13 Städte im Vergleich Wo sich der Wohnungskauf noch lohnt

Der deutsche Immobilienmarkt läuft heiß. Doch jenseits der Toplagen können Käufer laut einer Auswertung von "Finanztest" in einigen Städten noch Schnäppchen machen. Der Überblick.
In Berliner Stadtteilen wie Pankow sind die Wohnungspreise noch relativ günstig

In Berliner Stadtteilen wie Pankow sind die Wohnungspreise noch relativ günstig

Foto: imago images / Schöning

Wer in München oder Berlin eine Immobilie sucht, dürfte frustriert sein. Denn dort und in anderen Städten sind die Preise in den vergangenen Jahren regelrecht explodiert: In München etwa sind die Kaufpreise für Einfamilienhäuser zwischen 2008 und 2018 um sagenhafte 240 Prozent gestiegen. Bei Eigentumswohnungen lag das Plus bei 196 Prozent. Die niedrigen Zinsen und eine steigende Wohnungsnachfrage haben die Preise immer weiter nach oben getrieben.

Sind Kaufinteressenten angesichts dieser horrenden Preise zu spät dran? Nicht unbedingt. Eine neue Auswertung der Zeitschrift "Finanztest"  zeigt, dass man trotz der hohen Preise den Traum vom Eigenheim nicht aufgeben muss. Die Experten haben eine Reihe von Städten ermittelt, in denen sich noch Schnäppchen machen lassen.

Dazu haben sie Daten vom Forschungsinstitut des Verbands deutscher Pfandbriefbanken ausgewertet. Sie basieren auf Verkäufen, die von rund 630 Banken finanziert wurden. Das Ergebnis: In mehr als zehn Großstädten lohnt es sich, statt in sehr guten auch in mittleren Lagen zu schauen. Dort sind die Preise im Vergleich zu sehr guten Lagen besonders günstig, weil sie in den vergangenen Jahren nicht ganz so stark gestiegen sind. Dementsprechend lassen sich noch ordentliche Renditen erwirtschaften.

In Berlin zahlt man demnach für eine Eigentumswohnung mit sehr guter Ausstattung in mittlerer Lage 4920 Euro pro Quadratmeter. Das sind etwa Stadtteile wie Charlottenburg-Nord, Hellersdorf und Pankow (siehe Karte). Dort sind die Preise rund 30 Prozent niedriger als in den beliebten Toplagen wie Grunewald, Heiligensee und Mitte.

Auch in Hamburg lässt sich ein starkes Preisgefälle beobachten. In den Toplagen werden mehr als 9000 Euro pro Quadratmeter fällig. Aber Stadtteile mit mittlerer Lage wie Harburg, Eidelstedt oder Wandsbek haben ein viel attraktiveres Preisniveau: Hier müssen Käufer für eine Eigentumswohnung 36 Prozent weniger zahlen.

Ob ein Immobilienkauf aber generell sinnvoll ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab - etwa vom Kaufpreis, dem Eigenkapital sowie der Höhe der Zinsen. So sollten Käufer mindestens 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises sowie alle Nebenkosten aus eigenen Mitteln stemmen können, empfiehlt "Finanztest". 

Die Immobilienpreise sind zwar vielerorts gestiegen, doch die regionalen Unterschiede sind groß. So haben sich in Berlin die Kaufpreise für Wohnungen seit 2010 mehr als verdoppelt, bei Mehrfamilienhäusern sind die Preissteigerungen sogar noch höher. In solchen Lagen kann es passieren, dass die monatliche Belastung durch den Kauf höher ist als die monatliche Miete. Das sogenannte Kaufpreis-Miet-Verhältnis ist entscheidend bei der Frage, ob sich der Kauf finanziell lohnt. Das 25-fache der Jahresmiete bewerten die Experten als teuer.

Nach Einschätzung der Stiftung Warentest kann sich der Kauf einer Immobilie aber trotz der stark gestiegenen Preise rechnen, weil die Zinsen für den benötigten Kredit derzeit extrem niedrig sind. Wer sich etwa in Großstädten wie Düsseldorf, Köln und Nürnberg oder in der Region Hannover eine Mietwohnung leisten könne, "wird sich mit einem ausreichenden Grundstock an Eigenkapital auch den Kauf einer Wohnung leisten können", schreibt "Finanztest".

Zudem schwächt sich der Preisanstieg in den bislang als Preistreiber bekannten sieben größten deutschen Städten "klar ab". Der Untersuchung zufolge gehörten 2018 zu den zehn Städten mit den höchsten Preissteigerungen nicht mehr München, Köln und Stuttgart, sondern Dortmund, Essen und Bayreuth. Auch Hamburg ist nicht mehr unter den ersten zehn Städten, stärker stiegen die Preise in den Landkreisen Pinneberg und Segeberg sowie in Kiel und Flensburg.

Ob man am Ende kauft oder mietet, ist auch immer eine persönliche Entscheidung. Vergleichszahlen können allerdings helfen - und vor den größten Fehlern schützen (mehr dazu lesen Sie hier).