Young Money Blog So viel Immobilie können Sie sich leisten

Viele junge Leute träumen von der eigenen Wohnung. Aber die Preise sind saftig - und man will ja nicht im Ruin enden. Ein knapper Leitfaden für Einsteiger.
Einfamilienhäuser in Magstadt: Käufer sollten exakt durchrechnen, was sie sich an Kredit leisten können.

Einfamilienhäuser in Magstadt: Käufer sollten exakt durchrechnen, was sie sich an Kredit leisten können.

Foto: Werner Dieterich/ imago images / Westend61

Angesichts der steigenden Mietkosten stellen sich viele meiner Freunde die Frage, ob sie es nicht vielleicht doch mit der Finanzierung einer eigenen Immobilie probieren sollten, statt jeden Monat das Geld an den Vermieter zu überweisen.

Kürzlich erzählte mir eine Bekannte, dass sie mal bei einer Bank die ersten Angebote für eine Immobilienfinanzierung eingeholt habe, schließlich seien die Zinsen ja so niedrig wie nie, da müsse man doch zuschlagen, oder?

Klingt vernünftig, aber bitte nicht vergessen: Die Immobilie gehört erst dann wirklich Ihnen, wenn der letzte Cent abbezahlt ist. Und wenn es schiefgeht, ist sie auch schnell wieder weg.

Deshalb sollten Hauskäufer vor dem Kauf diese fünf Punkte beachten:

1. Das monatliche Budget berechnen

Rechnen Sie vor dem Kauf oder Bau exakt durch, was Sie sich an Kredit leisten können und wollen. Listen Sie zunächst alle Einnahmen und Ausgaben auf. Dann ziehen Sie von ihrem Haushaltsnettoeinkommen alle Fixkosten und eine Pauschale für Ihre monatlichen Lebenshaltungskosten ab. Ausgenommen davon ist die bisherige Höhe der Miete, weil Sie diese ja bei einem Hauskauf nicht mehr an den Vermieter überweisen müssen.

Stattdessen kommt dann der sogenannte Kapitaldienst auf Sie zu, damit sind Zins- und Tilgungszahlungen an die Bank gemeint. Außerdem sind Betriebskosten fällig, dazu gehören Aufwendungen für Heizung, Strom, Wasser, Müllabfuhr, Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung. Auch ist es sinnvoll, eine monatliche Instandhaltungsrücklage einzuplanen, zum Beispiel 200 Euro pro Monat. Dieses Geld wird für unvorhergesehene Ausgaben zurückgelegt, etwa für eine neue Heizungsanlage oder eine Dachreparatur.

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Jauernig, Henning

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Beim monatlichen Blick auf den Kontoauszug bleibt die monatliche Rate an die Bank zwar stets gleich, ihre Zusammensetzung aber verändert sich, ohne dass man es auf den ersten Blick sieht: Da die Restschuld von Jahr zu Jahr sinkt, wird der Zinsanteil immer geringer und der Tilgungsanteil steigt. Am Ende der Laufzeit zahlt der Kunde meist kaum noch Zinsen, sondern tilgt vor allem die Restschuld.

Schauen wir uns das an einem Beispiel an: Angenommen, ein Hauskäufer nimmt ein Darlehen in Höhe von 300.000 Euro auf, die Sollzinsen betragen zwei Prozent und die Höhe der Tilgungsrate beträgt vier Prozent, dann musst er monatlich 1500 Euro an die Bank zahlen. Die Rate setzt sich zusammen aus Zinsen in Höhe von 500 Euro und Tilgung in Höhe von 1000 Euro. Schon im zweiten Monat verschieben sich die Anteile. Da die Restschuld nur noch 299.000 Euro beträgt, sinkt die Zinszahlung auf 498,33 Euro und die Tilgung steigt im Gegenzug auf 1001,67 Euro. Die Monatsrate bleibt bei 1500 Euro. Nach 24 Jahren ist der Käufer schuldenfrei (Solche Beispiele können Sie mit einem Tilgungsrechner von Interhyp  nachrechnen.)

Young-Money-Blog

Die Börse fasziniert Henning Jauernig, 28 Jahre alt, seit der Kindheit. Die erste eigene Aktie kaufte er, als er 20 war, ein paar Jahre später folgten die ersten Fondsanteile. Seine Finanzen regelt er seitdem selbst. Immer wieder löchern ihn seine Freunde mit Finanzfragen: Wie kann ich mein Geld richtig anlegen? Welche Versicherungen brauche ich? Und wie mache ich meine Steuer? Über Antworten auf all diese Fragen schreibt er im Young-Money-Blog .

Wichtig ist deshalb, dass Sie ihre laufenden Kosten und monatlichen Ausgaben ehrlich durchrechnen – und dann für sich selbst festlegen, wie viel Geld Sie für Kapitaldienst und Betriebskosten aufwenden können. Rechnen Sie nicht zu knapp – und bedenken Sie, dass Ihr Einkommen auch einmal sinken kann, zum Beispiel im Falle eines Jobwechsels oder Arbeitsplatzverlusts.

