Bundesgerichtshof 20 Jahre alter Mietspiegel keine Basis für Mieterhöhung

Ein Vermieter in Magdeburg hat eine Mieterhöhung mit einem Mietspiegel von 1998 begründet. Das ist unzulässig, entschied nun der Bundesgerichtshof. Die Mieterin muss wohl trotzdem mit mehr Kosten rechnen.

Häuserblock in Berlin
Britta Pedersen / DPA

Häuserblock in Berlin


Ein 20 Jahre alter Mietspiegel kann nicht als Begründung für eine Mieterhöhung herangezogen werden. Der Mieter könne daran nicht ablesen, ob die Erhöhung berechtigt sei oder nicht, entschied der Bundesgerichtshof (BGH). Der Anstieg der Miete sei deshalb aus formellen Gründen unwirksam.

Eine Mieterin in Magdeburg hatte Anfang 2017 Post von der Hausverwaltung bekommen. Darin stand, dass die Miete für ihre 79-Quadratmeter-Wohnung um 60 Euro auf dann 360 Euro steigen solle. Begründet wurde das mit dem städtischen Mietspiegel aus dem Jahr 1998. Die Frau stimmte nicht zu. Der Streit ging durch die Instanzen.

Grundsätzlich können Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, solange es in den letzten 15 Monaten noch keine Erhöhung gab. Das muss dem Mieter aber nachvollziehbar begründet werden. Der Mietspiegel ist dafür eine Möglichkeit. Laut Gesetz sollte dieser alle zwei Jahre aktualisiert werden.

Gibt es keinen aktuellen Mietspiegel, darf der Vermieter zwar prinzipiell auch einen veralteten verwenden. 20 Jahre alte Daten sind laut BGH aber keinesfalls mehr geeignet. Der Wohnwert einer Immobilie unterliege "typischerweise mit fortschreitender Zeit einem Wandel", erläuterten die Richter in der Urteilsbegründung. So könne eine Einrichtung, die einmal besonders war, über die Jahre zur Standardausstattung werden.

Der Vermieter muss die Mieterhöhung deshalb anders begründen. Er kann zum Beispiel auf drei vergleichbare Wohnungen Bezug nehmen.

Mietspiegel werden in den meisten größeren und auch in vielen kleineren Städten erhoben. Sie bilden sowohl Neuvertragsmieten als auch Veränderungen der Bestandsmieten ab und sollen einen Eindruck davon geben, wie viel Mieter in den jeweiligen Städten wirklich zahlen. Die so ermittelte "ortsübliche Vergleichsmiete" wird nicht nur von Vermietern und Investoren, sondern auch vom Gesetzgeber als Anhaltspunkt verwendet, zum Beispiel bei der Mietpreisbremse.

Aktenzeichen: VIII ZR 340/18

kko/dpa



insgesamt 4 Beiträge
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Violator 11.11.2019
1. Entscheidung verständlich...
...und plötzlich 20% mehr geht nun wirklich nicht. Trotzdem sind €360 kalt für 79m² ein Schnäppchen. Dafür gibt's hier nicht mal 4 Wände mit Löchern und 'nem halben Dach.
KlausP22 11.11.2019
2. Klagemöglichkeit wenn es >2 Jahre keinen neuen Mietspiegel gab?
Kann man eigentlich die Gemeinde bzw.Stadt verklagen, wenn es seit deutlich mehr als 2 Jahren keinen neuen Mietspiegel gab? Das mit den drei Vergleichswohnungen ist ja Humbug, denn da wird sich der Vermieter dann bestimmt die drei am teuersten vermieteten Wohnungen auswählen, womit der Vergleichswert bestimmt deutlich über dem tatsächlichen Mitspiegel läge.
herrin 11.11.2019
3. Steigende Preise nur auf Grund des Mietspiegels?
Das kann ja kaum wahr sein. Steigende Preise kann es von mir aus nach einer Modernisierung geben. Solange diese Modernisierung nicht über ein KfW-Darlehen oder andere Fördermaßnahmen finanziert wurden. Wobei die niedrigen Zinsen an sich schon eine Förderung darstellen. Aber nur auf Grund von einem steigenden Mietspiegel, ohne irgendwelche Veränderungen, Modernisierungen oder sonstigem, stellt für mich keinen Grund für eine Preissteigerung von 20% dar.
sternum 11.11.2019
4.
15% Mieterhöhung sind doch alle drei Jahre möglich. Das hätte also schon die Miete auf 345 Euro angehoben. So weit ich weiß, benötigt der Vermieter dafür auch keine umständliche Begründung. Aber man kann ja versuchen noch 15 Euro mehr pro Monat rauszuschlagen.
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