Immobilien Mieten oder kaufen - was ist wo günstiger?

Der deutsche Immobilienmarkt läuft heiß. Eine neue Auswertung zeigt, dass das Wohnen zur Miete vor allem in den großen Städten mittlerweile deutlich günstiger ist als der Kauf. Doch es gibt noch Ausnahmen.

Lieber mieten oder besser kaufen - diese Frage treibt viele Menschen in Deutschland um. Zum einen sind die Mieten in vielen Ballungsräumen in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen - in Berlin zum Beispiel um knapp 90 Prozent zwischen 2008 und 2018. Zum anderen scheint der Immobilienkauf plötzlich günstig, weil die Zinsen für den nötigen Kredit auf einem historischen Tiefstand sind. Durchschnittlich gerade mal 1,33 Prozent Zinsen pro Jahr kostet derzeit ein Immobilienkredit, wenn die Zinsen für zehn Jahre fest bleiben sollen.

Irgendwann im Alter zwischen 30 und 50 Jahren beschäftigt sich fast jeder mal mit der Frage, wie er künftig wohnen will - und ob er für den Rest seines Lebens lieber Miete zahlt oder einen Schuldenberg abträgt. Diese Entscheidung lässt sich leichter treffen, wenn man vergleicht, wie teuer das jeweilige Modell am jeweiligen Wohnort ist.

Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) hat für den diesjährigen Postbank Wohnatlas ausgerechnet, welche Belastung Mieter und Käufer im Verhältnis zum jeweiligen regionalen Durchschnittseinkommen in verschiedenen Städten erwartet.

Das Ergebnis: Vor allem in den sieben größten Städten des Landes ist die monatliche Belastung durch einen Immobilienkauf mittlerweile deutlich höher als die Miete für eine vergleichbare Wohnung.

In München etwa müssten Durchschnittsverdiener für den Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung monatlich 46,8 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens aufbringen. Und darin sind weder die monatlichen Nebenkosten für Strom, Heizung oder Wasser enthalten, noch die Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen, noch die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder Maklercourtage.

Mit anderen Worten heißt das: In München kann sich ein Normalverdiener den Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung nicht mehr leisten.

Doch wie sieht es bei der Miete aus? Deutlich besser. Laut den Daten muss ein Durchschnittshaushalt mit knapp 58.000 Euro Jahreseinkommen nur rund ein Viertel seines monatlichen Budgets für die Kaltmiete einer 70-Quadratmeter-Wohnung in München ausgeben. Selbst wenn man hier noch die Nebenkosten hinzurechnet, dürfte das noch machbar sein. Experten raten dazu, höchstens 30 Prozent des monatlich verfügbaren Einkommens für Wohnkosten zu verwenden.

Mit der folgenden Karte können Sie vergleichen, wie es in Ihrer Stadt oder Ihrem Kreis aussieht. Wo ist das Kaufen günstiger - und wo das Wohnen zur Miete?

Für die Studie haben die Forscher Miet- und Kaufpreisdaten des Dienstleisters empirica verwendet, der über umfangreiche Datenbanken zum Thema verfügt. Um die monatlichen Finanzierungskosten für einen Immobilienkredit zu berechnen, wurde angenommen, dass der Käufer den Kredit innerhalb von 20 Jahren tilgen kann und 20 Prozent des Kaufpreises mit Eigenkapital bezahlt. Bei einer 70-Quadratmeter-Bestandswohnung in München, die laut den Daten im Schnitt 391.000 Euro kosten würde, wären das schon rund 78.000 Euro. Die muss man als Käufer also erst mal haben - und natürlich eine entsprechende Wohnung finden. Ein Blick in die einschlägigen Immobilienportale lässt erahnen, dass man in München für einen Preis unter 400.000 Euro aktuell schon enormes Glück braucht - oder in Stadtgebiete ausweichen muss, in denen man vielleicht nicht wohnen möchte.

Auch in manchen Großstädten gibt es noch günstige Kaufpreise

Wer dennoch kauft, hat gegenüber Mietern den Vorteil, dass er im Alter womöglich sein Haus oder seine Wohnung abbezahlt hat und dann mehr von der Rente übrig bleibt. Ein Fakt, den auch die Postbank gern betont, weil sie Immobilienfinanzierungen verkauft und daran verdient. Doch auch sie rät gerade dort zur Vorsicht, wo der Kauf auf den ersten Blick noch erschwinglich erscheint. In Gegenden wie dem Landkreis Mansfeld-Südharz, im Salzlandkreis, im Vogtlandkreis, in Wittenberg oder im Burgenlandkreis müssen Durchschnittsverdiener nur einen vergleichsweise geringen Teil ihres Haushaltseinkommens für den Kauf einer Wohnung aufwenden. Laut Postbank sollte man aber gerade in strukturschwachen Regionen "das Objekt besonders sorgfältig prüfen und im Hinterkopf behalten, dass Wertverluste eintreten können".

Insgesamt haben die Studienautoren in Deutschland 112 der insgesamt 401 Kreise und kreisfreien Städte ausfindig gemacht, in denen sich Kaufen im Vergleich zur Miete noch zu lohnen scheint. Darunter sind auch Großstädte aus dem Ruhrgebiet wie Gelsenkirchen, Duisburg, Dortmund oder Bochum sowie die ostdeutschen Städte Chemnitz und Magdeburg.

Ob man am Ende kauft oder mietet, ist auch immer eine persönliche Entscheidung. Vergleichszahlen können allerdings helfen - und vor den größten Fehlern schützen (mehr dazu finden Sie hier).