Baufinanzierung 100 Jahre lang das Haus abstottern

Die aktuell extrem niedrigen Zinsen lassen die eigene Immobilie plötzlich erschwinglich erscheinen. Doch ein paar Rechenbeispiele zeigen: Viel wichtiger als der Zinssatz ist für Bauherren die Dauer der Zinsbindung.
Neubau: Der Traum vom Eigenheim

Neubau: Der Traum vom Eigenheim

Foto: Jens Büttner/ picture alliance / dpa

Baukredite gibt es derzeit so günstig wie nie. Den Kauf oder den Bau der eigenen vier Wände planen jetzt auch solche jungen Familien, die sich das vor ein paar Jahren noch nicht leisten konnten. Ihr Wunsch wird genährt durch Anzeigen der Kreditbranche. Wenn etwa die Deutsche Bank wie in dieser Anzeige  mit einem Finanzierungsangebot für gerade mal 1,29 Prozent pro Jahr wirbt, glauben auch weniger solvente Familien, sich endlich den Traum vom eigenen Haus erfüllen zu können.

Doch was so leicht erreichbar erscheint, "ohne ständig an die Finanzierung denken zu müssen", wie die Deutsche Bank in ihrer Werbung suggeriert, birgt beträchtliche Risiken. Mehr Risiken als bei vielen Angeboten in der Vergangenheit. Der Kunde, dem die Deutsche Bank solch günstige Konditionen bietet, kann die Hälfte der Hauskosten mit Eigenkapital bestreiten. Solche Voraussetzungen muss auch der Musterkunde der Comdirect mitbringen, der von dem Kreditinstitut in der Werbung eine Immobilienfinanzierung für 1,17 Prozent angeboten bekommt .

Die meisten jungen Familien erfüllen solche Voraussetzungen nicht.

Die größte Gefahr droht den Kreditinteressenten, wenn sie sich wie in den Angeboten für eine sehr kurze Zinsbindung von fünf Jahren entscheiden. Bei einem 200.000 Euro-Kredit müsste der Kunde im Deutsche-Bank-Beispiel in den ersten fünf Jahren tatsächlich nur 780 Euro im Monat zahlen. Steigt der Zinssatz nach fünf Jahren jedoch auf fünf Prozent pro Jahr - ein Zinssatz wie er noch 2008 das Minimum war  -, erhöht sich die Rate sofort auf 1.086 Euro, wenn die Familie das Darlehen zum selben Zeitpunkt abbezahlt haben möchte.

Wenn die Familie aber nicht genug verdient, wenn sie sich also von den augenblicklich niedrigen Zinsen verführen ließ und mehr als die 780 Euro monatlich nicht aufbringen kann, müsste sie bei konstanten Raten 48 Jahre abzahlen, um die Schulden loszuwerden. Viele Banken würden in dieser Situation schon abspringen. Steigt die Zinsbelastung nur ein klein wenig mehr, bräuchte die Familie schnell 100 Jahre, um den Kredit zu tilgen. Bereits bei 5,7 Prozent Zinsen pro Jahr kann die Familie den Kredit überhaupt nicht mehr abbauen, sondern zahlt die 780 Euro nur noch für Zinsen. Sie stünde damit vor dem Notverkauf ihrer Immobilie, denn solch ein tilgungsloser Kredit ist in Deutschland kaum zu bekommen.

Kurze Zinsbindungen bergen ein erhebliches Risiko

Um die aktuelle Baufinanzierungsbroschüre der Deutschen Bank selbst zu zitieren: "Sollten die Zinsen steigen birgt das für Kreditnehmer mit kurzen Zinsbindungen ein erhebliches Risiko."

Weil solche Risiken für viele Familien schwer zu tragen sind, sollte eine junge Familie vorsichtiger vorgehen. Deutlich sicherer ist es, den Zins nicht auf 5 Jahre sondern auf 15 Jahren festzuschreiben . Der ist dann mit 2,3 Prozent zwar ein ganzes Stück teurer, für die monatliche Belastung der Familie bedeutet das aber nur knapp 100 Euro mehr im Monat. Dafür ist die monatliche 877-Euro-Rate aber eben bis 2029 festgeschrieben.

Und außerdem kann die junge Familie noch einen besonderen Vorzug des deutschen Verbraucherrechts nutzen: Als Kreditnehmer hat man bei einer solchen Baufinanzierung ein Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren. Sollte die extreme Niedrigzinsphase tatsächlich sehr lange anhalten, kann sich die Familie ab dann einen weiteren, noch günstigeren Kreditvertrag zur Restfinanzierung der eigenen Wohnung sichern.

Für den normalen Immobilienkäufer lautet die beste Strategie also: Lieber auf die langfristige Zinsbindung setzen als auf den günstigsten Zins.

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Micha Kirsten / Finanztip

Hermann-Josef Tenhagen, Jahrgang 1963, ist Chefredakteur von »Finanztip«. Der Geldratgeber ist Teil der gemeinnützigen Finanztip Stiftung. »Finanztip«  refinanziert sich über sogenannte Affiliate-Links. Mehr dazu hier .

Tenhagen hat zuvor als Chefredakteur 15 Jahre lang die Zeitschrift »Finanztest« geführt. Nach seinem Studium der Politik und Volkswirtschaft begann er seine journalistische Karriere bei der »Tageszeitung«. Dort ist er heute ehrenamtlicher Aufsichtsrat der Genossenschaft. Auf SPIEGEL.de schreibt Tenhagen wöchentlich über den richtigen Umgang mit dem eigenen Geld.