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KONZERNE Schwer verkäuflich

Die Telekom hat Probleme mit ihrem Immobilienvermögen. Droht nun eine Wertberichtigung in Milliardenhöhe?
aus DER SPIEGEL 36/1998

Umsatz und Gewinn steigen - und das trotz neuer Konkurrenten. Das erste halbe Jahr auf dem freien Telefonmarkt, so verkündete Telekom-Chef Ron Sommer in der vergangenen Woche stolz, »hat die Telekom erfolgreich bestanden«.

Was der ehemalige Sony-Manager der Presse und Analysten nicht verriet: Beim größten europäischen Telefonunternehmen bahnen sich in einem ganz anderen Bereich erhebliche Probleme an. Rund 35 000 Gebäude und Grundstücke hatte die Telekom in Erwartung eines boomenden Immobilienmarktes 1995 zu hohen Werten in die Eröffnungsbilanz genommen. Nun stehen wegen des geringeren Platzbedarfs der Technik und des massiven Personalabbaus unzählige Büro- und Lagerräume leer. Selbst Vorzeigeobjekte in besten Einkaufslagen erweisen sich als schwer verkäuflich oder werfen nur spärliche Renditen ab.

Dabei sollte gerade der enorme Immobilienbesitz für die Telekom zu einer sprudelnden Einnahmequelle werden. Von den rund 35 000 Gebäuden und Grundstücken, hatte Finanzvorstand Joachim Kröske während des Börsengangs erklärt, werde das Unternehmen in Zukunft viele nicht mehr brauchen. Die, versprach der Finanzmann damals, könnten dann von der Münsteraner Tochter DeTe Immobilien auf dem freien Markt verkauft oder vermietet werden - natürlich mit kräftigen Renditen.

Mit entsprechend hohen Verkehrswerten ist der Immobilienbesitz der Telekom in den Büchern veranlagt. Rund 35,5 Milliarden Mark wurden noch in der Bilanz 1997 für Gebäude und Grundstücke ausgewiesen. Kritiker, die schon während des Börsengangs von einer Überbewertung sprachen und auf Risiken für den Kurs der T-Aktie hinwiesen, wurden von der Telekom bisher als notorische Schwarzmaler abgetan.

Zu Unrecht, glauben zumindest die Experten der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Arthur Andersen. Durch Mißmanagement in der Immobiliensparte, heißt es in ihrem von DeTe Immobilien in Auftrag gegebenen und als »streng vertraulich« deklarierten Bericht, drohe der Telekom »ein erheblicher Wertberichtigungsbedarf mit Nachteilen für die Gewinnsituation, den Unternehmenswert und das Ansehen«.

Zusammen mit fünf anderen Unternehmens- und Immobilienberatungsfirmen hatten die Experten von Arthur Andersen Telekom-Anwesen in vier Großstädten (Bonn, Köln, Düsseldorf und München) untersucht. Das alarmierende Ergebnis: In allen Städten übersteigt der von der Telekom in der Bilanz ausgewiesene Wert den tatsächlichen Marktwert erheblich. Die festgestellten Abweichungen, so das Resümee der fast 100 Seiten umfassenden Analyse, lagen »zwischen 18,6 Prozent (Düsseldorf) und 22,2 Prozent (München)«.

Sollten sich die Zahlen als repräsentativ erweisen, ergäbe sich hochgerechnet auf den gesamten Gebäudebestand des Unternehmens (rund 19 Milliarden Mark) ein Wertberichtigungsbedarf zwischen 3,5 und 4,2 Milliarden Mark. Die Gesamtsumme könnte sogar noch höher ausfallen, wenn sich herausstellt, daß auch die Grundstücke des Telefonunternehmens schwer zu vermarkten sind. Für Sommer und Millionen Kleinaktionäre der Telekom wäre das eine Katastrophe.

Den Hauptgrund für das Milliardenrisiko haben die Immobilienexperten von Arthur Andersen in mangelnder Organisation und in Abstimmungsproblemen zwischen der Telekom und DeTe Immobilien ausgemacht. So lägen, bemängeln die Wirtschaftsprüfer, derzeit nicht einmal »aussagefähige Analysen und Bewertungen des Gesamtimmobilienbestandes vor, die strategische Entscheidungen ermöglichen«.

Ein »effektives Immobilienmanagement«, kritisieren die Gutachter in dem Papier vom 24. März, finde nicht statt. Seit Beginn der Geschäftstätigkeit habe die Immobilientochter »weniger als 0,4 Prozent des Buchwertes« der Gebäude und Grundstücke veräußern können. Der gesamte Immobilienbereich der Telekom müsse deshalb rigoros umgestaltet werden.

Nach Ansicht der Experten sollte die Telekom ihren gesamten Immobilienbestand möglichst in eine neu zu gründende Beteiligungsgesellschaft überführen. Nicht mehr benötigte Gebäude und Grundstücke sollten dann schnellstens verkauft werden.

Außerdem müßte der Telefonmulti attraktive Gebäude wie an der Düsseldorfer Königsallee oder den Fernsehturm am Berliner Alexanderplatz mit Millionenaufwand sanieren und umbauen. Mit dieser Strategie, heißt es in dem Gutachten, könnten Erträge erzielt werden, mit denen sich »die Buchwertproblematik« zumindest relativieren lasse.

Telekom-Chef Sommer hält solche Aussagen für »völlig absurd«. Zwar räumt der Spitzenmanager Probleme mit dem Management der Immobilientochter ein. Aussagen über einen angeblichen Wertberichtigungsbedarf seien jedoch »hochgradig unseriös«. Die eigenen Wirtschaftsprüfer hätten die Immobilienwerte mehrfach untersucht und testiert.

Zur Zeit stünden von dem gesamten Immobilienbestand der Telekom lediglich acht bis neun Prozent der Flächen leer. Für diesen marktüblichen Teil habe man in der Bilanz eine Vorsorge von insgesamt 400 Millionen Mark getroffen. Diese Summe reiche aus, alle nur erdenklichen Risiken in diesem Bereich abzudecken.

Ganz sicher scheint sich Sommer bei dieser Einschätzung jedoch noch nicht zu sein. Zumindest hat der Telekom-Chef inzwischen die interne Revision angesetzt, um den Immobilienbereich einer gründlichen Untersuchung zu unterziehen. Ergebnisse, heißt es, sollen bereits in den nächsten Tagen vorliegen.

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