Neue Kreditrichtlinie Britische Bank warnt vor Ende des deutschen Immobilienbooms

Wohnungen und Häuser werden in Deutschland immer teurer - doch der Boom könnte bald ein Ende haben. Eine neue Studie warnt vor den Folgen eines Gesetzes, das vor allem älteren Menschen den Weg zum Kredit erschwert.
Neubaugebiet in Köln

Neubaugebiet in Köln

Foto: Oliver Berg/ picture alliance / dpa

Auf dem deutschen Immobilienmarkt deutet sich nach Ansicht von Experten der britischen Großbank HSBC eine mögliche Trendwende an. Die Banken hätten damit begonnen, die Kreditkonditionen zu verschärfen, heißt es in einer Studie der Bank, die SPIEGEL ONLINE vorliegt. Das habe die Nachfrage nach Immobilien verringert und könnte den Aufwärtstrend bei den Immobilienpreisen bremsen "oder sogar zu einem gänzlichen Sinken der Preise führen", wie es in der Studie heißt.

Hinter der Warnung der Experten steckt ein neues Gesetz, das auf die sogenannte Wohnimmobilienkreditrichtlinie der EU zurückgeht und diese besonders streng umsetzt. Seit März ist es in Kraft. Seitdem müssen Banken genauer prüfen, wie wahrscheinlich es ist, dass ein Kreditnehmer seine Schulden im Laufe des Lebens aus seinem laufenden Einkommen begleichen wird - und im Ernstfall auch eher dafür haften, wenn es schiefgeht.

Was harmlos klingt, könnte für viele Bürger weitreichende Folgen haben, die ein Haus kaufen oder sanieren wollen. Wer über 60 sei, bekomme keinen Kredit mehr, klagte jüngst bereits der Immobilienverband IVD in einem Positionspapier. Das liegt zum einen daran, dass die Rente in der Regel niedriger ausfällt als das letzte Gehalt. Zum anderen ist die angenommene Restlebenszeit schlicht zu kurz, um die Schulden mit Sicherheit aus dem laufenden Einkommen zurückzuzahlen. Der Wert des Hauses, an dem sich die Bank in einem solchen Fall ja bedienen könnte, spielt laut dem neuen Gesetz eine weniger wichtige Rolle.

Das Ziel war eigentlich mehr Sicherheit

"Bestimmte Gruppen werden ganz offensichtlich Schwierigkeiten beim Kreditzugang bekommen", sagt Stefan Schilbe, Chefökonom des deutschen HSBC-Ablegers HSBC Trinkaus & Burkhardt, der die Studie verfasst hat. Dazu gehörten neben Senioren und jungen Kreditnehmern mit berufseinstiegsbedingt noch niedrigen Gehältern auch Selbstständige mit schwankenden Einkommen.

Dabei sollte das neue Gesetz eigentlich nur mehr Sicherheit bringen. "Die Idee dahinter ist, Exzesse am Immobilienmarkt wie in den USA oder Großbritannien zu vermeiden", erklärt Schilbe. "Aber in solchen Situationen waren wir in Deutschland ja nie."

In der Tat ist der Immobilienmarkt in Deutschland vergleichsweise stabil. In einigen Metropolen wie Berlin, München oder Hamburg gab es in den vergangenen Jahren zwar drastische Preissteigerungen, die auf eine Überhitzung hindeuten. Wenn man den gesamten Markt über einen längeren Zeitraum betrachtet und ihn mit dem anderer Länder vergleicht, ist die Entwicklung aber eher moderat.

Erst in den vergangenen Jahren hat der deutsche Immobilienmarkt kräftig aufgeholt - und damit vor allem die Bauwirtschaft in Schwung gebracht. Doch der jüngste Boom, so fürchtet Schilbe, könnte durch die Kreditrichtlinie schnell wieder vorbei sein. Erste Anzeichen sieht er bereits. So zeigt eine Kreditumfrage der Bundesbank, dass sich die Vergabekriterien seit dem Frühjahr deutlich verschärft haben.

Gefahr einer Kettenreaktion

Die Neuvergabe von Krediten sei im Abwärtstrend. Im Juli lag das Volumen der Neukredite knapp 20 Prozent unter dem (sehr hohen) Vorjahreswert. Auf drei Monate geglättet beträgt das Minus immer noch 12,9 Prozent - der stärkste Rückgang seit fünf Jahren.

Schilbe rechnet damit, dass sich die verschärften Kreditbedingungen bald auch in den Immobilienpreisen niederschlagen werden. In der Vergangenheit hätten die Preise immer mit einem Jahr Verzögerung auf den Rückgang der Neukredite reagiert. Spätestens im kommenden Jahr dürfte es demnach also so weit sein.

Auch die deutsche Konjunktur, die zuletzt deutlich von der starken Bauwirtschaft profitierte, könnte früher oder später in Mitleidenschaft gezogen werden. "Wenn die Immobilienpreise anfangen, auf die Veränderung der Gesetzgebung zu reagieren, könnte das zu einer Kettenraktion führen", heißt es in der Studie. "Langfristig könnte das auch Folgen für die Bautätigkeit in Deutschland haben."


Zusammengefasst: Eine neue Kreditrichtlinie soll Überhitzungen am deutschen Wohnungsmarkt verhindern. Doch Experten der britischen Großbank HSBC fürchten, dass sie gleich den ganzen Immobilienboom abwürgen könnte - mit Folgen für die Bauwirtschaft.