Coronakrise So will der Staat Mieter und Vermieter schützen

Wer wegen der Coronakrise keine Miete mehr zahlen kann, muss keine Kündigung fürchten. Ein Gesetzentwurf der Bundesregierung legt Sonderregeln fest. Die wichtigsten Maßnahmen im Überblick.
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In der Kanzlei von Thomas Hannemann in Karlsruhe herrscht Ausnahmezustand. Das Telefon klingelt den ganzen Tag. "Ich bin seit 1986 Anwalt, aber so etwas habe ich noch nie erlebt", sagt Hannemann. Vor allem Freiberufler und Selbstständige melden sich, denen die Einnahmen weggebrochen sind und die deshalb die Miete für ihre Wohnung oder ihr Ladenlokal nicht mehr bezahlen können. Auch Immobilienbesitzer bangen um ihre Einnahmen. "Viele sind verunsichert", sagt Hannemann. 

Eine andere Anwältin berichtet, wie mancher Vermieter von Gewerbeimmobilien derzeit von großen Einzelhandelsketten unter Druck gesetzt wird, die Miete zu senken. Es sind harte Zeiten für Mieter und Vermieter.  

Das Bundeskabinett hat auch deshalb an diesem Montag ein Hilfspaket auf den Weg gebracht, um die Folgen der Coronakrise abzumildern. Es soll am Mittwoch durch den Bundestag gehen. Das Thema Wohnen und Mieten spielt darin eine wichtige Rolle. 

Doch was wurde konkret beschlossen? Für wen gelten die Schutzmaßnahmen und unter welchen Bedingungen? Im Folgenden finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen.  

Wie sollen Mieter geschützt werden?  

Normalerweise darf ein Vermieter eine Kündigung aussprechen, wenn der Mieter zwei Monate in Folge die Miete schuldig bleibt. Die Bundesregierung will nun aber Kündigungen bei Mietschulden vom Bundestag untersagen lassen, wenn die Coronakrise der Grund für den Rückstand ist. Gelten soll dies zunächst für Mietschulden aus dem Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020. Die Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete bleibt aber im Grundsatz bestehen, sie wird nur aufgeschoben.

Können Mieter die Miete kürzen?  

Nein. Eine Mietkürzung ist nur möglich, wenn das Mietobjekt einen Mangel aufweist. "Die Pandemie ist aber kein Mangel der Mietsache", sagt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund. 

Wie sollten Mieter vorgehen? 

Rechtsanwalt Hannemann empfiehlt Mietern, die Zahlungsschwierigkeiten haben, erst einmal das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Einen Teil der Miete solle man zudem unbedingt zahlen. Wer das nicht kann, solle den Vermieter darüber informieren. Er muss das dann aber mit Ausfällen durch die Coronakrise begründen - und belegen.   

Als Nachweis, dass wirklich die Corona-Pandemie der Grund für die Zahlungsschwierigkeiten ist, können beispielsweise eine Bescheinigung des Arbeitgebers oder andere Nachweise über den Verdienstausfall vorgelegt werden. Das erklärt eine Sprecherin des Bundesjustizministeriums auf Anfrage. Auch eine Bescheinigung, dass der Mieter sich um staatliche Leistungen bemüht, könne dazu dienen, die Notlage glaubhaft zu machen.

Wer nämlich Probleme hat, seine Wohnung zu bezahlen, hat von jeher die Möglichkeit, Wohngeld zu beantragen. Wenn er etwa Hartz IV bekommt, wird die Unterkunft auch bezahlt. Zwar sind solche Zuschüsse an bestimmte Höchstbeträge pro Person geknüpft, "diese Obergrenzen können aber unter Umständen vorübergehend außer Kraft gesetzt werden, wenn klar ist, dass es sich nur um vorübergehende Probleme handelt", sagt Kirsten Metter, Rechtsanwältin bei der Kanzlei Seldeneck und Partner in Berlin.  

Mieter von Gewerbeimmobilien können auf solche Leistungen freilich nicht zurückgreifen.  

Inwiefern sind Vermieter von der Coronakrise betroffen?

Viele Vermieter könnte die Coronakrise hart treffen, wenn die Mieteinnahmen ausbleiben. "In den vergangenen Jahren hat sich das Bild des reichen Immobilienbesitzers etabliert, der sich in den Boomzeiten des Marktes eine goldene Nase verdient hat", sagt Michael Voigtländer, Wissenschaftler am Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln (IW). Mit der Realität hätte das allerdings wenig zu tun. Ein Großteil der Mietwohnungen und -häuser sind im Besitz von Privatvermietern. Rund 20 Prozent von ihnen haben nach Erhebungen Voigtländers ein Einkommen unterhalb des Medians der Bevölkerung. 

Oft handle es sich außerdem um Freiberufler, die in der jetzigen Lage ohnehin schon hohe Einkommensverluste tragen müssten. "Wenn diese Leute nun auch noch auf ihre Mieteinnahmen verzichten müssten, ist das eine schwere Bürde", sagt Voigtländer. Die Frage sei außerdem, wie sie nach der Krise wieder an ihr Geld kommen können. "Es ist ja nicht zu erwarten, dass alle Mieter ihre Mietschulden dann brav begleichen - oft werden sie dazu gar nicht in der Lage sein. Mietschulden gerichtlich einzufordern zieht aber oft jahrelange Auseinandersetzungen nach sich, die am Ende in einem wenig lukrativen Vergleich enden." 

