Stadtflucht wegen Corona Diese Vororte sind gut erreichbar - und besonders günstig

Wer mehr im Homeoffice arbeitet, nimmt längere Fahrtstrecken in Kauf. Eine Auswertung für den SPIEGEL zeigt, welche Umlandgemeinden der Metropolen besonders günstig sind.
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Das Umland der Metropolen dürfte in den kommenden Jahren beliebter werden - da sind sich so gut wie alle führenden Immobilienexperten hierzulande einig. Denn das Homeoffice ist für viele Arbeitnehmer neue Normalität. Und wer nur zwei Tage im Büro und drei Tage zu Hause verbringt, nimmt längere Fahrtstrecken in Kauf. Ökonomen erwarten deshalb nicht nur einen Boom des Speckgürtels, sondern auch einen wachsenden Speckgürtelkranz um die Städte herum.

Aber welche Vororte eignen sich zum Pendeln? Das Analysehaus PriceHubble hat sich die vier größten deutschen Städte angeschaut und für den SPIEGEL untersucht, welche Vororte gut erreichbar und günstig zum Wohnen sind.

Dafür haben die Experten im ersten Schritt geprüft, welche Vororte in Abhängigkeit vom Arbeitsort in der Innenstadt mit öffentlichen Verkehrsmitteln innerhalb von 60 Minuten zu erreichen sind. Anschließend haben sie die Wohnkosten im Umland mit denen in der Stadt verglichen. "Unsere Analyse zeigt, dass man bereits mit einem Anfahrtsweg von rund 60 Minuten deutlich günstiger als in der Stadt wohnen kann", sagt Christian Crain, Geschäftsführer von PriceHubble Deutschland. Stadtflüchtige könnten die Analyse nutzen, um einen geeigneten Wohnort zu finden.

So haben die Analysten gearbeitet

Bei der Schätzung der Häuser- und Wohnungspreise haben die Datenanalysten nur jene Teilgebiete eines Landkreises erfasst, die auch wirklich innerhalb der vorgegebenen Zeitspanne zu erreichen sind. Dabei haben sie nicht nur den jeweiligen Hauptbahnhof als Zielpunkt angesetzt, sondern auch die Standorte von größeren Arbeitgebern, die besonders häufig angefahren werden. In Berlin etwa den Standort von Zalando und den der Berliner Verkehrsbetriebe, in Hamburg jenen von Airbus und dem Universitätsklinikum Hamburg-Eppendorf.

In einem nächsten Schritt entwickelten die Analysten einen Algorithmus, der die Quadratmeterpreise für alle Immobilien so bewertet, als würde sich dort dieselbe "Standardwohnung" beziehungsweise dasselbe "Standardhaus" befinden, um dann den Mittelwert der Preise über die Gebäude zu bilden. "Das Verfahren liefert einen besseren Indikator dafür, welche Preisunterschiede sich allein durch die Lage ergeben und nicht dadurch, dass die Art der dort aktuell angebotenen Immobilien unterschiedlich ist", sagt Crain.

Die Ergebnisse für Hamburg, Berlin, Köln und München

In Hamburg zeigt sich etwa folgendes Bild: Wer in der Nähe des Hauptbahnhofs arbeitet, könnte sich in Neumünster, Boizenburg und Schwanheide nach Wohnungen und Häusern umsehen: Sie sind dort am günstigsten im Vergleich zu allen in weniger als 60 Minuten erreichbaren Vororten. Der Quadratmeter Wohnfläche für ein Haus kostet in der Innenstadt von Neumünster zum Beispiel 2015 Euro, ein standardisiertes Haus mit 142 Quadratmetern ist also schon ab rund 286.000 Euro zu haben. Zum Vergleich: Im Hamburger Stadtgebiet wäre ein Haus in gleicher Größe mehr als doppelt so teuer, der Quadratmeterpreis liegt dort bei 4570 Euro (siehe Tabelle).

Die besten Wohnorte für die verschiedenen Ausgangspunkte unterscheiden sich erheblich. Wer etwa beim Luftfahrtkonzern Airbus arbeitet, könnte sich in Jork, Finkenwerder und Francop umschauen. Für Pendler, die im Universitätsklinikum Hamburg-Eppendorf arbeiten, eignen sich eher Prisdorf, Elmshorn und Seevetal.

Die besten Gemeinden für Pendler nach Hamburg

In Berlin sticht vor allem die Stadt Fürstenwalde/Spree heraus. Der Ort in Brandenburg ist von verschiedenen Arbeitgebern in Berlin gut zu erreichen und hat mit Abstand die günstigsten Wohnungspreise. Häuser sind nur noch günstiger in Eberswalde. Die Kaufpreisvorteile gegenüber Berlin liegen hier bei rund 60 Prozent.

Die besten Gemeinden für Pendler nach Berlin

Für Pendler, die in Köln arbeiten, eignen sich Städte wie Wuppertal, Düren und Krefeld. Hier kann man deutlich günstiger wohnen als in den klassischen Kölner Vororten.

Die besten Gemeinden für Pendler nach Köln

In der deutschen Pendlerhauptstadt München lohnt sich das Umziehen deutlich weniger. Die steigenden Mieten und Wohnungspreise in München haben in den vergangenen Jahren bereits viele Menschen aus der Stadt getrieben, sodass inzwischen auch die Umlandregionen nicht mehr wirklich günstig sind. In den Orten Baierbrunn und Hohenbrunn zum Beispiel fallen die Kaufpreisvorteile gering aus: Häuser kosten hier fast so viel wie im Münchner Stadtgebiet.

Die besten Gemeinden für Pendler nach München

Schon seit Längerem steigen die Häuserpreise in Deutschland nicht mehr am stärksten in den Stadtzentren, sondern in den dichter besiedelten ländlichen Kreisen im Umland der Metropolen. Die durch Corona ausgelöste Lust aufs Land könnte diesen Trend in den kommenden Jahren noch beschleunigen. 

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