Verfassungsgericht: Welche Grundsteuer Sie sich wünschen sollten

Das Verfassungsgericht hat die Grundsteuer gekippt, nun wird über die künftige Höhe gefeilscht. Was auf Mieter und Hausbesitzer zukommen könnte - und was gut für sie wäre.

Wohnhäuser in Berlin

Foto: picture alliance / Kay Nietfeld/

Das Modell, mit dem bis heute Grundstücke besteuert werden, wurde noch in der Weimarer Republik entwickelt. Im Kern ging es damals darum, den realistischen Wert eines jeden Grundstücks zu ermitteln und davon abhängig die Steuer festzulegen. Eigentlich sollten die ermittelten Werte alle sechs Jahre angepasst werden, um eine gerechte Besteuerung zu gewährleisten .

Doch das passierte eigentlich nur zweimal, 1935 und - im Westen der Republik - schließlich 1964. Aus den sechs Jahren wurden schließlich 54. Und die Bundesrepublik hat es noch immer nicht geschafft, eine Neubewertung vorzunehmen.

Schlimmer noch: Nach der Vereinigung kam der Ostteil des Landes hinzu. Und dort hatte man seit mehr als 80 Jahren keine Neubewertung mehr vorgenommen. Mit besonders absurden Folgen in Berlin: Auf der Südseite der Bernauer Straße werden die Verkehrswerte des Jahres 1935 herangezogen, auf der Nordseite die des Jahres 1964. Und die waren für die Westberliner Mauergrundstücke damals besonders niedrig. Denn wer wollte schon direkt an der Mauer wohnen? Die Folge: Mini-Grundsteuern für heutige Filetgrundstücke im Zentrum der Hauptstadt.

Neuregelung erst ab 2025

Dieser Zustand ist unhaltbar, das hat das Bundesverfassungsgericht am Dienstag Bundestag und Bundesrat ins Stammbuch geschrieben. Bis Ende 2019 muss eine neue Lösung her. Damit sich die Politik nicht auf die Schwierigkeiten der Umsetzung bei den 35 Millionen Grundstücken herausredet, haben die Richter ihr fünf Jahre Zeit gegeben, die neuen Regeln auch umzusetzen. Sie greifen also wahrscheinlich erst ab dem Jahr 2025.

Interessanterweise hatten 14 der 16 Bundesländer Ende 2016 mit dem sogenannten Kostenwertmodell schon fast einen Kompromiss gefunden. Es orientierte sich an den Baukosten des Hauses und dem Verkaufswert des Grundstücks und hätte damit in den Regionen, in denen der Wert der Grundstücke in den vergangenen Jahrzehnten explodiert ist, zu erheblichen Erhöhungen führen können. Doch die reichen Hamburger und Bayern legten sich quer, es siegten die kurzfristigen wirtschaftlichen Interessen.

Schuppen oder Villa? Egal!

Die wirkliche Alternative schlug mit der sogenannten Bodensteuer schon damals eine interessante Koalition aus dem industrienahen Institut der Wirtschaft, dem Deutschen Mieterbund und dem Naturschutzbund vor. Die Verbände argumentierten mit dem praktischen Problem der Bestimmung des Werts von Häusern sowie dem politischen Problem der Wohnungsnot und verlangten eine einfache und sehr wirkungsvolle Lösung: Die Bebauung des Grundstücks soll künftig egal sein, für die Besteuerung würde ausschließlich der Wert der Grundstücke herangezogen.

Ob auf einem Grundstück Villa, Schuppen oder Mietskaserne steht, kann Finanzamt und Kommune laut diesem Modell herzlich egal sein. Hauptsache, teure Innenstadtgrundstücke werden bebaut. Eine hohe Steuer soll die Eigentümer motivieren, sie nicht aus spekulativen Gründen brachliegen zu lassen. Gerade erst klagte im bürgerlichen Berliner Bezirk Wilmersdorf das Bezirksamt über Grundstückspreise, die 6000 bis 8000 Euro pro Quadratmeter erreicht hätten. Das Grundstück sei damit oft teurer als der Bau des Hauses darauf.

Es wird hart gekämpft

Statt einer weiteren Zersiedelung der Landschaft würde die Bodensteuer die wünschenswerte Verdichtung fördern - das ist auch der Charme, den eine solche Lösung aus Sicht des Naturschutzbundes hat. Der Mieterbund wiederum sieht eine Chance, die Mieter komplett von der Grundsteuer zu entlasten. Wenn die Steuer sich nicht mehr am Haus festmache, könne sie auch nicht mehr so einfach auf die Mieter umgelegt werden. Bingo. Die Hälfte aller deutschen Haushalte müsste nach dieser Logik die Steuer über die Umlage bei den Nebenkosten plötzlich nicht mehr zahlen.

