S.P.O.N. - Die Spur des Geldes Die Mär von der Immobilienblase

Selbst der Bundesfinanzminister warnt jetzt schon vor einer möglichen Immobilienblase in Deutschland. Recht hat er trotzdem nicht. Die Debatte ist aufgeblasener als die Preise.
Wohnimmobilie (in Nürnberg): Eine Folge der Währungsunion

Wohnimmobilie (in Nürnberg): Eine Folge der Währungsunion

Foto: Daniel Karmann/ dpa

Hat Wolfgang Schäuble keine größeren Sorgen als die sogenannte Immobilienblase? Statt vor ihr zu warnen, sollte der Finanzminister lieber die diffuse Sorge vor zu hohen Häuserpreisen in ihre Einzelteile zerlegen: Gibt es überhaupt eine Blase? Und wenn ja, wie gefährlich wäre es, wenn sie platzt?

Die zweite Frage lässt sich schnell beantworten. Immobilienblasen sind dann gefährlich, wenn sie durch Kredite finanziert werden. Genau das passierte in den USA im vergangenen Jahrzehnt - und genau das passiert bei uns derzeit nicht.

Kurzer Rückblick: Die globale Finanzkrise war ursprünglich eine Krise der Kreditmärkte. In den USA kam es 2007 zu einer beispiellosen Überhitzung, weil selbst Arbeitslosen in den Jahren zuvor Kredite nahezu hinterhergeworfen wurden. Als der Markt zusammenbrach, schickten viele Wohneigentümer einfach den Haustürschlüssel an die Bank zurück. Einige Banken gingen unter. Andere waren clever genug, die Risiken an den Kapitalmarkt weiterzureichen. Am Ende einer langen Kette standen gelackmeierte Investoren.

In Deutschland wachsen die Kredite gerade mal um ein Prozent. Von einem Kreditboom ist nichts zu spüren. Jeder Hauseigentümer muss mindestens 20 Prozent an Eigenkapital hinterlegen. Selbst wenn die Preise zu hoch wären und bald einbrechen würden, gäbe es keine Bankenkrise. Denn zunächst würde nur das Eigenkapital der Eigentümer dahinschmelzen.

Kleiner Anteil von Wohneigentümern in Deutschland

Der zweite Grund, warum wir uns in Deutschland keine allzu großen Sorgen machen müssen, ist der relativ kleine Anteil von Wohneigentümern in Deutschland. In den USA hatte das Platzen der Hauspreisblase schlimme Auswirkungen auf die Einkommens- und Vermögensunterschiede, weil gerade Geringverdiener einen größeren Teil ihres Vermögens in Immobilien investiert hatten. Mit dem Verlust des Hauses verloren sie ihr gesamtes Vermögen.

In Deutschland gibt es im Gegensatz zu den meisten angelsächsischen Ländern funktionierende Mietmärkte. Die Masse der Wohneigentümer sind hierzulande Menschen mit mittleren und höheren Einkommen. Wenn in den USA eine Blase platzt, dann vergrößert sich die Kluft zwischen arm und reich. Bei uns wäre es umgekehrt.

Selbst wenn es derzeit eine Blase gäbe und sie platzen sollte, wäre das keine nationale Katastrophe. Das Finanzsystem würde nicht zusammenbrechen. Der Steuerzahler müsste keine Bank retten. Für die meisten Immobilienbesitzer würde sich nichts ändern. Lediglich der hypothetische Wiederverkaufswert wäre geringer.

Fest steht dennoch: Derzeit wird es in Deutschland teurer, Wohneigentum zu kaufen. Das Mieten wird relativ attraktiver. Aber sind die Anzeichen einer Blase zu sehen?

Betrachten Sie die Immobilie zunächst einfach nur als ein Wertpapier, das eine jährliche Rendite abwirft, in diesem Fall also eine Miete. Wenn der Immobilienwert 100.000 Euro beträgt und die Jahresmiete 5000 Euro, dann entspräche das einer Rendite von fünf Prozent. Nicht schlecht angesichts der geringen Renditen von Staatsanleihen - so zwischen 0 und 1,5 Prozent je nach Laufzeit. Es ist folglich kein Wunder, dass die Immobilienpreise steigen, und zwar so lange, bis sich die Renditen angleichen.

Berlin und München nichts gegen Madrid oder London

Wie hoch wäre der Immobilienpreis in unserem Beispiel bei unveränderter Jahresmiete, wenn die Rendite auf 1,5 Prozent fallen würde? Nach meinen Berechnungen etwas mehr als 330.000 Euro. Der Verfall der Renditen bedeutet also, dass sich der Preis mehr als verdreifacht. Insofern haben die Kritiker schon recht mit der Behauptung, dass zu geringe Zinsen über zu lange Zeiträume Preisblasen produzieren. Nur tun sie das überall, und nicht nur bei den Immobilien. Und nicht nur in Deutschland. Diese Blasen zerplatzen in dem Moment, in dem die Zinsen auch nur ein wenig steigen.

Was gegen die Blasentheorie spricht, ist der internationale Vergleich. Deutsche Preise sind immer noch deutlich billiger als anderswo. In englischen Städten wie London, Oxford oder Cambridge sind Häuserpreise mittlerweile so hoch, dass Leute ihre Häuser teuer verkaufen und relativ billig mieten. Dagegen sind Wohnungen in München ein Schnäppchen. Sollte man nicht erwarten, dass Wohnungen in München oder Berlin teurer sein sollten als in Mailand, Rom oder Paris? Da ist noch einiges an Luft drin.

Ich habe echte Hauspreisblasen miterlebt. Das hier ist keine. Mit dem Euro haben wir zwar noch keinen europäischen Hypothekenmarkt, aber immer mehr einen europäischen Immobilienmarkt. Es sind Ausländer, die kaufen und dafür sorgen, dass sich die Preise in vergleichbaren Städten anpassen.

Darüber kann man sich ärgern oder freuen. Es ist eine Folge der Währungsunion. Die Debatte über die Blase ist jedenfalls stärker aufgeblasen als die Preise selbst.

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