Wichtig ist auch, an einen Sicherheitspuffer zu denken. Experten empfehlen mindestens 10.000 Euro auf einem Tagesgeldkonto zu parken - für unangenehme Überraschungen. Denn kaputtgehen kann immer mal was.

2. Darlehenssumme berechnen

Es gibt eine einfache Faustformel, um die maximale mögliche Kreditsumme zu berechnen. Nehmen Sie dazu Ihre monatliche Belastungsgrenze aus Schritt 1 und multiplizieren Sie diese mit zwölf, um die jährliche Maximalbelastung zu berechnen. Teilen Sie dann dieses Ergebnis durch die Summe von Zins- und Tilgungssatz. So erhalten Sie ihre maximale Darlehenssumme.

Ein Beispiel: Die Belastungsgrenze liegt bei 1000 Euro pro Monat, also 12.000 Euro pro Jahr. Wenn die Zinsen bei zwei Prozent liegen und eine Tilgungsrate von ebenfalls zwei Prozent angestrebt wird, lautet die Rechnung 12.000 : (0,02 + 0,02), also 12.000 : 0,04 = 300.000 Euro. Das ist die maximale Darlehenssumme.

Hinzu kommt dann noch das mitgebrachte Eigenkapital. Ohne eine stattliche Summe an Eigenkapital ist der Traum vom Eigenheim fast unmöglich. Ganz ohne Erspartes sollte man nicht finanzieren, weil das viel zu riskant und teuer ist. Je mehr Eigenkapital vorhanden, desto besser - denn desto niedriger werden die Zinssätze, die Sie für den Kredit zahlen müssen. Als Faustregel gilt: 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten sollte man als Eigenkapital mitbringen. Rechnen wir in unserem Beispiel mit einer Darlehenssumme von 300.000 Euro also noch 100.000 Eigenkapital dazu, kommen wir auf insgesamt 400.000 Euro (inklusive 25 Prozent Eigenkapital). So viel darf das neue Haus kosten, allerdings inklusive Nebenkosten. Der Angebotspreis für das Haus sollte also, je nach Nebenkosten, eher bei 370.000 Euro liegen.

3. Kaufnebenkosten beachten

Oft machen die Nebenkosten einen Immobilienkauf erst so richtig teuer. Denn zum Preis, den man zum Beispiel in einem Inserat sieht, kommen auf jeden Fall noch die Grunderwerbsteuer und die Notargebühren hinzu - und meistens auch noch eine Maklercourtage.

Für eine Wohnung, die 300.000 Euro kostet, könnten zum Beispiel folgende Nebenkosten anfallen:

  • 4,5 Prozent Grunderwerbsteuer: 13.500 Euro

  • 1,5 Prozent Notar- und Grundbuchgebühren: 4500 Euro

  • 6 Prozent Maklercourtage: 18.000 Euro

Die Nebenkosten liegen damit also bei satten 36.000 Euro - und die Gesamtkosten bei 336.000 Euro.

4. Niedrigzinsen sichern

Die Zinsen für Immobiliendarlehen sind momentan extrem niedrig. Das macht für Hauskäufer viel aus. Wer ein Darlehen über 200.000 Euro zu einem Zinssatz von acht Prozent aufnimmt und in den ersten zehn Jahren 100.000 Euro davon zurückbezahlt, muss allein in diesem Zeitraum schon 125.000 Euro Zinsen zahlen. Bei einem jährlichen Zinssatz von zwei Prozent dagegen liegen die Zinskosten nur bei 30.000 Euro. Bei ein Prozent Zinsen sind es sogar nur rund 15.000 Euro.

Grundsätzlich gilt: Je kürzer die Zinsbindungsfrist, desto günstiger der Zinssatz, den die Bank anbietet. Gleichzeitig steigt mit einer kurzen Frist die Unsicherheit: Die Zinsen können steigen, und damit auch die monatliche Rate. Im Gegensatz dazu bietet eine langfristige Zinsbindung eine Versicherung gegen einen unerwarteten Anstieg der Zinsen, dafür sind aber die Zinssätze höher.

Die meisten Experten raten deshalb dazu, in der aktuellen Niedrigzinsphase gerade bei hohen Kreditsummen lieber lange Zinsbindungen festzuschreiben – auch wenn das ein paar Zehntel Prozentpunkte mehr kostet.

5. Schnell tilgen

Schließlich müssen Sie entscheiden, wie viel Sie von ihrem Schuldenberg jedes Jahr abtragen wollen. Bei einer niedrig angesetzten Tilgungsrate von einem Prozent pro Jahr ist die monatliche Belastung zwar relativ niedrig, Sie brauchen aber womöglich vierzig oder fünfzig Jahre, bis die Schulden abgetragen sind.

Doch eigentlich wäre es doch schön, wenn man spätestens bis zur Rente fertig ist mit dem Abbezahlen. Deshalb ist es sinnvoll, eine höhere Tilgungsrate von zwei bis drei Prozent pro Jahr zu wählen. So wird der Schuldenberg schnell kleiner.

Dieser Text ist ein Auszug aus dem Buch "Young Money Guide", das am 13. Januar 2020 erschienen ist.

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