Investorenstudie In diesen Städten lohnt sich der Kauf von Immobilien

Häuser und Wohnungen werden in Deutschland immer teurer. Doch jenseits der Metropolen können Käufer laut einer neuen Studie noch Schnäppchen machen. Etwa in Lüneburg, Fürth und Pforzheim. Wie ist die Lage in Ihrer Stadt?

imago images/Hoch Zwei Stock/Angerer

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Die Trendwende am Immobilienmarkt lässt auf sich warten: Die Preise für Häuser und Wohnungen steigen auch 2019 rasant weiter. Laut dem "Risiko-Rendite-Ranking 2019" des Immobiliendienstleisters Dr. Lübke & Kelber kletterten die Preise für Bestandseigentumswohnungen im vergangenen Jahr in Deutschland im Schnitt um 9,4 Prozent, die für Neubauwohnungen um 6,8 Prozent.

Vor allem in den großen Metropolen wie Berlin, Hamburg oder München war das Wachstum rasant. Wie hoch die Preise dort mittlerweile sind, lässt sich der folgenden Grafik entnehmen: So kostet eine durchschnittliche Eigentumswohnung in München 7436 Euro pro Quadratmeter, bei Neubauten sind es sogar 8836 Euro.

Auch bei den Mieten liegt München vorn. Bei Neubauwohnungen wurde in der bayerischen Landeshauptstadt sogar erstmals die Grenze von 20 Euro pro Quadratmeter geknackt. 20,34 Euro kostet dort jetzt eine solche Wohnung im Schnitt pro Quadratmeter. "Derzeit ist in München quasi kein Leerstand mehr zu finden, die Wohnungsnachfrage kann fast ausschließlich über den Neubau befriedigt werden", heißt es in der Studie. Ähnlich sehe es in Frankfurt, Darmstadt oder Münster aus. "In vielen Städten sind im Neubaubereich die Belastungsgrenzen für einen Großteil der Bevölkerung erreicht", sagt Stefen Behrendt Analyst bei Dr. Lübke & Kelber.

Für Investoren heiß das: Mit stark steigenden Mieten ist in vielen Großstädten nicht mehr zu rechnen - und das Verhältnis von Kaufpreisen zu Mieten hat sich so stark auseinanderentwickelt, dass in besonders in den Metropolen kaum mehr Geld zu verdienen ist.

Der Blick für Kaufinteressenten richtet sich deshalb zunehmend auch auf sogenannte "B-Städte", wo die Preise nicht ganz so stark gestiegen sind und sich entsprechend noch ordentliche Renditen erwirtschaften lassen.

Dr. Lübke & Kelber hat untersucht, in welchen von insgesamt 111 deutschen Städten noch Schnäppchen zu machen sind. Dazu haben die Experten anhand zahlreicher Daten aus dem Immobilienmarkt sowohl eine Risiko- als auch eine Renditeeinschätzung für jede Stadt getroffen und dann verglichen, wo die tatsächlich zu erwartende Rendite die angesichts des Risikos zu erzielende Mindestrendite am weitesten übersteigt.

Die Untersuchung richtet sich zwar in erster Linie an Immobilieninvestoren, die Wohnungen kaufen und vermieten wollen. Doch auch für Privatleute, die eine Immobilie zur Selbstnutzung suchen, sind die Daten interessant.

Das Ergebnis: In Städten wie München, Frankfurt oder Stuttgart sind die Risiken eines Immobilieninvestments sehr gering. Allerdings sind dort auch die erzielbaren Renditen mittlerweile deutlich niedriger, weil die Preise so stark gestiegen sind.

Städte wie Lüneburg, Fürth oder Pforzheim sind hingegen die Gewinner des Rankings bei Bestandsbauten. Sie bieten die besten Gelegenheiten, weil das Verhältnis zwischen Risiko und Rendite noch stimmt. "Vor allem Städte aus der zweiten Reihe werden in letzter Zeit immer attraktiver", sagt Behrendt.

