Betriebskosten Checkliste für frustrierte Mieter
Hohe Nachzahlungen, kryptische Zahlenkolonnen: Einmal pro Jahr kommt die Betriebskostenabrechung. Mieter fühlen sich oft überfordert. Jetzt hat "Finanztest" eine Checkliste erstellt, die die wichtigsten Fragen klärt - und Verbrauchern zeigt, wie sie sich gegen zu hohe Forderungen wehren.
Wasserverbrauchszähler: Der Frisör im Erdgeschoss verbraucht viel Wasser - wer zahlt?
Ich habe eine hohe Nachforderung erhalten. Muss ich zahlen?
Das müssen Sie nur, wenn der Vermieter rechtzeitig abgerechnet hat und die Abrechnung nachvollziehbar ist. Jede Abrechnung muss mindestens zu jedem Posten die Gesamtkosten des Hauses nennen, den Anteil des Mieters und den Schlüssel, mit dem die Gesamtkosten auf die Mieter umgelegt worden sind. Wenn im Mietvertrag nichts anderes steht, ist die Wohnfläche der Umlagemaßstab.
Wie lange dürfen Vermieter sich mit der Abrechnung Zeit lassen?
Der Vermieter muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen, für das Kalenderjahr 2010 also bis zum 31. Dezember 2011. Die Abrechnungsperiode muss aber nicht immer das Kalenderjahr sein. Läuft sie vom 1. Juli 2010 bis zum 30. Juni 2011, hat der Vermieter bis zum 30. Juni 2012 Zeit. Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter in der Regel keine Nachforderung mehr an Sie stellen. Welcher Zeitraum für die Abrechnung maßgeblich ist, steht im Mietvertrag.
In meiner Abrechnung stehen zwar die Gesamtheizkosten des Hauses, aber nicht, wie viel Brennstoff eigentlich verbraucht wurde. Ist das korrekt?
Nein, der Vermieter muss auch den Gesamtverbrauch angeben, bei Heizöl zum Beispiel in Litern. Fehlt die Information, ist die Abrechnung an dieser Stelle formell falsch. Hat der Vermieter errechnet, dass Sie Heizkosten nachzahlen müssen, können Sie das so lange verweigern, bis er eine ordnungsgemäße Abrechnung schickt. Gelingt ihm das innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist nicht, müssen Sie gar nichts nachzahlen.
Laut Abrechnung hat der Hauswart 600 Euro erhalten. Darf die gesamte Summe auf die Mieter verteilt werden?
In den meisten Fällen nicht. Reparaturen im Haus und Wohnungsabnahmen beispielsweise sind nicht von Ihnen zu bezahlen. Erledigt der Hauswart in Ihrer Wohnanlage solche Arbeiten, müssen die 600 Euro gekürzt werden. Vielleicht haben Sie den Hausmeister schon einmal bei solchen Tätigkeiten gesehen. Dann können Sie den Vermieter darauf ansprechen und ihn auffordern, die Summe zu kürzen. Oft schätzen die Vermieter und ziehen 10 bis 15 Prozent ab. In den meisten Fällen ist das auch realistisch.
Welche Posten darf der Vermieter denn überhaupt abrechnen?
Grundsätzlich können viele Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden: die Grundsteuer ebenso wie Ausgaben für Gartenpflege, Müllbeseitigung oder Versicherungen. Die Posten müssen aber im Mietvertrag vereinbart sein. Der Vermieter kann darin einzeln aufzählen, welche Betriebskosten er auf Sie umlegen möchte. Er kann aber auch einfach auf die Betriebskostenverordnung verweisen.
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Mietvertrag: Sind die abgerechneten Kosten vertraglich vereinbart? Das sind sie zum Beispiel dann, wenn im Mietvertrag die Posten aufgezählt sind oder allgemein auf die Betriebskostenverordnung verwiesen wird. "Sonstige" Betriebskosten dürfen nur abgerechnet werden, wenn im Mietvertrag erläutert ist, was darunter zu verstehen ist.
Vorwegabzug: Reparatur- und Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig. Ist aus den Ausgaben für den Aufzug der Reparaturkostenanteil herausgerechnet? Hat der Vermieter von den Ausgaben für den Hauswart einen Anteil für dessen Reparatur- und Verwaltungsarbeit abgezogen?
Umlage: Steht bei jeder Nebenkostenart ein Verteilerschlüssel? Stimmt er mit dem im Mietvertrag genannten Umlagemaßstab überein?
Rechnung: Ist die Berechnung nachvollziehbar berechnet und erläutert? Sind Ihre Vorauszahlungen alle berücksichtigt?
Kosten: Sind die Kosten im Vergleich zum Vorjahr auffällig gestiegen? Ist das etwa darauf zurückzuführen, dass der Vermieter mit Verwandten oder eigenen Firmen etwa zur Hausreinigung überteuerte Verträge geschlossen hat? Nehmen Sie beim Vermieter Einsicht in die Verträge.
Leerstand: Stand im Abrechnungsjahr eine Wohnung leer? Die Nebenkosten dafür trägt der Vermieter.
