Hermann-Josef Tenhagen

Freibeträge und Schenkungen So ersparen sich Erben Steuern – und Ärger

Hermann-Josef Tenhagen
Eine Kolumne von Hermann-Josef Tenhagen
Eine Kolumne von Hermann-Josef Tenhagen
Mit steigenden Immobilienpreisen wird der Wert von Erbschaften größer – und sprengt immer häufiger die steuerlichen Freibeträge. Welche Grenzen gelten für wen? Und wie lässt sich die Belastung senken?
Einfamilienhaus: Wenn mehrere Kinder erben, kann es zu Streit kommen

Einfamilienhaus: Wenn mehrere Kinder erben, kann es zu Streit kommen

Foto: Gustafsson / Westend61 / IMAGO

Manche Menschen haben Probleme, die hätte man auch gern. Aber es bleiben doch Probleme. Zum Beispiel das Erben und Vererben. Die betagten Eltern eines Einzelkindes beobachten mit Sorge, dass das eigene Haus im Wert deutlich gestiegen ist und womöglich so viel wert ist, dass ihr Kind beim Erben eine erkleckliche Erbschaftsteuer wird zahlen müssen – fünfstellig.

Dabei gibt es Wege, jetzt schon die Steuer zu mindern oder gar ganz zu vermeiden. Ganz legal und vom Staat auch so gewünscht. Deshalb sollte jeder sie kennen, der eine Immobilie erben wird.

Rund 430.000 Immobilien werden insgesamt im Jahr vererbt . Und dabei werden laut Statistischem Bundesamt mehr als 20 Milliarden Euro an Immobilienvermögen für die Erbschaftsteuer angemeldet – und das ist nur ein Teil des vererbten Vermögens. Denn wenn eine Immobilie nicht zu einer Erbschaftsteuer führt, weil sie weniger wert ist als die Freibeträge der Erben, fällt sie aus der Statistik. Eine Eigentumswohnung von 400.000 Euro allein würde bei einem Kind noch nicht zu einer Erbschaftsteuer führen.

Wenn das Erbe aber groß genug ist und keine Vorkehrungen getroffen worden sind, kann die Erbschaftsteuer auch schon mal einige Zehntausend Euro betragen. Pro 100.000 Euro Erbe oberhalb des Freibetrags müssen Gatten und Kinder 11.000 Euro Steuern zahlen. Neffen oder Geschwister sogar 20.000 Euro. Sie gehören zur Erbenklasse II. Freunde oder unverheiratete Partnerinnen und Partner gehören sogar zur Steuerklasse III und müssten pro 100.000 Euro über dem Freibetrag 30.000 Euro Steuern zahlen.

Dabei lässt sich dieses Steuerproblem elegant vermeiden. Und das ist nicht mal kompliziert.

Erbschaft als Segen

Vorweg: Wenn das Erbe so groß wird, dass Erbschaftsteuer droht, ist das zunächst kein Problem, sondern ein Segen. Die Aussicht auf ein 400.000-Euro-Haus von den Eltern lässt viele Menschen, vor allem die mit nicht so hohen Einkommen und nicht so rosigen wirtschaftlichen Aussichten, wesentlich ruhiger schlafen. Wenn das Haus beiden Eltern zu gleichen Teilen gehört, könnte sogar jeder Elternteil je 400.000 Euro vererben, ohne dass das Kind Erbschaftsteuern zahlen muss.

Wenn der Wert des Hauses noch deutlich höher wird und am Ende Erbschaftsteuer gezahlt werden muss, kann die mit einem solchen Erbe meist gut beglichen werden. Hauser können beliehen oder vermietet werden, um das notwendige Geld für die Erbschaftsteuer aufzubringen. Und mal ganz ehrlich: Gearbeitet hat der Erbe für diesen finanziellen Segen ja nicht.

Es gibt es natürlich eine Reihe von Schritten, die man unternehmen kann, um die Erbschaftsteuer zu drücken. Bevor sie fällig wird, können Ehepartner im Wert von 500.000 Euro erben. Kinder können von jedem Elternteil je 400.000 Euro erben und Enkel von Opa und Oma jeweils immer noch 200.000. Für Freunde liegt der Freibetrag nur bei 20.000 Euro .

Es gibt zwar immer Menschen, wie den prototypischen Leser der »Frankfurter Allgemeinen Zeitung« , der in einer Lesermail an die Zeitung einen Freibetrag von 400.000 Euro für die Kinder nicht üppig findet: »Das reicht inzwischen nicht einmal für ein kleines Appartement! Der Freibetrag müsste 1 Mio. € sein, auch an die Neffen, wenn man keine eigenen Kinder hat!«

Aber die meisten Erben und Vererbenden können damit gut leben, wenn Sie denn die gesetzlichen Regeln gut nutzen. Bei Immobilien ist das vergleichsweise einfach.

