Fonds, Aktien, Crowdinvesting: Wie Kleinanleger vom Immobilienboom profitieren

Die Immobilienpreise in deutschen Großstädten sind drastisch gestiegen. Normalverdiener können da kaum mithalten. Wer trotzdem am Trend verdienen möchte, muss sehr genau suchen. Was lohnt? Was ist zu riskant? Ein Überblick.

Häuserfassaden in München: Die Preise explodieren

Foto: Nicolas Armer/ picture alliance / dpa

Carl von Stechow sieht nicht aus wie das Klischee eines Start-up-Gründers. Marineblaues Jackett statt Kapuzenpulli, Villa in Alsternähe statt Fabrikloft in Kreuzberg. Das gediegene Äußere passt zu Stechows Geschäft: Der junge Mann macht in Immobilien - eine Form der Geldanlage, die vor allem gutbetuchten Anlegern vorbehalten ist. Wer sonst kann es sich schon leisten, ein paar Millionen Euro in ein Mehrfamilienhaus in begehrter Lage zu stecken?

Von Stechow will das ändern. Mit zwei Kollegen aus der Branche hat er Zinsland gegründet - ein Unternehmen, dass es auch Kleinanlegern ermöglichen soll, am Immobilienboom teilzuhaben. Per Crowdinvesting sammelt Zinsland Geld für einzelne Bauprojekte - und verspricht den Investoren mehr als sechs Prozent Zinsen pro Jahr. "Es gibt für jeden Betrag ein passendes Investment", wirbt von Stechow.

Auch andere Unternehmen wie Exporo , Kapitalfreunde  oder Bergfürst  bieten solche Crowdinvestments für Immobilien an. Sie füllen damit eine Lücke. Denn in der Tat haben Immobilieninvestments in den vergangenen Jahren vor allem Großinvestoren und vermögende Privatanleger glücklich gemacht. In Metropolen wie Hamburg, Berlin oder München schossen die Preise für Wohnungen und Häuser nach oben. Selbst kleinere Städte wie Leipzig, Bonn oder Wolfsburg werden mittlerweile von Investoren überrannt.

Die Folge: Laut dem Vermögenspreisindex des Flossbach von Storch Research Institutes sind die durchschnittlichen Immobilienpreise in Deutschland allein im vergangenen Jahr um 5,5 Prozent gestiegen. In den Ballungszentren dürfte es noch weit mehr gewesen sein. Klassische Sparprodukte wie Fest- oder Tagesgeld bringen dagegen derzeit nicht einmal mehr ein Prozent Rendite pro Jahr.

Selbst wenn es nur um ein bescheidenes Eigenheim geht: Angesichts der hohen Preise können Normalverdiener beim Rennen um die Immobilien oft nicht mehr mithalten. Versuchen sie es dennoch, müssen sie ihr gesamtes Vermögen dafür einsetzen und sich zusätzlich noch hoch verschulden. Ihr finanzielles Schicksal hängt dann an einer einzigen Immobilie - Ökonomen sprechen von einem gewaltigen Klumpenrisiko.

Taugen die Crowdinvesting-Modelle wirklich als Alternative? Und welche Möglichkeiten gibt es sonst, am Immobilienboom teilzuhaben, ohne sich dabei in unüberschaubare finanzielle Abenteuer zu stürzen? Ein Überblick:

Crowdinvesting

Homepage für Crowdinvesting-Projekt: "Anleger können ihr Geld verlieren"

Foto: Zinsland

6,5 Prozent Zinsen pro Jahr durch Immobilieninvestments: das klingt verlockend. Zumal man schon ab 500 Euro Mindestanlage dabei sein kann. Konkret bietet die Firma Zinsland derzeit eine Beteiligung an einem insgesamt 6,8 Millionen Euro teuren Projekt mit 16 Wohnungen in Hilden bei Düsseldorf. 750.000 Euro sogenanntes Mezzaninkapital soll durch das Crowdfunding in drei Monaten dafür zusammenkommen. Der Rest der Finanzierung besteht aus ein bisschen Eigenkapital und viel Bankkredit. "In Hilden besteht eine hohe Nachfrage nach Wohneigentum in den unmittelbaren Innenstadtlagen", wirbt die Firma. Was soll da noch schief gehen?

Ganz so traumhaft wie es auf den ersten Blick aussieht, sind Crowdfunding-Angebote wie das von Zinsland nicht. Meist handelt es sich dabei um sogenannte Nachrangdarlehen. Der Anleger wird dadurch kein wirklicher Immobilienbesitzer, der mitreden kann und von Wertsteigerungen profitiert. Er gewährt dem Projektentwickler lediglich einen Kredit - und zwar einen, der besonders schlecht geschützt ist. Im Falle einer Pleite bekommt zuerst die Bank ihr Geld wieder, erst wenn dann noch etwas übrig ist, werden die Schwarminvestoren ausgezahlt.

