Hermann-Josef Tenhagen

Teure Immobilien So sparen Sie bei der Grunderwerbsteuer

Hermann-Josef Tenhagen
Eine Kolumne von Hermann-Josef Tenhagen
Der Staat will zwar Wohnungseigentum fördern, kassiert aber gleichzeitig kräftig Steuern von Immobilienkäufern und Hausbauern. Die besten Tipps, wie Sie dabei glimpflich davonkommen.
Einfamilienhäuser in Sachsen

Einfamilienhäuser in Sachsen

Foto: Jan Woitas / dpa

Jahrelang war ich der Meinung: Es ist besser, wenn der Staat beim Immobilienkauf seinen Teil verlangt, als dass nur Makler die Hand aufhalten. Und deshalb fand ich die Grunderwerbsteuer angemessen. Doch jetzt fällt auf: Der Staat kassiert hauptsächlich bei den Kleinen, die Großen lässt er ungeschoren.

Das ist geradezu absurd, wenn man sieht, wie der Staat gleichzeitig mit Milliarden fürs Baukindergeld Familien beim Erwerb von Wohneigentum helfen will.

Grunderwerbsteuer für die Massen

Seit Jahrzehnten muss, wer eine Immobilie kauft, die Steuer an die Länder zahlen. Seit 2006 dürfen sie die Höhe selbst bestimmen – und haben die Steuersätze seitdem mehr als zwei Dutzend Mal erhöht. Gut 16 Milliarden Euro nahmen sie allein im vergangenen Jahr damit ein. Ein Beispiel: Wer für 300.000 Euro ein Haus oder eine Wohnung in Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen oder im Saarland kauft, zahlt 19.500 Euro Grunderwerbsteuern – fast doppelt so viel wie vor 15 Jahren.

Keine Steuer für die Wohnungskonzerne

Ärgerlich dagegen: Immobilienkonzerne zahlen all die Jahre nichts. Jedenfalls wenn sie als Konzern groß und clever genug sind. Ist der Verkäufer eine Immobilien besitzende Gesellschaft und kauft der Käufer weniger als 95 Prozent der Anteile an dieser Gesellschaft, musste er keine Grunderwerbsteuer zahlen. Praktisch die gesamten Privatisierungen öffentlicher Wohnungen der vergangenen Jahre sind so abgelaufen – und haben den kaufenden Konzernen Milliarden an Steuern gespart .

Im Juli ist das Gesetz zwar novelliert worden, doch das Schlupfloch wurde nur leicht verkleinert . Die Grenze liegt jetzt bei 90 statt 95 Prozent. »Share Deals« nennt man das Steuerschlupfloch. In Frankfurt am Main hat zuletzt die Allianz für mehr als 1,4 Milliarden Euro das teuerste Hochhaus der Republik mit Partner als »Share Deal« erworben . Auch das Sony Center in Berlin und der Eurotower in Frankfurt am Main, in dem einst die Europäische Zentralbank (EZB) saß, sind so in den vergangenen Jahren am Finanzamt vorbei verkauft worden.

Die Ersparnisse sind riesig. Vonovia, der größte deutsche Immobilienkonzern, rechnet beim geplanten Erwerb des Konkurrenten Deutsche Wohnen mit einer Steuerersparnis von rund einer Milliarde Euro. Das ist etwa so viel, wie das Land Berlin bei allen klassischen Immobilienkäufen des Jahres 2020 an Steuern eingenommen  hat, und halb so viel wie in Bayern. Im Berliner Haushalt spielen die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer übrigens eine besonders große Rolle.

Das richtige Wahlkampfthema

Vor diesem Hintergrund ist es besonders unlogisch, dass der Staat einerseits Grunderwerbsteuer bei privaten Hausbauern und -käufern kassiert und parallel junge Familien mit Milliarden an Baukindergeld  fördert. Das sehen im Wahlkampf aktuell auch fast alle Parteien  so. Je nach Orientierung schlagen die einen vor, das Steuerschlupfloch zu stopfen (SPD), die anderen wollen vor allem klassische Wohnungskäufer von der Grunderwerbsteuer befreien (Union und FDP). Die Grünen möchten den Bundesländern ermöglichen, die Steuern für Selbstnutzer zu senken.

An der Oberfläche könnten die meisten Parteien sich womöglich sogar auf eine Kombination von beidem einigen: weniger Grunderwerbsteuern, Einschränkung der »Share Deals«. Sogar die FDP spricht sich für das Stopfen des Schlupflochs aus.