In der folgenden Grafik finden Sie die Top 20 der untersuchten Städte, geordnet nach Neu- und Bestandsbauten. Die Werte zeigen an, wo die tatsächlich zu erwartende Rendite die angesichts des Risikos zu erzielende Mindestrendite am weitesten übersteigt.

Städte wie Potsdam oder Darmstadt haben demnach häufig ein ähnlich geringes Risiko wie ihre größeren Nachbarstädte Berlin und Frankfurt, bieten gleichzeitig aber höhere Potenziale und bessere Renditeaussichten. "Hinzu kommt die oftmals höhere Lebensqualität im Umland gegenüber dem Ballungszentrum", sagt Analyst Behrendt. Vermehrt würden vor allem junge Familien ins Umland abwandern.

Im Vergleich zum Vorjahr hat sich die Lage an den Immobilienmärkten der Studie zufolge aber etwas entspannt. So gab es im Gegensatz zur letztjährigen Untersuchung keine Stadt, bei der die Renditen unter dem Wert lagen, den man beim jeweiligen Risiko nach Einschätzung von Dr. Lübke & Kelber eigentlich mindestens erzielen müsste. In den Großstädten Düsseldorf, Berlin und Köln war das im vergangenen Jahr noch der Fall.

Wie sieht es in Ihrer Stadt aus? In der folgenden Tabelle können Sie nachschauen, wie stark die zu erwartende Rendite über der Mindestrendite liegt. Höhere Werte bedeuten, dass sich eine Investition eher lohnt. Bei niedrigen Werten ist Vorsicht geboten.

Finden Sie Ihre Stadt: Lohnen sich Immobilieninvestitionen hier noch?

Stadt Bestand Neubauten
Aachen 0,83 0,68
Aschaffenburg 1,83 1,42
Augsburg 1,61 1,6
Bamberg 2,09 1,98
Bayreuth 1,83 1,12
Bergisch Gladbach 1,14 0,74
Berlin 0,31 0,57
Bielefeld 1,16 0,62
Bonn 0,9 0,94
Braunschweig 1,1 1,08
Bremen 0,74 0,74
Darmstadt 1,6 1,22
Dortmund 0,62 0,2
Dresden 1,68 1,95
Düsseldorf 0,31 0,24
Erfurt 0,46 0,9
Erlangen 1,62 1,7
Flensburg 1,99 1,75
Frankfurt am Main 0,58 0,63
Freiburg i. Br. 1,27 1,16
Fulda 1,61 1
Fürth 2,11 2,05
Gießen 1,29 1,34
Göttingen 1,11 1,02
Greifswald 1,75 1,14
Gütersloh 1,14 0,89
Hamburg 0,76 0,91
Hanau 1,55 1,46
Hannover 0,74 1,16
Heidelberg 1,55 1,1
Heilbronn 1,85 1,37
Hildesheim 1,49 1,08
Ingolstadt 1,21 1,37
Jena 0,92 1,01
Kaiserslautern 1,36 1,22
Karlsruhe 1,49 1,34
Kassel 0,89 1,09
Kempten (Allgäu) 1,94 1,99
Kiel 0,85 0,78
Koblenz 1,29 1,26
Köln 0,59 0,35
Konstanz 1,63 1,28
Landau in der Pfalz 1,65 1,47
Landshut 1,71 1,7
Leipzig 1,79 1,94
Leverkusen 0,84 0,6
Lübeck 0,95 0,63
Ludwigsburg 1,64 1,39
Ludwigshafen am Rhein 1,79 1,39
Lüneburg 2,14 1,77
Mainz 1,27 1,24
Mannheim 1,36 1,27
Marburg 1,69 1,37
München 0,79 0,79
Münster 0,85 1
Neumünster 1,72 0,69
Neuss 0,71 0,8
Nürnberg 1,14 1,5
Offenbach 1,39 1,23
Oldenburg 1,76 1,38
Osnabrück 1,6 1,33
Paderborn 0,72 0,77
Passau 1,53 1,44
Pforzheim 2,1 1,74
Potsdam 1,65 1,08
Regensburg 1,22 1,49
Reutlingen 1,19 1,32
Rosenheim 1,21 1,32
Rostock 1,21 0,86
Stuttgart 1,02 0,86
Trier 1,05 0,94
Tübingen 1,39 1,29
Ulm 1,19 1,18
Weimar 0,78 0,83
Wolfsburg 2 1,59
Worms 1,47 1,19
Würzburg 1,63 1,7