Verbraucherschützer sind deshalb skeptisch. "Das ist mit Sicherheit ein riskantes Angebot", sagt Niels Nauhauser, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Kein Anleger könne wirklich einschätzen, wie solide das jeweilige Projekt sei. "Anleger müssen wissen, dass sie ihr gesamtes eingesetztes Geld verlieren können."

Unternehmensgründer von Stechow sagt, es hätten auch viele seiner Bekannten in das erste Zinsland-Projekt investiert. Für ihn ein Grund mehr, an den Erfolg zu glauben. "Wenn das schief geht, muss ich mir neue Freunde suchen."

Fazit: Wer über Crowdinvesting in Immobilien investiert, sollte sich das jeweilige Angebot ganz genau anschauen. Investitionen über Nachrangdarlehen oder Genussscheine bedeuten ein hohes Risiko - im schlimmsten Fall kann der gesamte Einsatz verloren gehen. Gleichzeitig sind die Renditechancen oft begrenzt, wenn die Anleger nicht an der Wertsteigerung beteiligt werden.

Geschlossene Immobilienfonds

Potsdamer Platz in Berlin: Ein Tummelplatz für Immobilienfonds

Foto: Ole Spata/ dpa

Mindestens genauso groß wie beim Crowdinvesting ist das Risiko beim Einstieg in einen geschlossenen Immobilienfonds. Hier wird man tatsächlich Miteigentümer von Immobilien - meist sind es einige wenige große Gewerbeobjekte wie Hotels, Einkaufszentren oder Bürogebäude. Wenn der Fonds genügend Geld eingesammelt hat, wird er geschlossen - daher der Name.

Wer Anteile an einem Fonds kauft, muss in der Regel mindestens 10.000 Euro investieren. So hoch ist die Mindestbeteiligung. Der Anleger profitiert vom Erfolg, wenn die im Fonds gebündelten Immobilien am Ende der Laufzeit gewinnbringend verkauft werden. Dabei sind manchmal sehr hohe Renditen drin. Allerdings haftet der Anleger auch mit seinem gesamten Einsatz, wenn die Projekte scheitern. Das kam in den vergangenen Jahren immer wieder mal vor. Zudem haben zahlreiche Skandale - etwa um Schrottimmobilien - dem Ruf dieser Anlageform geschadet.

Ein weiterer Nachteil der geschlossenen Fonds ist mangelnde Flexibilität: Wer einmal investiert hat, kommt so schnell nicht mehr raus und muss die Anteile bis zum Laufzeitende halten. Meist sind das zehn Jahre oder mehr. Auch die Kosten sind relativ hoch und können bis zu 20 Prozent betragen. Wer also 10.000 Euro investiert, bekommt dafür mitunter nur Fondsanteile im Wert von 8000 Euro.

Fazit: Für Kleinanleger sind geschlossene Immobilienfonds wegen der hohen Risiken und Kosten meist nicht zu empfehlen. Wer genügend Geld übrig hat, kann einen Teil davon in solche Fonds stecken - er sollte sich aber bewusst sein, dass es am Ende futsch sein könnte.

Offene Immobilienfonds

Chilehaus in Hamburg: Im Besitz der Fondsgesellschaft Union Investment

Foto: Daniel Bockwoldt/ picture alliance / dpa

Besser als geschlossene Fonds eignen sich für Kleinanleger offene Immobilienfonds. Hier kann man auch mit kleinen Beträgen und auch jederzeit einsteigen, das Investitionsvolumen ist in der Regel nicht begrenzt. Auch die Risiken sind breiter gestreut: Große Fonds mit einem Milliardenvermögen können in Dutzende Immobilienprojekte investieren. So sinkt das Risiko für den Fall, dass eines dieser Projekte mal ausfällt.

Ein möglicher Nachteil: Anders als etwa beim Crowdinvesting oder beim direkten Immobilienkauf weiß der Anleger vorher nicht genau, in welche Projekte er investiert. Die Immobilien im Portfolio der Fonds sind zwar in der Regel einzeln aufgelistet. Die Fondsmanager können aber ständig kaufen und verkaufen.

Auch offene Immobilienfonds sind zwischenzeitlich in Verruf gekommen. Als in der Finanzkrise 2008 viele große Anleger auf einmal ihr Geld wiederhaben wollten, konnten viele Fonds dies nicht mehr stemmen. Immobilien lassen sich nun einmal nicht so schnell verkaufen wie etwa Aktien. Die Fonds mussten deshalb schließen - das Geld der Anleger hing fest. Einige Fonds mussten am Ende sogar ganz abgewickelt werden und wurden für die Investoren zum Verlustgeschäft.

