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IMMOBILIEN Null und nichtig

Weil der Bundesgerichtshof die Beurkundungsrichtlinien für Immobilienerwerb änderte, bangen 100 000 Hausbesitzer um ihr Eigentum.
aus DER SPIEGEL 34/1979

Etwas zittrig, aber voller Stolz setzte Irmgard Rosenberg, 55, am 27. April dieses Jahres bei Notar Werner Hausladen in München ihre Unterschrift unter ein Dokument, das sie endgültig als Besitzerin eines Reihenhäuschens im bayrischen Herrsching ausweisen sollte.

Drei Jahre lang hatte die Witwe insgesamt 250 000 Mark auf das Konto der Immobilienfirma Eduard Schmidt in Stockdorf überwiesen. Jetzt sollte das Haus im Grundbuch auf ihren Namen überschrieben werden. Die Bestätigung, so versicherte ihr der Notar, werde in den nächsten Tagen zugestellt.

Doch statt des Grundbuch-Auszuges erhielt Irmgard Rosenberg die Kündigung. Der 1976 abgeschlossene Kaufvertrag über das Reihenhaus, teilte die Baufirma lapidar mit, sei wegen veränderter Rechtslage »nichtig«. Und dann: »Der Abschluß eines neuen Kaufvertrages kommt nicht in Betracht.«

Ähnlich abrupt endete der Traum vom Haus im Grünen für fünf weitere Hausbesitzer in Herrsching. Sie warten nun auf den Rausschmiß aus dem Haus, das ihnen nicht mehr gehören soll. Denn »für einen Prozeß«, so Werner Thoma, Sprecher der Herrschinger Geprellten, »fehlt uns das Geld«.

Ein Gerichtsstreit scheint ohnedies nicht lohnend. Denn nach einem abenteuerlichen Spruch aus deutschem Richtermund sind nahezu alle Immobilienverträge der letzten Jahre unvollständig und damit »formnichtig«. Ihnen fehlt es an einigen Seiten Papier und einer Heftklammer.

Für die neue Rechtslage sorgten nicht etwa einige unterbelichtete Provinzrichter, sondern Karlsruher Bundesrichter in der höchsten Besoldungsstufe. »Dem Erfordernis notarieller Beurkundung«, erkannte der Fünfte Senat des Bundesgerichtshofs (BGH) am 6. April im Namen des deutschen Volkes, sei nämlich nur dann Genüge getan, »wenn die Baupläne zu einem Bestandteil des beurkundeten Vertrages gemacht worden sind«.

Bisher reichte es aus, wenn im notariell beurkundeten Kaufvertrag auf die im Bauamt eingereichten Baupläne Bezug genommen wurde. Nun auf einmal soll der Kaufvertrag nur wirksam sein, wenn die Baupläne beigelegt sind und vom Notar vor beiden Parteien verlesen werden. Wie Bauzeichnungen laut zu lesen sind, ließen die Karlsruher Spitzen-Juristen offen.

Das weltferne Urteil bekommen viele zu spüren. Nur wer als Besitzer eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ins Grundbuch eingetragen ist, hat nichts zu fürchten. Aber rund 100 000 Haus- und Wohnungskäufer, die im Grundbuch als Besitzer nur vorgemerkt sind, verwahren plötzlich unwirksame Kaufverträge in ihren Ordnern.

Seit der Karlsruher Richterspruch publik geworden ist, haben Notare und Rechtsanwälte Hochkonjunktur. Die meisten Häusle-Käufer kommen mit zusätzlichen Notarkosten davon.

Doch so wie in Herrsching haben auch andernorts etliche Hausverkäufer erkannt, daß ihnen das höchste deutsche Zivilgericht zu einem stattlichen Zugewinn ohne jede Arbeitsleistung verhilft. Denn sie haben nun die Möglichkeit, Bauobjekte noch einmal zu verkaufen, und dank der Preisexplosion am Baumarkt mit sattem Aufschlag.

