwischen Miet- und Kaufpreisen ist für Experten auch ein Warnsignal - denn es deutet darauf hin, dass am Immobilienmarkt eine Preisblase entstehen könnte.

Studienautor Simons hatte eigentlich erwartet, dass durch stagnierende Mieten auch die Kaufpreise bröckeln. Doch das passiert bisher einfach nicht. Eine entscheidende Rolle spiele das 2019 nochmals gesunkene Zinsniveau, das eine weitere Steigerung des Kreditvolumens erlaube, schreibt Simons.

Er empfiehlt deshalb, die Politik solle genauer auf die Finanzierung von Wohnungskäufen schauen: "Über Regulierungsansätze wie Mindesteigenkapitalquoten oder Mindestzinsbindungsfristen sollte intensiver nachgedacht werden. Die Situation ist fragil."

Mehr lesen über Verwandte Artikel