Abstand Eigenkapitalrendite zu empfohlener Mindestrendite (in Prozentpunkten) bei Bestands- und Neubauten in guten Lagen; Quelle: Dr. Lübke & Kelber



insgesamt 112 Beiträge
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Seite 1
Alter Falter 01.10.2019
1.
Viel zu wenig Städte verzeichnet. Alle Städte, die ich gesucht habe, waren nicht aufgeführt. Unbrauchbar.
70-200er_f2.8 01.10.2019
2. Wer hat denn die Studie erstellt?
Der muss ja völlig ahnungslos sein. Als Lüneburger kann man nur mit dem Kopf schütteln. Hier gibt's keine Schnäppchen mehr für Investoren.....die Gestehungspreise und die Mieten laufen auseinander. Die Stadt hält rigoros an der Stellplatzverordnung fest, so das völlig verschnittene 100qm 3-Zimmerwohnungen gebaut werden, weil man für praxistaugliche Kleinwohnungen zu teure Grundstücke hat um die notwendigen 1,5 Stellplätze pro WE zu schaffen.... Aber ich kann mir denken wie die Studie zu Stande kam, Angebote auf den Immoportalen gecheckt, die Kaufpreise abgeschrieben und das Kleingedruckte nicht gelesen...das nämlich in großen Teilen der Stadt im Kleingedruckten noch Erbpacht zu Gunsten der Stadt oder der Klosterkammer aufgerufen wird....was die Nebenkosten hoch treibt und die Kaufpreise optisch günstig macht...
Freifrau von Hase 01.10.2019
3. Lüneburg?
Schnäppchen in Lüneburg? Im Hamburger Speckgürtel quasi? Einer Touristen- und Fernsehstadt? Die möchte ich sehen! Ach ja: Unter "Schnäppchen" verstehe ich Objekte, die nicht teurer als 200.000 Euro sind.
kumi-ori 01.10.2019
4.
Gestern lasen wir an dieser Stelle noch, dass in München die Immobilienblase unmittelbar vor dem Platzen steht, heute ist München renditeschwach aber sicher. Letzten Endes wird die Debatte wieder darauf hinaus laufen, dass jeder in seiner Stadt die schönste Diskothek hat.
whitewisent 01.10.2019
5.
Man muss es klar sagen, dort geht es nicht um "lohnen" und klassisches "investieren" sondern schlicht um weiteres Spekulieren. Leipzig auf Rang 4? Dort haben Investoren seit 30 Jahren unzählige Milliarden versenkt! Wenn man deren Insolvenzen und Verluste mit einbeziehen würde, wäre die Renditeerwartung eher negativ. Natürlich klingt es verlockend, 70qm für 70.000 Euro zu kaufen, da nimmt man gerne auch mal Drei, nur das Problem ist, es gibt dort gar nicht die Nachfrage, denn rund um Leipzig gibt es ein riesiges Angebot an preiswertem Wohnraum bei identisch guter Verkehrsanbindung. Genauso merkwürdig, Fürth auf Platz 1, Erlangen, Nürnberg und Würzburg gleich nebenan? Ich hab keine Ahnung von Spekulieren und Schnäppchen, die Häufung von solchen Chancen in unmittelbarer Umgebung spricht aber eher für Maklersprech, mit dem ein Überangebot für sinkende Nachfrage umschrieben werden soll. Leipzig sollte für jeden Investoren Warnung genug gewesen sein, investiere nur auf Blue Chips oder dort, wo Du Dich auskennst, damit senkst Du das Ausfallrisiko, und dann passt es auch mit der Rendite.
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