Verschenken statt Vererben

Eine der elegantesten Möglichkeiten, um eine drohende Erbschaftsteuer zu vermeiden, ist es, das Erbe in Teilen schon vorher zu verschenken . Das geht auch mit Immobilien – und wird fleißig genutzt. Die »Süddeutsche Zeitung« berichtet , dass im Jahr 2020 etwa Immobilien für gut elf Milliarden Euro verschenkt wurden – also ungefähr halb so viel, wie an steuerlich relevantem Immobilienvermögen vererbt wurde. Das Statistische Bundesamt hat ermittelt , dass allein zwischen 2019 und 2020 die Einnahmen des Staates durch Schenkungsteuer um 45 Prozent gestiegen sind – auf 1,8 Milliarden Euro. Neuere Zahlen gibt es nicht.

Verschenken ist aus mehreren Gründen eine elegante Lösung. Erstens, weil man genauso viel Immobilienvermögen steuerfrei verschenken kann, wie man vererben kann. Für den Ehepartner 500.000 Euro, für Kinder je 400.000 Euro und für Enkel jeweils 200.000 Euro. Der Vorteil: Tritt der Erbfall mindestens zehn Jahre später ein, können die Angehörigen beim Erben noch einmal Freibeträge in gleicher Höhe nutzen – 500.000, 400.000, 200.000 Euro.

Mit warmen Händen zu geben, hat aber noch einen unschätzbaren Vorteil: Es hilft, Streit zu vermeiden. Die Beschenkten können schon über das Geschenkte verfügen und die Schenker der Freude zusehen. Wer drei Kinder hat und begütert genug ist, jedem Kind eine der Eigentumswohnungen zu schenken, vermeidet, dass sich Kinder über das Erbe zerstreiten. Wer ohne Extraerbschaftsregelung stirbt, vererbt den drei Kindern jeweils ein Drittel von allen drei Wohnungen. Wenn dann renoviert, vermietet oder verkauft werden soll, müssen sich alle drei Erben gütlich einigen – und das klappt oft nicht.

Verschenken hat aber auch ein Risiko: Weg ist weg. Wenn der Beschenkte das Haus verkauft und sich mit dem Vermögen aus dem Staub macht, schmerzt das. Wenn er die Familienvilla in ein Freudenhaus verwandelt oder zugunsten eines Townhouse plattmacht, können Sie als Schenkerin darauf ohne gesonderte vertragliche Regeln keinen Einfluss mehr nehmen. Es sei denn, Sie haben es vorher geregelt.

Der goldene Mittelweg ist die sogenannte Nießbrauchregelung . Das Ehepaar verschenkt das Haus an die Tochter, behält sich aber den Nießbrauch der Immobilie vor. Das heißt, die beiden älteren Herrschaften können dort mietfrei wohnen – und wenn sie wegen der Pflege doch noch einmal umziehen müssen, stehen ihnen die Mieteinnahmen des Hauses zu, die sie für die Pflegekosten nutzen können.

Schöner Nebeneffekt: Bei der beschenkten Tochter wird der Nießbrauch als Kosten vom Wert der Immobilie abgezogen. Verschenken die beiden Eltern ihr Haus, dass ihnen jeweils zur Hälfte gehört, an ihre Tochter und haben Nießbrauch entsprechend vereinbart, kann das Haus auch über 800.000 Euro wert sein, ohne dass die Tochter Schenkungsteuer zahlen muss. Wie viel vom Wert abgezogen wird, hängt vom Alter der Nießbrauchenden, also der Eltern ab. Dafür wird der Wohnwert der Immobilie  berechnet.

Der Vorteil solcher Schenkungsmodelle wird zudem gerade Jahr für Jahr größer. Ob der Wert der Immobilie nach der Schenkung deutlich steigt, interessiert das Finanzamt nämlich nicht. Maßgeblich ist der Wert der Immobilien zum Zeitpunkt der Schenkung. Und den ermittelt das örtliche Finanzamt eben genau zum Zeitpunkt der Schenkung . Sie können den Immobilienwert auch selbst von einem staatlich geprüften Sachverständigen ermitteln lassen. An dessen Bewertung ist das Finanzamt dann gebunden .

Und dann gibt es noch eine häufig genutzte Möglichkeit, die Erbschaftsteuer zu vermeiden. Haben die Eltern mindestens zehn Jahre in dem Haus gelebt und es als Familienwohnsitz vererbt und zieht die Tochter spätestens sechs Monate nach dem Tod der Eltern dort ein und bleibt zehn Jahre dort, dann kann dieser Wohnsitz bis 200 Quadratmeter groß sein – und so teuer, wie er will. Erbschaftsteuer wird nicht fällig. Selbst dann nicht, wenn die Erbin für das Penthouse zwei Millionen Euro als Verkaufspreis erzielen könnte.

Die Variante, dass enge Familienangehörige in die Immobilie einziehen, ist tatsächlich in Deutschland noch immer die häufigste Variante des Vererbens. Sagt das Statistische Bundesamt. Und günstig ist es auch.