Scholz-Konzept für die Grundsteuer Zollstock raus, jetzt wird gemessen!
Vermessung einer Wohnung (Symbolbild)
Foto: imago stock&peopleOb einfacher Zollstock oder schickes Laser-Gerät: Hersteller von Entfernungsmessern könnten gegen Ende des kommenden Jahres steigende Verkaufszahlen verzeichnen. Denn dann sollen nach einem Reformvorschlag von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) Millionen von Immobilieneigentümern ihr Heim vermessen - und auch sonst noch einige Informationen zusammentragen. Doch der Reihe nach.
Wenn Scholz sich am Mittwoch mit seinen Kollegen aus den Bundesländern trifft, geht es um viel Geld. Etwa 14 Milliarden Euro nehmen die Kommunen bislang durch die Grundsteuer ein, sie ist eine ihrer wichtigsten Finanzierungsquellen. Doch die droht zu versiegen. Denn das Bundesverfassungsgericht hat die Grundsteuer in ihrer jetzigen Form für grundgesetzwidrig erklärt und eine Neuregelung bis Ende 2019 gefordert. Zuständig ist der Bund, die Länder müssen den Änderungen jedoch im Bundesrat zustimmen.
Minister Scholz hat den Ländern zugesagt, dass sie nach der Reform nicht weniger Geld haben werden als vorher. Das heißt, dass eigentlich möglichst wenig an den drei Faktoren gedreht werden dürfte, nach denen die Grundsteuer bislang berechnet werden. Das sind:
- Der Einheitswert, der für jede Immobilie festgelegt wird. Der Name bezieht sich auf eine Grundstückseinheit, bedeutet also nicht, dass es nur einen einheitlichen Wert gibt.
- Die Grundsteuermesszahl, die mit dem Einheitswert multipliziert wird und sich bislang nach der Bebauung des Grundstücks richtet - also ob ein Ein- oder Mehrfamilienhaus darauf steht oder vielleicht gar kein Gebäude
- Der Hebesatz, mit dem das Ergebnis aus den ersten beiden Werten multipliziert wird und den jede Gemeinde individuell festlegen kann.
Scholz hat nun das Problem, dass die bisher gelten Einheitswerte vom Bundesverfassungsgericht verworfen wurden. Denn sie wurden über Jahrzehnte nicht angepasst, stammen im Westen Deutschlands von 1964 und im Osten sogar von 1935. Die zum Teil enormen Wertsteigerungen von Grundstücken wurden nicht berücksichtigt.
Was also tun? Ginge es nach Bayern und Hamburg, würde der Wert künftig gar keine Rolle mehr spielen, sondern die Grundsteuer würde allein anhand der Fläche berechnet. Kein Wunder: In beiden Bundesländern sind die Immobilienpreise rasant gestiegen, entsprechend groß wären die drohenden Mehrbelastungen. Auch Scholz selbst plädierte für eine wertunabhängige Lösung, als er noch Bürgermeister von Hamburg war.
Als einen von zwei Vorschlägen wird Scholz bei seinem Treffen mit den Länderkollegen deshalb auch ein wertunabhängiges Modell vorlegen. Dabei dürfte es aber eher darum gehen, sich nicht zu offensichtlich von früheren Ansichten zu distanzieren. Favorisiert wird im Bundesfinanzministerium ein zweites, wertabhängiges Modell. Weil es der bisherigen Regelung näher ist, soll dafür keine Grundgesetzänderung notwendig werden, die man im Finanzministerium vermeiden will. Mit demselben Argument wird dort auch eine reine Bodenwertsteuer abgelehnt, die ein breites Bündnis von Verbänden als Instrument gegen Grundstücksspekulationen fordert.
Was ist die Immobilie wert?
Da die Einheitswerte gekippt wurden, müssen die Immobilienwerte neu berechnet werden. An dieser Stelle kommen die analogen oder digitalen Zollstöcke wieder ins Spiel. Denn bis Ende 2019 sollen Wohnungs- und Hauseigentümer erstmals eine Steuererklärung mit insgesamt fünf Werten abgeben:
- Die Nettokaltmiete. Wo Immobilien vom Eigentümer selbst genutzt werden, wird eine fiktive Miete berechnet - mit Hilfe von Daten aus dem Mikrozensus sowie sechs sogenannte Mietstufen, die bereits bei der Zahlung von Wohngeld zum Einsatz kommen und eine Differenzierung nach Regionen erlauben.
- Die Wohnfläche.
- Das Baujahr der Immobilie.
- Die Grundstücksfläche.
- Der Bodenrichtwert. Dieser ergibt sich aus Verkäufen in der Umgebung und wird schon heute bundesweit regelmäßig von Gutachterausschüssen ermittelt.
Zwar müssten die Werte anschließend nur alle sieben Jahre aktualisiert werden. Die oft geforderte Vereinfachung der Grundsteuer bringt Scholz' Ansatz aber sicher nicht. Als das Modell am Montag im Finanzministerium erläutert wurde, gab es viele Fragen, von denen die Experten nicht alle beantworten konnten. So ist völlig unklar, wie die einzelnen Faktoren gewichtet werden.
Was aber auch im Finanzministerium niemand bestreitet: Auch bei einem unveränderten Gesamtaufkommen wird die Grundsteuer für manche Immobilien sinken, für andere hingegen steigen. "Es wird immer eine Gruppe geben, und die ist wahrscheinlich nicht klein, wo sich die Steuer um ein Mehrfaches erhöht", sagt Hannes Wendt, Sachverständiger für Grundstücksbewertung bei der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Trinavis. So dürften "neue Gebäude stärker belastet werden als alte".
Steigen dürfte die Grundsteuer durch Scholz' Vorschlag vor allem in Städten, warnte der Mieterbund bereits. Weil die Grundsteuer auf die Mieter umgelegt werden kann, könnte das die ohnehin angespannte Lage in vielen Metropolen weiter verschärfen. Kann der Sozialdemokrat Scholz das wollen?
Drehen an der zweiten Schraube
Im Finanzministerium beschwichtigt man: Um die steigende Bewertungen auszugleichen, werde man zugleich an der zweiten Schraube drehen: Die Grundsteuermesszahl könnte auf einen deutlich tieferen Wert festgeschrieben werden als bislang. Letztlich werde die Mehrbelastung maximal einen "mittleren, zweistelligen Eurobetrag betragen", heißt es.
Zur Steuerlast selbst dürfte jedoch erheblicher bürokratischer Aufwand für ihre Neuberechnung kommen. Vor diesem warnten Wirtschafts- und Immobilienverbände in ersten Reaktionen ebenso wie Bayerns Finanzminister Albert Füracker (CSU), der bereits ein Nein zu den Plänen ankündigte.
Scholz jedoch will alle Länder ins Boot holen. Das empfiehlt sich auch deshalb, weil er die dritte Schraube nicht in der Hand hat: Die Hebesätze können auch künftig die Kommunen selbst festlegen.
In Großstädten wie Berlin ist ein einzelner Hebesatz aber eigentlich zu wenig, wenn er etwa für den Plattenbaubezirk Marzahn genauso gelten soll wie fürs gehobene Zehlendorf. Im Finanzministerium denkt man deshalb auch noch über eine Regelung nach, mit der die Grundsteuer innerhalb von Metropolen unterschiedlich ausfallen könnte.
Wie gesagt: Weniger kompliziert wird die Steuer mit Scholz' Vorschlag kaum.
