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27. Februar 2011, 08:56 Uhr

Kölner Immobilienmarkt

Rheinische Rendite

Von Claudia Lindenberg

Köln ist wieder Millionenstadt und wächst weiter. Die positiven Perspektiven der Metropole bieten auch Immobilienanlegern hervorragende Chancen. Genauso wie die ehemalige Bundeshauptstadt Bonn ein paar Kilometer rheinaufwärts.

In Köln ist alles anders als im Rest der Republik: So gibt es eine Bettensteuer und bekanntermaßen fünf statt vier Jahreszeiten. Zudem gilt links vor rechts - allerdings nicht im Straßenverkehr, sondern in puncto Wohnen.

Während es in Hamburg eine Glaubensfrage ist, ob es sich rechts oder links der Alster besser wohnt, sind sich die Kölner einig: Die linke Rheinseite muss es sein. Ende der Diskussion.

Das zeigt sich auch im Volksmund: Die rechte Rheinseite ist die "schäl Sick". Und das spiegelt sich auch in den Kaufpreisen und Mieten für Wohnimmobilien wider: Wer im rechtsrheinischen Deutz sucht, den erwarten Quadratmeterpreise um die 1800 Euro. Direkt gegenüber werden dagegen im Schnitt rund 2300 Euro und mehr ausgerufen.

Um 6000 Euro muss hinlegen, wer am Rheinauhafen kaufen will. "Die Kauf- und Mietpreise rangieren dort bereits auf höchstem Niveau, dennoch stiegen sie im vergangenen Jahr weiter", sagt Theodor Greif, geschäftsführender Gesellschafter des Kölner Maklerhauses Greif & Contzen.

"Siebengebirge" und "Dreigestirn"

Ähnlich respektlos und kreativ wie die Berliner finden auch die Kölner schnell griffige Namen für einige der Edelimmobilien im ehemaligen Binnenhafenquartier, das seit 2002 zum neuen Stadtteil entwickelt wird.

So firmiert etwa der 1909 errichtete und 2006 sanierte ehemalige Kornspeicher wegen der markanten Giebelfront seit jeher unter der Bezeichnung "Siebengebirge". Die drei 61 Meter hohen futuristischen Kranhäuser hatten mit der Karnevalsbezeichnung "Dreigestirn" (für die Regenten Prinz, Bauer und Jungfrau) ebenfalls schnell ihren Namen weg.

Wer etwa im als Pandion Vista vermarkteten Wohnkranhaus mit Blick auf den Kölner Dom logieren will, muss an die 20 Euro netto kalt je Quadratmeter hinblättern. Das ist mehr als doppelt so viel wie im Kölner Durchschnitt, der rund 2 bis 4 Euro unter den Mietpreisen anderer Metropolen wie etwa Hamburg oder München liegt.

Ebenfalls nobel geht es in den begehrten - natürlich linksrheinischen - Stadtteilen Lindenthal und Hahnwald im Westen und Marienburg im Süden der Domstadt zu. Dort kosten Neubauwohnungen laut dem Maklerhaus Jones Lang Lasalle um die 4000 Euro je Quadratmeter. "Zu den beliebten und damit werthaltigen Lagen gehören auch Bayenthal, Braunsfeld, Junkersdorf, Deckstein, Rodenkirchen und Sülz", erläutert Greif.

Dort liegen die Quadratmeterpreise bei 2300 bis 2600 Euro, die Mieten tendieren um 10 Euro und höher. Auch das Münchner Emissionshaus BVT sieht in Sülz Potential und hat sich dort für den Ertragswertfonds 5 eine gemischt genutzte Immobilie gesichert.

Wertsteigerungspotential in den Stadtteilen Ehrenfeld und Kalk

Wer opportunistischer eingestellt ist und eher auf Wertsteigerungspotential setzen will, sollte nach Einschätzung von Manfred Schmidt, Niederlassungsleiter des Kölner Maklerhauses Corpus Sireo, die Stadtteile Ehrenfeld und Kalk ins Visier nehmen.