Das nutzte etwa die Konrad Reich Bau GmbH & Co. KG in Oldenburg, als sie jetzt dem Ehepaar Manfred und Wilma Mebus eine neue Rechnung präsentierte. Manfred Mebus, der 1975 bei Reich für 166 500 Mark ein Reihenhaus in Delmenhorst kaufte, soll nun noch 76 000 Mark draufzahlen, wenn er in seinen eigenen vier Wänden bleiben will.

Der Aufschlag, so teilte die Firma Reich mit, addiere sich unter anderem aus 43 159 Mark Wertsteigerung für Haus und Grundstück sowie 24000 Mark Miete für 40 Monate. Bisher hat sich Mebus geweigert, die »unverschämten Forderungen« (Mebus) anzuerkennen. Aber er steht allein.

Denn bei den Nachbarn der Familie Mebus hatte Reich raschen Erfolg: Die hatten bis zu 80000 Mark nachgezahlt, um ihre Häuser noch einmal -- diesmal formgültig -- kaufen zu können.

Einige Bauunternehmen ziehen die Trumpfkarte des BGH-Urteils, um unzufriedene Kunden kurzerhand abzuschmettern. Wer jetzt noch wagt, sich wegen Baumängel zu beklagen, muß gewärtigen, seinen Grundbesitz gleich ganz zu verlieren. Viele Hauskäufer meiden daher den Krach und bessern Schäden auf eigene Kosten aus.

So verzichteten der Travemünder Lehrer Jürgen Collasius und acht seiner Nachbarn auf »alle Ansprüche« gegen die Baufirma PFB Paul Link, obwohl ihre Häuser zum Teil erhebliche Mängel aufwiesen.

Noch härter traf es den Düsseldorfer Hochschullehrer Gerhard Hägele, 41. Der hatte im September 1977 bei der Firma Treuhoch Bauträger GmbH & Co. KG ein Reiheneigenhaus in Hilden gekauft. Schon während des Baus legte sich Hägele wegen Baumängel, die sich nach Berechnungen vereidigter Sachverständiger auf fast 50 000 Mark belaufen, mit der Firma an.

Da die Treuhoch keine Anstalten machte, die Mängel zu beseitigen, ging der Professor siegessicher vor Gericht. Doch in der zweiten Instanz nahm der Prozeß eine überraschende Wende. Die Düsseldorfer Oberlandesrichter hatten das Karlsruher Urteil studiert und kamen nun zu dem Schluß, Hägeles Kaufvertrag sei nicht formgültig zustande gekommen und deshalb nichtig. Hägele sei folglich nicht Eigentümer des Hauses, in das er bereits 300 000 Mark investiert hat. Der Professor, so das Gericht, müsse das Haus an den Verkäufer zurückgeben.

Zwar bekommt Hägele den bereits gezahlten Kaufpreis zurück, doch dafür kann er heute keinesfalls mehr ein Haus kaufen, wie er es 1977 erworben hatte. Zudem müssen die Zinsen für die Hypotheken bezahlt und Bausparprämien sowie die Steuervergünstigungen zurückerstattet werden.

Die widersinnigen Folgen des Karlsruher Urteils haben derweil auch die Notarzunft alarmiert. Eilig verbreitete die Bundesnotarkammer Ende vergangener Woche Kritik an dem absurden BGH-Urteil.

Es gehe nicht an, erklärte die Notarkammer, daß »eine durch andere Auslegung von Formvorschriften verursachte Umkehr der Rechtsprechung, die für niemanden vorhersehbar war«, solch erhebliche Konsequenzen nach sich ziehe. Sie hoffen, daß die »für die Beteiligten unerläßliche Rechtssicherheit bald wiederhergestellt wird«.

Das Bundesgericht könnte, so der Vorschlag der Notare, erklären, daß sein Spruch nur für neue Verträge gelte und daß alte Beurkundungen nach dem Grundsatz von Treu und Glauben trotz des Formfehlers gültig seien.

Doch vorerst ist mit solch erlösenden Worten aus Karlsruhe nicht zu rechnen. Bis zum 15. September macht der Bundesgerichtshof Ferien.

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