Wie lange bis zur Reform?

Angesichts des großen Drucks beim Thema Wohnen kann es also gut sein, dass nach der Wahl wieder an der Grunderwerbsteuer geschraubt wird. Aber schnell wird das wahrscheinlich nicht gehen. Die aktuelle Neufassung der Steuer aus dem Juli 2021 (also ein paar Erschwernisse für steuersparende »Share Deals«) hat mit der Großen Koalition drei Jahre gedauert. Die Lobby der Konzerne hat die Union erfolgreich für sich eingespannt. Und die Neufassung des Gesetzes aus dem Juli wird Vonovia trotzdem nicht daran hindern, die Milliarde einzusparen, wenn sie demnächst die Deutsche Wohnen kauft.

Tipps statt warten

Deshalb jetzt und hier alle Tipps meiner »Finanztip«-Kollegen, was Sie selbst tun können, um die Steuer für sich so niedrig wie möglich zu halten :

  1. Kaufen Sie erst das Grundstück. Und bauen Sie erst später das Haus. Dann müssen Sie nur für den Grundstückskauf die Grunderwerbsteuer tragen. Kostet das Grundstück 100.000 Euro und das Haus darauf 250.000 Euro, sparen Sie rund 70 Prozent der Steuer. In NRW zum Beispiel zahlen Sie nur noch 6.500 Euro statt 22.750 Euro. Beide Verträge müssen aber zeitlich und inhaltlich getrennt sein. Also nicht vom Bauträger das Grundstück kaufen – und dann auch das Haus.

  2. Noch besser: Lassen Sie sich das Grundstück schenken. Verschenken Ihre Eltern oder Großeltern ein Grundstück an Sie als Sohn, Tochter, Enkel oder Enkelin, wird gar keine Grunderwerbsteuer fällig. Und Erbschaft- oder Schenkungsteuer auch nur manchmal. Das Modell ist auf dem Land ziemlich beliebt.

  3. Auch der Kauf von den Schwiegereltern oder der Kauf vom Ex im Rahmen einer Scheidung ist steuerlich begünstigt, es wird keine Grunderwerbsteuer fällig.

  4. Behält die Nachbarin, die das Haus verkauft, ein Wohnrecht in der Einliegerwohnung oder übernehmen Sie zusätzlich zum Haus noch Schulden, mindert das die Bemessungsgrundlage für die Steuer, Sie zahlen weniger.

  5. Laut Gesetz müssen Sie die Grunderwerbsteuer auch nicht allein tragen, den Steuerbehörden ist es genauso recht, wenn der Verkäufer die Hälfte mitträgt. Es sei denn, Sie vereinbaren es im notariellen Vertrag anders. Üblicherweise wird dort geregelt, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer allein übernimmt.

  6. Manchmal auch eine Möglichkeit: Kaufen Sie Ihr Haus oder Ihre Immobilie ein paar Kilometer weiter. Wenn Sie Ihr Grundstück im bayerischen Mellrichstadt für 200.000 Euro kaufen, müssen Sie 7000 Euro Grunderwerbsteuer zahlen. Wenige Kilometer weiter im thüringischen Meiningen müssten Sie beim gleichen Kaufpreis hingegen 13.000 Euro Grunderwerbsteuer berappen.

  7. Wenn Sie Wohnung oder Haus mit Grundstück gemeinsam kaufen müssen, beschränken Sie sich auf das nackte Haus. Erwerben Sie im Zweifel Einbauküche, Sauna, Solaranlage oder weitere Einrichtungsgegenstände separat. Das ist auch ein Tipp beim Kauf einer gebrauchten Immobilie. Denn die Steuer müssen Sie nur für Grundstück, Haus und alle damit untrennbar verbundenen Sachen entrichten. 50.000 Euro Einrichtung separat gekauft sparen in Berlin oder Hessen 3000 Euro Steuern, in Brandenburg oder NRW sogar 3.250 Euro.

Notare und Finanzämter sind übrigens auf solche Konstruktionen eingestellt. 15 Prozent vom ursprünglichen Kaufpreis für Einrichtungsgegenstände werden erfahrungsgemäß ziemlich klaglos akzeptiert. Wenn die Summe größer wird, sollten Sie diese Summe allerdings ordentlich belegen können. Denn dann wird das Finanzamt wahrscheinlich kritisch nachhaken.

Viel Erfolg!

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