Immobilien-Misere Die Kunst des Leerstands

In den deutschen Städten stehen Millionen Quadratmeter Büro- und Gewerbeflächen leer. Bei der Suche nach Zwischenmietern ist Kreativität gefragt. Die Leerstandsforschung avanciert zum neuesten Zweig der deutschen Immobilienwirtschaft.

Von Sebastian Knauer


Hamburg - In den deutschen Großstädten sind die bunten Schilder der Makler an den Häuserfassaden allgegenwärtig: "Zu vermieten, Günstige Gewerbeflächen, Ladenlokal frei." "Das ist das Dümmste, was man machen kann", sagt Volker Linneweber, Professor am Institut für Psychologie der Universität Magdeburg. "Der Hinweis auf Leerstand bringt weiteren Leerstand", mahnt Linneweber, "diese Schilder symbolisieren nur das Übel."

Leerstandsort Frankfurt am Main: Ein Fünftel aller Bürotürme stehen leer
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Leerstandsort Frankfurt am Main: Ein Fünftel aller Bürotürme stehen leer

Das Urteil des Fachmanns ist gut fundiert. Im Auftrag des internationalen Immobilienmaklers Cushman & Wakefield Healey & Baker in Frankfurt hat Linneweber das "Phänomen Leerstand von Gewerbeimmobilien" in Deutschland erforscht. Fast 130 Fachleute aus Immobilienunternehmen haben sich zu der "beispiellosen Ressourcenverschwendung in der deutschen Nachkriegsgeschichte" (Studie) geäußert. Gemeint ist der massenhafte Leerstand teilweiser hochwertiger Büro und Gewerbeflächen.

Leerstände sind das Barometer für die schlechte Konjunktur. Bei Mitarbeitern wecken ausgeräumte Bürofluchten die Angst vor dem eigenen Arbeitsplatzverlust, drücken auf die Stimmung, senken die Motivation. Gleichzeitig steigern sie jedoch die Bereitschaft zur weiteren Qualifizierung, fanden die Magdeburger Sozialpsychologen heraus.

Und ungenutzte Quadratmeter gibt es zuhauf. In der Finanzhochburg Frankfurt am Main steht nach neuesten Zahlen nahezu ein Fünftel aller Bürotürme leer. In München, Berlin und Düsseldorf kletterte die Leerstandsrate auf deutlich über zehn Prozent.

In den Metropolen warten jeweils bis zu zwei Millionen Quadratmeter auf den Einzug von Anwälten, Designstudios, Callcenter oder Softwareexperten. "Bedrückend, schwierig, angespannt", beurteilt der Düsseldorfer Immobilienunternehmer Wulff Aengevelt die Baisse. Und für den Sprecher des Immobilienverbandes Deutschland (IVD), Jürgen Michael Schick, hat der Niedergang der New Economy vor einigen Jahren "voll ins Kontor geschlagen".

Kreative Reaktion

Die Branche reagiert mit kreativen Lösungen um den Leerstand zu kaschieren. "Zwischennutzung" heißt der verzweifelte Versuch für die Investoren, wenigstens die Betriebskosten der verwaisten Läden und Büropaläste hereinzuholen. An der Universität Trier entwickelten Kunststudenten ein Konzept ladengerechter Ausstellungen. Gleich gegenüber der Porta Nigra in der Innenstadt füllten die großformatigen Objekte die Schaufensterscheiben eines ehemaligen Möbelgeschäfts. Kommunikationsdesigner Stephan Zender hat schon Anfragen von Maklern und Investoren, weiter Einzelhandelsruinen wie Lampen- oder Schuhgeschäfte mit Leben zu füllen.

In Berlin-Mitte soll nach New Yorker Vorbild gar ein "Wanderzirkus" von Kunstschaffende, Galerien und Szene-Cafés die Leerstände füllen. "Jeder belebte Laden ist uns heilig", sagt Kristina Laduch, Leiterin des Stadtplanungsamtes Mitte. Im Berliner Stadtteil Pankow formierte sich vor eineinhalb Jahren bereits eine Initiative unter dem Namen "Leerstand kunstvoll".

Ebenfalls in Berlin hat der Liegenschaftsfonds für landeseigene Immobilien ein Programm "zur Zwischennutzung schwer vermarktbarer Häusern" aufgelegt. Zu "extrem günstigen Konditionen" können Musik-Bands sich in den Leerstands-Objekten in Proberäumen austoben. Im historischen Hamburger Chilehaus, ein teilweise leer stehendes Schmuckstück der norddeutschen Backsteinarchitektur, bieten die Inhaber ganze Großetagen für Produktpräsentationen oder Partys an.

Kurzfristig denkendes Klientel

Das satte Angebot an freien Flächen in oftmals attraktiven Lagen lockt auch eine Klientel kurzfristigter Mieter. Unter den Namen "99 Cents", "Preisoase" oder "1 Euromarkt" erobern Verramscher und Billigmärkte auch Lagen mit guter Laufkundschaft. Sogenannte "Factory Outlets" öffnen zum Ausverkauf vorübergehend in besten City-Lagen. "Das sind die Schrecken der Einzelhändler", urteilt Ludwig Bauer, Dozent an der Deutschen Immobilien Akademie im badischen Freiburg. Doch in der Flexibilisierung von Mieterstruktur und Vertragszeiten sehen Leerstands-Experten ein Zukunftsmodell. Nach US-amerikanischen Vorbild sollen in sogenannten "Business Improvement Districts" gerade die Einzelhändler den Leerstand bekämpfen. Hamburgs Bürgermeister Ole von Beust fordert solche Private Public Partnerships zwischen Einzelhandel und Stadt, um den Niedergang der City aufzuhalten.

Von der gefälligen Straßenmöblierung bis zur wechselnden Schaufenstergestaltung, der Öffnung von Fußgängerzonen für den Autoverkehr bis zur Flächenzusammenlegung zu kleiner Läden reichen die Maßnahmen gegen die Brache. Als erstes Bundesland hat Hamburg jetzt die rechtlichen Voraussetzungen für solche finanziellen Zweckbündnisse geschaffen.

Auch die Kölner Firma Cima bietet maßgeschneiderte Konzepte eines "Flächen-Management". Bei Cima-Geschäftsführer Mario Mensing landen "verzweifelte Hilferufe aus den Kommunen", denen der Stadtkern ausblutet.

Experten wie IVD-Fachmann Schick glauben jedoch, dass die Republik mit ein "Sockel-Leerstand" von "rund sieben bis acht Prozent" aller Gewerbeimmobilien dauerhaft zurecht kommen muss. Die Zuversicht, dass der Markt es demnächst richtet, haben die befragten Akteure der Magdeburger Leerstands-Studie jedenfalls nicht: Eine Mehrheit rechnet erst nach 2006 mit einer "Belebung" des Immobilienmarkts.



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