Bundesverfassungsgericht Wohnungsbaugenossenschaften klagen gegen Berliner Mietendeckel

Von unerwarteter Seite kommt eine Beschwerde gegen den Mietendeckel: Die für niedrige Mieten bekannten Wohnungsbaugenossenschaften sehen sich durch das Gesetz benachteiligt und ziehen vor Gericht.
Berlin: Blick über Wohnhäuser von Neukölln in Richtung Stadtmitte

Berlin: Blick über Wohnhäuser von Neukölln in Richtung Stadtmitte

Foto: bildgehege / imago images/Bildgehege

Seit der Berliner Mietendeckel im vergangenen Jahr in Kraft getreten ist, stößt er – neben einiger Zustimmung – auch auf Kritik. Gebannt schauen deshalb Mieter, Vermieter und Wohnungswirtschaft aus der Hauptstadt nach Karlsruhe: Am dortigen Verfassungsgericht sind mehrere Beschwerden gegen das Gesetz anhängig, deren Entscheidungen für die nächsten Monate erwartet werden. Neben den bekannten Beschwerdeführern dürfte eine bisher öffentlich unbekannte Sammelbeschwerde Beachtung finden. Sie kommt von überraschender Seite: den Wohnungsbaugenossenschaften.

Als jene Vermieter, die zu den sozial verträglicheren gehören dürften, wollen auch sie gegen das Gesetz zur Bekämpfung des Wohnungsmangels des rot-rot-grünen Berliner Senats vorgehen. Sie halten die Regelung für ungeeignet und sehen darin einen verfassungswidrigen Eingriff in die Grundrechte.

»Mit diesem Gesetz hat das Land Berlin gemeinwohlorientierten Vermietern wie uns einen Bärendienst erwiesen«, sagt Dirk Enzesberger, Vorstand der Charlottenburger Baugenossenschaft, die eine der fünf größten des Landes ist. Zudem ist er Sprecher der Wohnungsbaugenossenschaften Berlin, einem Zusammenschluss aus 27 Unternehmen mit mehr als 95.000 Wohnungen und etwa 160.000 Mitgliedern.

Gesetz könne »doch vor dem Grundgesetz keinen Bestand haben«

»Mit Durchschnittsmieten von 5,66 Euro pro Quadratmeter ist Wohnen in Genossenschaften in Berlin am günstigsten. Unsere Mieten liegen deutlich unter dem landesweiten Mietspiegel von 6,72 Euro«, so Enzesberger. »Der Mietendeckel hindert uns an der Erfüllung unseres Auftrags, ein nachhaltiges und sozial ausgewogenes Wohnungsangebot sicherzustellen.«

Das politische Ziel hinter dem Gesetz, erschwinglichen Wohnraum auch weiterhin für jedermann anzubieten, will Enzesberger gar nicht infrage stellen. »Aber ein Gesetz, das derart massiv in Grundrechte und bestehende Verträge eingreift, zugleich aber das Gegenteil der gesetzgeberischen Zielsetzung bewirkt, kann doch vor dem Grundgesetz keinen Bestand haben«, glaubt er.

In einem 157-seitigen Schriftsatz an das Bundesverfassungsgericht argumentieren die Anwälte von vier Beschwerdeführern – der Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 eG, der Charlottenburger Baugenossenschaft eG, der Ersten Wohnungsgenossenschaft Berlin-Pankow eG und der Wohnungsgenossenschaft Marzahner Tor eG –, welche Nachteile aus ihrer Sicht entstünden.

Viele könnten sich Wohnungswechsel nicht leisten

So sei man etwa quasi gezwungen, Renovierungen auf neue Mieter abzuwälzen. Bislang sei die Vorfinanzierung solcher Baumaßnahmen solidarisch erfolgt, nun müssten Genossen Renovierungskosten von teils 15.000 oder 20.000 Euro selbst finanzieren. Viele könnten sich einen Wohnungswechsel deshalb nicht mehr leisten. 4000 geplante Genossenschaftswohnungen würden zudem durch den Mietendeckel nicht mehr gebaut werden. Auch Modernisierungen müssten zurückgefahren werden. All das entwerte den Anteil der Genossen am Genossenschaftsvermögen.

Enzesberger fordert einen kompletten Verzicht auf das Mietendeckelgesetz, um die Wohnraumsituation für untere und mittlere Einkommensgruppen in Berlin zu erleichtern. Anders als der Gesetzgeber sieht er in der Regelung keine »Atempause« zur Entspannung des Wohnungsmarktes.

Nach Ansicht der Genossenschaften gebe es keinen sachlichen Grund für die Maßnahme. »Die durchschnittliche Mietbelastungsquote Berliner Haushalte ist heute geringer als in Jahren, in denen selbst nach Einschätzung des Berliner Senats der Wohnungsmarkt noch ausgeglichen war«, sagt Enzesberger.

Durchschnittlich 137 Anfragen pro Inserat

Das Berliner Gesetz hat strenge Obergrenzen für Mieten eingeführt – allerdings nur für Gebäude, die vor 2014 gebaut wurden. Die Mieten für Neubauten sind dafür umso rasanter gestiegen. Durch die Neuregelung sind die Mieten für rund 1,5 Millionen Wohnungen bis 2025 auf dem Stand von Juni 2019 eingefroren. Sie dürfen erst ab 2022 um höchstens 1,3 Prozent jährlich steigen. Wird eine Wohnung wieder vermietet, muss sich der Vermieter an Obergrenzen und die zuletzt verlangte Miete halten. Seit dem 23. November müssen zudem überhöhte Mieten abgesenkt werden.

Zuletzt ergab eine Analyse der Onlineplattform Immoscout24, dass Mietwohnungen nirgends so umkämpft sind wie in Berlin. Im Schnitt erhielten 2020 Vermieter einer Bestandswohnung in der Bundeshauptstadt 137 Kontaktanfragen auf ein Inserat. In den Metropolen Hamburg und München kamen 53 und 40 Interessenten auf eine Wohnung. Den erheblichen Abstand zwischen Berlin und den folgenden Großstädten führt Immoscout24 auf den Mietendeckel zurück.