Run auf Zwangsversteigerungen Elend und Profit

Lebenszeichen auf Deutschlands Immobilienmarkt: Die gute Konjunktur macht den Gebäudekauf wieder attraktiv. Billige Immobilien aus Zwangsversteigerungen sind begehrt wie lange nicht. Doch viele Vorbesitzer wollen sich nicht mit dem Verlust ihrer Bleibe abfinden - und leisten Widerstand.

Von Karsten Stumm, Düsseldorf


Düsseldorf - Es war ein milder Dezembertag, als Siegfried Bosch (*) seinen Kampf verlor. Lange hatte er mit Banken um Lösungen gerungen. Doch das Geld wollte nicht reichen, und die Kreditinstitute wollten nicht warten. Deshalb lag bald dieser Brief in der Post: Zwangsversteigerung.

Wenn Bosch darüber nachdenkt, spürt er noch immer eine Last. 70 Prozent oder wenigstens die Hälfte des Verkehrswertes mussten Interessenten anfangs für sein Apartment bieten, erinnert er sich. Viel zu wenig, wie der 40-Jährige findet. Viel zu viel, fanden andere: Es gab keine Gebote. Nicht ein einziges.

In den Wochen danach versuchte Bosch immer wieder, Gespräche mit den Bankern zu führen. Er erinnert sich an jede Einzelheit, an jeden neuen Vorschlag. Auch an die Hoffnung, die aufkam.

Ein Drittel gespart

Es geht schnell vorbei, als die Wohnung zum zweiten Mal zu Fall 082 K 004/2006 wird. Nicht mal 50 Minuten dauert es in Saal A108 des Düsseldorfer Amtsgerichts. Die Käuferin Manuela Seifert setzt sich durch und ersteigert Boschs Zweizimmerwohnung im Stadtteil Oberbilk für 48.500 Euro.

Ein passabler Preis für das Apartment, wie Seifert findet. "Gemessen an dem Verkehrswert der Wohnung von fast 100.000 Euro ist das in Ordnung. Kein Superschnäppchen, von dem man bei einer Zwangsversteigerung träumt. Aber ich musste eine erkennbare Spur weniger zahlen, als auf dem freien Markt dafür fällig gewesen wäre", sagt sie.

Ob sie selbst in die Wohnung einziehen will? "Offiziell, ja", sagt sie. Und inoffiziell? "Mal sehen, ich habe die Wohnung auch als Kapitalanlage gekauft." Was für den einen das Ende eines privaten Kampfes ist, nutzen andere als günstige Chance.

Attraktives Umfeld

Die Aussicht auf solche Schnäppchen ist es, die Versteigerungen für Investoren interessant macht. "Zwangsversteigerungen bieten tatsächlich die Gelegenheit, günstiger als auf dem freien Markt an ein Haus oder eine Wohnung zu kommen", sagt Michael Bruns von der Stiftung Warentest. "Preisabschläge von bis zu 30 Prozent sind realistisch." Manchmal ist sogar mehr drin, wie bei Manuela Seifert .

Die Gelegenheit, auf diese Weise ein ähnlich gutes Geschäft zu machen, ist günstig wie lange nicht mehr. Das Angebot an Immobilien aus Zwangsversteigerungen ist hoch - allein in der ersten Hälfte dieses Jahres wurden in der Bundesrepublik 47.667 Immobilien im Wert von 9,63 Milliarden Euro versteigert, meldet der Branchendienst Argetra. Das ist fast doppelt so viel wie noch vor zehn Jahren. Auch die Aussicht auf kurzfristige Wertsteigerungen der Immobilien ist vergleichsweise gut. Schließlich werden Gebäude und Grundstücke zumeist dann teurer, wenn die Wirtschaft insgesamt gut in Schuss ist - und sie es auch zu bleiben scheint.

Bevor die Mieten steigen

Nach Meinung von Konjunkturforschern wird das Bruttoinlandsprodukt in diesem Jahr 2,7 Prozent über dem des Vorjahres liegen. Besser noch: Der Aufschwung geht nach Meinung vieler Volkswirte auch noch im kommenden Jahr weiter - und sogar darüber hinaus. "Deutschlands Konjunktur wird bis in das Jahr 2008 robust bleiben", sagt Holger Schmieding, Chefvolkswirt Euroland bei der Bank of America.

Das würde reichen, damit der Aufschwung auf den Immobilienmarkt durchschlägt. "Denn es dauert etwa zehn Monate, bis ein gutes konjunkturelles Umfeld erkennbar die Mieten hierzulande in die Höhe treibt. Dann aber steigen Büromieten oftmals ähnlich deutlich wie die für private Häuser in guter Lage", hat Thomas Beyerle ermittelt, der die Analyseabteilung der Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds (Degi) leitet.

Im Osten was Neues

Die Chancen, das geeignete Kaufobjekt zu finden, sind deutschlandweit unterschiedlich verteilt. Besonders gute Aussichten auf Gewinne mit Immobilien bieten die wirtschaftlich starken Standorte der Republik.

"Schon im dritten Quartal des laufenden Jahres konnten wir feststellen, dass die Städte Hamburg, München, Frankfurt am Main und Düsseldorf die Phase beschleunigten Mietpreiswachstums erreicht haben, wobei die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt unter ihnen sogar noch den größten Teil dieser Phase vor sich haben dürfte", sagt Helge Scheunemann, Leiter der Deutschland-Analyseabteilung des Immobilienmaklers Jones Lang LaSalle.