Von diesem Schlag hat sich die Anlageform nur langsam erholt. 2013 und 2014 wurden erstmals wieder neue Fonds aufgelegt. Sie profitieren von Gesetzesänderungen, die die Produkte stabiler machen sollen. Wer nun Fondsanteile kauft, muss diese mindestens zwei Jahre behalten und eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten einhalten, wenn er sie wieder loswerden will. So soll verhindert werden, dass im Fall einer Krise massenhaft Geld abfließt. Ein Problem bleibt dabei: Wer seine Anteile vor 2013 gekauft hat, kann immer noch bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr sofort abziehen.

Experten sehen die Entwicklung dennoch positiv. "Die Anlage in offene Immobilienfonds ist durch die neuen Regeln sicherer geworden", sagt Sonja Knorr, Analystin bei der Rating-Agentur Scope. Die Fondsmanager könnten nun besser planen. Auch wenn man nie ausschließen könne, dass es in einer große Krise noch einmal zu Problemen komme.

Die Renditen der Fonds, die nach der Krise noch übriggeblieben sind, lagen in den vergangenen Jahren meist zwischen zwei und drei Prozent - das ist durchaus beachtlich in Zeiten, in denen man für Festgeld nicht einmal mehr ein Prozent bekommt.

Allerdings ist es auch bei offenen Fonds nicht leicht, in Wohnimmobilien zu investieren. Wie bei den geschlossenen Fonds dominieren hier ebenfalls Bürogebäude, Hotels oder Einzelhandelsflächen. Grund dafür ist die vergleichsweise aufwendige Verwaltung von Wohngebäuden. Weil die Mietverträge für Wohnraum leichter kündbar sind, wechseln ständig die Mieter. Zudem ist es für Fondsmanager zunehmend schwierig, große Wohnimmobilienbestände auf einmal zu kaufen.

Das merken auch die, die es trotzdem versuchen: Der 2010 aufgelegte Wertgrund Wohnselect investiert explizit in deutsche Wohnimmobilien, meist in großen Städten - also genau da, wo alle hinwollen. Entsprechend schwierig ist es, dort noch gute Objekte zu günstigen Preisen zu finden. Ende März verkündete der Fonds, er könne bis auf weiteres kein neues Anlegergeld mehr annehmen, weil er es einfach nicht schaffe, die hohen Mittelzuflüsse auch in Immobilien zu investieren.

Fazit: Wer von steigenden Immobilienpreisen profitieren will, ist bei offenen Immobilienfonds vergleichsweise gut aufgehoben. Das Risiko ist deutlich geringer als bei geschlossenen Produkten. Allerdings investieren die Fonds meist hauptsächlich in Gewerbeimmobilien und nicht in Wohnungen oder Häuser.

Immobilienaktien

Ehemaliger Wohnkomplex der Gagfah in Dresden: Einfache Lagen

Foto: Arno Burgi/ picture alliance / dpa

Nicht nur Immobilien, auch Aktien boomen in den vergangenen Jahren. Wer von beidem etwas abhaben will, kann auch in Aktien großer Immobiliengesellschaften investieren. In Deutschland zählen dazu etwa Deutsche Wohnen  , Gagfah   oder Patrizia Immobilien  . Sie alle schnitten in den vergangenen fünf Jahren besser ab als der Dax. Die Aktien von Gagfah und Deutsche Wohnen haben ihren Wert etwa verdreifacht. Die Patrizia-Papiere sind heute sogar fast siebenmal so teuer wie Anfang 2010. Auch die Aktie der Deutschen Annington hat sich seit dem Börsengang 2013 sehr gut entwickelt. Das Unternehmen ist gerade dabei, den Konkurrenten Gagfah zu übernehmen.

Allerdings wird es wohl nicht ewig so weitergehen. Der Aktienmarkt ist sehr schwankungsanfällig. Und wenn es abwärts geht, reißt es in der Regel alle mit - da hilft es wenig, wenn die Unternehmen in tolle Immobilien investiert haben.

Zudem muss man sich als Anleger bewusst sein, dass die großen Gesellschaften eben nicht die tollen Gründerzeit-Häuser in Hamburg-Eppendorf oder Berlin-Prenzlauer Berg aufkaufen, sondern eher große Pakete in einfachen Randlagen.

Fazit: Immobilienaktien sind in den vergangenen Jahren sehr stark gestiegen. Ein Investment hätte sich für jeden Anleger gelohnt. Doch der Aktienmarkt ist schwankungsanfällig. Es kann jederzeit wieder abwärts gehen.