Gewerbe: Sind Gewerbemieter im Haus, die erheblich höhere Kosten etwa für Wasser oder Müllabfuhr verursachen? Dann muss der Vermieter diese Betriebskosten um den Gewerbeanteil kürzen.
Vergleichen: Ziehen Sie die Betriebskosten aus früheren Jahren heran. Bitten Sie den Vermieter um eine Erklärung, wenn die Kosten stark gestiegen sind. Vergleichen Sie Ihre Zahlen auch mit den Durchschnittswerten aus dem Betriebskostenspiegel. Fragen Sie beim Mieterverein vor Ort nach einem regionalen Spiegel.
Zahlen: Will der Vermieter für das vergangene Jahr eine Nachzahlung, wird er auch Ihre laufenden Nebenkostenvorauszahlungen anheben. Das müssen Sie erst einmal zahlen. War die Erhöhung unbegründet, wird dies bei der nächsten Abrechnung ausgeglichen.
Wasserversorgung: Der Vermieter darf den Verbrauch nach Zählerstand abrechnen sowie Grundgebühr, Wartungskosten und die Kosten der Abrechnung umlegen. Kosten für die Erwärmung des Wassers werden unter "Warmwasser" abgerechnet.
Entwässerung: Abrechenbar sind Entwässerungsgebühren oder die Kosten einer Entwässerungsanlage.
Heizung: Der Vermieter darf die Kosten des Zentralheizungsbetriebs einschließlich Abgasanlage und Eichkosten umlegen. Kommt die Wärme nicht von seiner Zentralheizung, sondern wird sie ins Haus geliefert, kann der Vermieter den Wärmepreis des Lieferanten berechnen. Auch Wartungs- und Reinigungskosten einer Etagenheizung darf der Vermieter berechnen. Hat er die Geräte zur Verbrauchserfassung gemietet, darf er die Miete dafür umlegen.
Warmwasser: Der Vermieter darf die Betriebskosten für die zentrale Erwärmung des Wassers sowie die Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten abrechnen.
Verbundene Versorgung: Kommt die Wärme für die Heizung und die Wassererwärmung aus einer zentralen Anlage, müssen die Brennstoffkosten rechnerisch getrennt werden.
Fahrstuhl: Umlegbar sind die Kosten für Betriebsstrom und Wartung. Hat der Vermieter mit einer Firma einen Vertrag geschlossen, der neben der Wartung auch die Reparatur vorsieht (Vollwartungsvertrag), muss er 30 bis 50 Prozent für angefallene Reparaturen herausrechnen.
Straßenreinigung/Müllbeseitigung: Diese Kosten auch für Schnee- und Eisbeseitigung darf der Vermieter umlegen, nicht aber einmalige Kosten für die Gartenabfall- oder Schuttabfuhr. Entrümpelungskosten darf er nicht umlegen, wenn der Verursacher zahlen könnte. Umgelegt werden dürfen Kosten für Müllkompressoren und -schlucker und die Mengenerfassung.
Reinigung/Ungezieferbekämpfung: Vermieter können Ausgaben für die Hausreinigung umlegen. Putzt der Hausmeister, sind die Personalkosten dort abzurechnen. Sie dürfen nicht zweimal angesetzt werden.
Gartenpflege: Sach- und Personalkosten für die Grünanlagen- und Spielplatzpflege können umgelegt werden. Übernimmt der Hauswart die Pflege, sind die Ausgaben entsprechend zu kürzen.
Beleuchtung: Umlegbar sind Stromkosten für die Beleuchtung von Treppenhaus, Gemeinschaftsräumen und Außenbereich.
Schornsteinfeger Berechnet werden dürfen die Kehrgebühren, soweit sie nicht schon als Heizungskosten berechnet sind.
Versicherungen: Der Vermieter darf Kosten zum Beispiel für eine Gebäudeversicherung und eine Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung umlegen, ebenso die Kosten für die Öltankversicherung oder Glasversicherung. Ausgaben für private Versicherungen wie eine Rechtsschutzversicherung allerdings nicht.
Hauswart: Der Vermieter darf den Lohn für einen Hauswart umlegen. Soweit der Hauswart auch repariert oder Verwaltungsarbeit erledigt hat, muss die Summe gekürzt werden.
Kabel/Antenne: Der Vermieter darf monatliche Grundgebühren (Kabelanschluss) sowie Wartungskosten für die Antennen- oder Verteileranlage berechnen einmalige Anschlussgebühren jedoch nicht.
Wäsche: Kosten für Strom, Wartung und Reinigung des gemeinsamen Waschkellers dürfen umgelegt werden, Wasserkosten nur, soweit sie nicht schon unter Wasserversorgung verbucht wurden. Umlegbar sind auch Kosten für Trockner oder Bügelautomaten.
Sonstige Kosten: Der Vermieter muss im Vertrag aufzählen, was zu den sonstigen Kosten gehört. Dort könnte etwa die Dachrinnenreinigung genannt sein. Ist sie regelmäßig nötig, darf der Vermieter die Kosten auf die Mieter umgelegen.
- 1. Teil: Checkliste für frustrierte Mieter
- 2. Teil: Betriebskosten: Wie gehe ich vor, wenn ich an der Höhe zweifle?
- 3. Teil: Muss ich das Wasser des Friseurs zahlen?