Das glaubt Degi-Analyseleiter Beyerle auch, doch er hat noch einen Tipp: "Wir rechnen bei einer kontinuierlich fortlaufenden Markterholung ab 2007 zwar auch in all diesen Bürozentren mit steigenden Spitzenmieten. Doch wir denken, dass die Wachstumsraten in den ostdeutschen Zentren wie Dresden und Leipzig, wenngleich von einem niedrigeren Niveau kommend, höher liegen als in westdeutschen", sagt Beyerle.

Wem das Leben entgleitet

Siegfried Bosch kann das alles nicht mehr hören. Er ist seine Wohnung los, seine Schulden aber nur zum Teil. Der Versteigerungserlös reichte nicht, um seinen Banken alles geschuldete Geld zurückzahlen zu können. "Damals wollte ich auch deshalb einfach in meiner Wohnung bleiben, egal, wer sie ersteigert hatte", sagt Bosch. "Wo sollte ich auch hin? Einen Mietvertrag bekommt doch niemand, der eine Räumungsklage am Hals hat."

Solch Widerstandsgeist ist nicht selten. Besonders hartnäckige Gegenwehr musste kürzlich ein Ehepaar aus Berlin erleben. Dabei hatten die beiden lange geglaubt, ein seltenes Versteigerungsschnäppchen gemacht zu haben. "Wir bekamen den Zuschlag für unser Haus gleich beim ersten Termin, und deshalb auch zum niedrigstmöglichen Gebot - dem halben Verkehrswert", erinnert sich der Ehemann, der lieber unerkannt bleiben möchte.

Doch als er gemeinsam mit seiner Frau das Grundstück samt Gebäude übernehmen wollte, gab es Probleme. Plötzlich tauchten angebliche Mieter auf, die einen Mietvertrag über 15 Jahre für das Haus vorlegten, und zwar zu Minikonditionen. Und Mieter haben ein Recht darauf, dass ihr Mietvertrag auch bei einer Versteigerung Bestand hat.

Alles kaputt

"Das Ehepaar musste einen Privatdetektiv engagieren, eine Räumungsklage und eine Strafanzeige einreichen, bis es den Scheinvertrag auffliegen lassen konnte. Die Zwangsräumung übernahm anschließend zwar der Gerichtsvollzieher - aber erst, nachdem ihm das Paar dafür auch noch einen Kostenvorschuss in fast fünfstelliger Höhe zahlte", sagt Joachim Garbe-Emden, Partner der Kanzlei SNP Schlawien Naab. Er hat das Ehepaar vor Gericht vertreten.

Doch als die beiden nach Monaten ihr Haus zum ersten Mal betraten, merkten sie, dass die vermeintlichen Mieter vor ihrem Abgang noch schnell die Elektrik, Heizung und Wasserversorgung des Gebäudes kaputt gemacht hatten. So blieb das Paar auf einer riesigen Renovierungsrechnung sitzen. "Wir haben das Haus quasi zweimal ersteigert", sagt der Mann.

Garbe-Emden rät deshalb allen Investoren, die über eine Versteigerung in den Immobilienmarkt einsteigen wollen, zuvor mit den Vorbesitzern zu sprechen. "Sie sollten vor allem in Erfahrung bringen, ob die Alteigentümer noch eine andere Wohnung besitzen, in die sie umziehen können."

Der tiefe Sturz

Dass es immer wieder zu Auseinandersetzungen zwischen neuen und alten Besitzern von Versteigerungsimmobilien kommt, liegt an der prekären Situation, in der die ehemaligen Eigentümer oftmals zum Zeitpunkt der Versteigerung stecken. Niemand gibt das Häuschen einfach auf, für das er sich Jahre lang krumm gemacht hat. Kurz vor der Versteigerung stürzten sich viele überschuldete Eigentümer deshalb noch einmal in ihren aussichtslosen Kampf. "Im schlimmsten Fall, den ich erlebt habe, drohten Menschen den neuen Immobilienbesitzern mit Selbstmord", sagt Anwalt Garbe-Emden.

Grund für viele Zwangsversteigerungen sind oftmals persönliche Krisen. Geldschwierigkeiten nach Scheidungen etwa, Jobverlust oder der Zwang, in eine andere Stadt ziehen zu müssen, um den Arbeitsplatz behalten zu können - sei es auch zu niedrigerem Gehalt.

Kleine Geschäfte unter Bekannten

"Oftmals lassen starre Tilgungspläne keine Anpassungen der Ratenzahlung nach unten zu. So wird für Arbeitnehmer, die jahrelang besser verdient haben und dann beim Gehalt zurückstecken müssen, ihr kreditfinanziertes Eigenheim schnell zu einem finanziellen Problem. Nicht selten folgt die Zwangsversteigerung", sagt Arno Gottschalk, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Bremen.

Davor ist selbst Prominenz nicht gefeit. Ulrich Nölle, der ehemalige Bürgermeister, Finanzsenator und Chef der Sparkasse Bremen, musste kürzlich seine Villa in Bremen-Oberneuland abschreiben - Zwangsversteigerung wegen Zahlungsschwierigkeiten. Den neuen Besitzer seines Hauses kennt er übrigens noch von früher: Den Zuschlag für seine Immobilie bekam die Sparkasse Bremen.

(*) Name von der Redaktion geändert



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