Auch das rechtsrheinische Mülheim zählt Schmidt zu den Standorten mit überdurchschnittlichem Potential. Den Stadtteil stuft auch Greif als aussichtsreich ein, ebenso das benachbarte Deutz.

"Beide Bezirke weisen wegen der Umsiedlung des Fernsehsenders RTL und des Versicherungskonzerns Ampega Gerling erste Gentrifizierungsmerkmale auf und ziehen eine zunehmend zahlungskräftigere Klientel an. Das geht erfahrungsgemäß mit deutlichen Kauf- und Mietpreissteigerungen einher", so Schmidt.

Auch die DWS lässt die rechtsrheinischen Lagen keinesfalls links liegen: So hat das Emissionshaus für den DWS Access Wohnen 1 im rechtsrheinischen Buchheim im Bezirk Mülheim ein Wohnhaus gekauft, das benachbarte Deutz hat das Fondshaus neben Ehrenfeld und Nippes im Nordwesten ebenfalls im Fokus.

Wie BVT beschränkt sich die Deutsche-Bank-Tochter nicht ausschließlich auf Kölner Citylagen: Während die Münchner im Großraum Köln-Bonn drei weitere Immobilien im Portfolio des Ertragswertfonds 5 halten, hat die DWS für ihre als Blind Pool konzipierten Fonds bereits in den Nachbarorten Euskirchen und Wesseling investiert.

Auch Bonn ist interessant

Die Ex-Bundeshauptstadt Bonn hat DWS ebenfalls im Visier: "Wir sind mit dem Wohnen 2 bereits im Stadtteil Beuel investiert, sehen aber auch in Ramersdorf, Vilich-Rheinsdorf und Oberkassel Potential", sagt Hermann Wüstefeld, Leiter Produktentwicklung und Management geschlossener Fonds bei der DWS.

Ausschließlich auf Bonn konzentriert sich das Fondshaus Hamburg mit dem FHH Immobilien 8. "Investitionsobjekt ist das Beschaffungsamt des Innenministeriums, rund drei Kilometer von der Innenstadt entfernt", sagt Angelika Kunath, Geschäftsführerin für den Bereich Immobilien.

Beiden Städten wird eine positive demografische Entwicklung bescheinigt: So geht das Statistische Landesamt Nordrhein-Westfalen für die ehemalige Bundeshauptstadt bis 2030 von einem Bevölkerungszuwachs um mehr als zwölf Prozent auf rund 353.000 Einwohner aus, für Köln erwarten die Statistiker einen Anstieg um gut zehn Prozent auf 1,1 Millionen Einwohner. Zudem prognostiziert das Forschungsinstitut Empirica, dass die Zahl der wohnungssuchenden Haushalte bis 2020 um mehr als vier Prozent zunehmen wird.

Gleichzeitig bleibt das Neubauvolumen laut Jones Lang Lasalle seit Jahren hinter dem von der Stadt im "Wohnungsbauprogramm 2015" angestrebten Ziel von 3800 Einheiten jährlich zurück.

Ausnahme ist die Innenstadt, wo unter anderem derzeit das Gerling Quartier entsteht: "In diesem Bezirk ist das Projektvolumen ausgesprochen hoch, und obwohl die Projekte damit in einem starken Wettbewerb stehen, werden sie bislang zügig verkauft", sagt Katja Meqdam vom Research-Institut Bulwien Gesa.

Entsprechend dem insgesamt niedrigen Neubauvolumen, verbunden mit Zuzügen in die Domstadt, ist der Techem-Empirica-Leerstandsindex, der jährlich von Empirica in Zusammenarbeit mit dem Energiedienstleister Techem ermittelt wird, sehr niedrig: Er liegt bei 1,4 Prozent. Ein Wert, der einen Mangel an Wohnraum erwarten lässt, heißt es von Jones Lang Lasalle.

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