In den kommenden eineinhalb Jahren wird mit harten Bandagen um die Neuregelung gekämpft werden. Denn sie entscheidet, ob Sie künftig mehr bezahlen als Ihr Nachbar, der ins neue Mietshaus nebenan gezogen ist. Mehr als der Cousin, der am Stadtrand ein Reihenhaus gebaut hat. Oder auch gar nichts - weil die Kosten ganz am Hausbesitzer hängen bleiben.

Die Unterschiede können beträchtlich sein. Hamburgs ehemaliger Finanzsenator und heutiger Erster Bürgermeister Peter Tschentscher (SPD) hat 2016 im Bundesrat erklärt, dass das damals geplante Kostenwert-Modell in Hamburg "im Durchschnitt zu rund zehnfach höheren Immobilienbewertungen" führe.

Entscheidung in der Kommune

Die wirklich große Frage, ob Sie persönlich künftig Hunderte oder Tausende Euro an Grundsteuer im Jahr bezahlen, entscheiden allerdings weder Bund noch Länder, sondern Ihr Stadtrat. Der legt nämlich den sogenannten Hebesatz fest, mit dem der nach den Regeln des Gesetzgebers definierte Wert des Hauses multipliziert wird, um Ihren persönlichen Steuersatz zu ermitteln.

Die Hebesätze  sind schon heute sehr unterschiedlich. In vielen Städten Nordrhein-Westfalens sind sie besonders hoch, dort hat die Kommunalaufsicht den klammen Kommunen geraten, sich mit höheren Grundsteuern Luft zu verschaffen. Hebesätze von mehr als 800 Prozent sind keine Seltenheit. Es gibt aber auch Kleingemeinden, die gänzlich auf die Grundsteuer verzichten .

Was heißt das für Sie? Erst mal keine Panik. Wir sind zwar alle betroffen, aber wohl frühestens 2025. Bis dahin gilt:

• Als Mieter stärken Sie Ihrem Mieterverein den Rücken mit der Forderung, die Grundsteuer für Mieter völlig abzuschaffen und die Besteuerung rein auf die Größe des Grundstücks abzustellen. Ganz uneigennützig können Sie hinzufügen: Leergrundstücke werden für Besitzer teurer und deshalb vielleicht eher bebaut. Das hilft gegen Wohnungsnot.
• Als Hausbesitzer verlangen Sie von Ihren Politikern ein anderes Konzept: Nämlich den tatsächlichen Wert der Immobilie im Vergleich zur Immobilie des Nachbarn bei der Steuer zugrunde zu legen. Im Problemkiez oder im Häuschen ganz weit draußen wird es dann billiger.

In jedem Fall aber stehen Sie Ihrem Stadt- oder Gemeinderat auf dem Fuß und sorgen dafür, dass die Hebesätze Ihrer Kommune vernünftig angepasst werden, dass es also insgesamt nicht teurer wird. Oder, wenn die Gemeinde sich doch über die Grundsteuer sanieren will: dass Sie wenigstens genau wissen, was Ihre Stadtväter mit dem zusätzlichen Geld tun wollen.

Wer sich genauer mit dem Grundsteuer -Thema beschäftigt, stellt fest, dass es schon heute Chancen gibt, sich ganz von der Steuer befreien zu lassen. Etwa, wenn man seine Wohnung partout nicht vermietet bekommt.

In jedem Fall braucht es für die neue Steuer bundesweit und auch bei Ihnen in der Kommune eine politische Lösung. Und Sie als Wahlbürger können ein Teil davon sein.

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Micha Kirsten / Finanztip

Hermann-Josef Tenhagen, Jahrgang 1963, ist Chefredakteur von »Finanztip« und Geschäftsführer der Finanztip Verbraucherinformation GmbH. Der Geldratgeber ist Teil der Finanztip Stiftung. »Finanztip«  refinanziert sich über sogenannte Affiliate-Links, nach deren Anklicken »Finanztip« bei entsprechenden Vertragsabschlüssen des Kunden, etwa nach Nutzung eines Vergleichsrechners, Provisionen erhält. Mehr dazu hier .

Tenhagen hat zuvor als Chefredakteur 15 Jahre lang die Zeitschrift »Finanztest« geführt. Nach seinem Studium der Politik und Volkswirtschaft begann er seine journalistische Karriere bei der »Tageszeitung«. Dort ist er heute ehrenamtlicher Aufsichtsrat der Genossenschaft. Auf SPIEGEL.de schreibt Tenhagen wöchentlich über den richtigen Umgang mit dem eigenen Geld.