Auch Kai Warnecke, Präsident des Immobilienverbandes Haus&Grund warnt, dass diese Krise vor allem für Vermieter von Gewerbeimmobilien existenzbedrohend werden könne. "Gerade für viele Kleinstunternehmen, die schon vor der Krise gekämpft haben, werden die nächsten Wochen und Monate sicher das Aus bedeuten. Das wird zu einem erhöhten Leerstand führen. "  

Was können Vermieter tun, die keine Miete mehr bekommen?  

Die Bundesregierung hat immerhin in ihrem Hilfspaket den Fall bedacht, dass Vermieter laufende Darlehen aufgrund ausbleibender Mietzahlungen nicht bedienen können. Auch in diesem Fall soll es das Recht geben, solche Kredite zu stunden. Dies gilt aber nur für Verträge, die vor dem 8. März 2020 geschlossen worden sind und nur für sogenannte Verbraucherverträge. "Ein Immobilienunternehmer, der etwa Handwerkerrechnungen begleichen muss oder einen unternehmensbezogenen Kredit aufgenommen hat, kann sich darauf nicht berufen", sagt Anwalt Hannemann.

Was gilt für Wohnungskäufer, die ihren Kredit nicht mehr bedienen können?  

Auch Wohnungskäufer können sich auf das vom Gesetzgeber geschaffene Moratorium berufen. Demnach kann ein Verbraucher die Zahlung bis zum 30. Juni 2020 verweigern, wenn er unter den Auswirkungen der Coronakrise leidet. Die Verpflichtung der Kreditnehmer bleibt aber im Grundsatz bestehen, sie wird nur aufgeschoben. 

Was gilt für Eigentümerversammlungen, die aufgrund der Corona-Pandemie nicht zustande kommen?  

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz besteht grundsätzlich die Pflicht, mindestens einmal jährlich eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Sie beschließt unter anderem den sogenannten jährlichen Wirtschaftsplan, in dem die Zahlungen der einzelnen Eigentümer für zum Beispiel Strom, Garten- und Winterdienst festgelegt werden. Wenn die Eigentümer sich aufgrund der Corona-Pandemie nicht treffen können, gilt nach dem Gesetzentwurf der Bundesregierung der "zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort". Außerdem bleibt der zuletzt bestellte Verwalter bis zur nächsten Versammlung im Amt.  

Ab wann treten die Hilfsmaßnahmen in Kraft?  

Der Bundestag soll dem Hilfspaket am Mittwoch zustimmen, der Bundesrat dann am Freitag. Die Bestimmungen rund um das Thema Wohnungen sollen zum 1. April in Kraft treten und vorerst bis zum 30. Juni gelten. Die Bundesregierung wird laut Vorlage allerdings auch ermächtigt, die Geltungsdauer per Rechtsverordnung - also ohne nochmaligen Bundestagsbeschluss - bis maximal zum 30. September auszuweiten.  

Sind die Maßnahmen ausreichend?  

So einig waren Immobilienwirtschaft und Mieterverbände selten: Vertreter beider Seiten begrüßen das Hilfspaket - plädieren aber für weitere Maßnahmen. "Für Mieter und Vermieter ist es nicht hilfreich, wenn sich am Ende die Mietschulden türmen", sagt Hartmann vom Mieterbund. Der Mieterbund und der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) fordern deshalb die umgehende Einrichtung eines "Sicher-Wohnen-Fonds", um den Fortbestand der Mietverhältnisse sicherzustellen. Aus diesem Fonds solle sich kurzfristig bedienen können, wer seine Miete nicht mehr stemmen kann. Derzeit scheint ein solcher Fonds allerdings nicht in Planung zu sein.  

Die zentrale Frage wird sein, wie viele Mieter wirklich in Zahlungsschwierigkeiten geraten - und wie lange die Krise geht. Denn je nachdem, wie stark die Mietschulden ansteigen, werden viele Betroffene nach der Krise kaum in der Lage sein, sie zu begleichen. Die Wohnkosten stellen in der Rechnung vieler Haushalte schon jetzt einen erheblichen Posten dar.  

Werden Mieten und Immobilienpreise durch die Coronakrise auf lange Sicht sinken?   

Natürlich weiß derzeit noch keiner wirklich, was diese Krise für die Wirtschaft und damit auch für die Immobilienmärkte langfristig bedeuten wird. Kai Warnecke, Präsident des Immobilienverbandes Haus&Grund, geht allerdings davon aus, dass der Immobilienmarkt womöglich vor einem grundlegenden Wandel steht. "Es wird wahrscheinlich kaum zu vermeiden sein, dass die Krise das Sterben des Kleingewerbes in den Städten beschleunigen wird", sagt Warnecke. "Vor allem Unternehmen, denen es schon vor der Krise nicht gut ging, werden das nicht überleben. Das hat Auswirkungen auf den Gewerbeimmobilienmarkt."  

Auch bei Wohnimmobilien könnte die Krise zu einer Trendwende führen. "Die Wohnungsnot wurde ja teils ausgelöst, weil wir so viel Zuwanderung aus Europa in die Ballungszentren hatten. Wenn es jetzt weniger Arbeit hier gibt und diese Zuwanderung zurückgeht, sinkt die Nachfrage und damit sinken auch die Mieten."  

IW-Forscher Voigtländer widerspricht: "Ich gehe immer noch davon aus, dass die Wirtschaft recht schnell wieder anspringt, wenn die Geschäfte erst einmal wieder öffnen dürfen", sagt er. "Und die Zuwanderung aus Europa hat auch in der Vergangenheit schon nachgelassen, die Situation auf dem Mietmarkt hat sich aber nur marginal verbessert."  

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