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München, Hamburg, Berlin: Die heißesten Häusermärkte Deutschlands

Foto: Nicolas Armer/ picture alliance / dpa

Immobilienpreise Experten sehen noch Luft nach oben

In deutschen Großstädten sind binnen vier Jahren die Preise für Eigentumswohnungen um mehr als ein Drittel gestiegen. Ist der Immobilienmarkt gefährlich überhitzt? Nein, sagen Forscher - selbst wenn der Boom noch weitergeht.

Köln - Die Zahlen sind gewaltig: München plus 47 Prozent, Berlin plus 41 Prozent, Hamburg plus 39 Prozent - das sind einer Berechnung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln zufolge die Steigerungsraten der Preise von Eigentumswohnungen von 2010 bis 2014. Es handelt sich um Durchschnittswerte wohlgemerkt. Enorme Sprünge also, die sich in vermindertem Maße auch anderswo in Deutschland gezeigt haben.

Kein Wunder, dass vielfach bereits die Sorge vor einer Überhitzung am deutschen Immobilienmarkt geäußert wird. Reihenweise Studien wurden schon zu dem Thema verfasst, das Ergebnis ist regelmäßig das gleiche: Es mag Übertreibungen geben, die beschränken sich aber auf wenige besonders begehrte Lagen in Großstädten wie Hamburg oder München. Im Großen und Ganzen dagegen verlaufe der Preisanstieg am hiesigen Immobilienmarkt noch in geordneten Bahnen, was auch an der besonnenen Kreditvergabe seitens der Banken liege.

Das IW Köln hat nun ebenfalls eine solche Studie erstellt . Das Ergebnis überrascht zunächst wenig: Auch aus der Perspektive der Kölner Forscher ist hierzulande keine Immobilienblase in Sicht.

Das IW Köln geht aber noch einen Schritt weiter:

Auch künftig, so das Ergebnis der Analyse, wäre ein weiterer Anstieg der Wohnungspreise vollauf gerechtfertigt. Auf eine spekulative Blase ließe das ebenfalls nicht schließen.

Wie kommt das IW zu dieser Aussage?

Zugrunde liegt eine Kalkulation nach dem sogenannten Wohnnutzerkostenkonzept. Dabei werden die Kosten des Immobilienkaufs mit den alternativen Mietkosten verglichen, und zwar unter Einbeziehung vieler Einflussfaktoren. Berücksichtigt werden beispielsweise die Zinsen für Immobilienkredite, die im Falle des Kaufs eines Hauses oder einer Wohnung entgangenen Zinsen aus möglichen anderen Geldanlagen sowie die Wertentwicklung der Immobilien.

Ergebnis: 2008 lohnte es sich laut IW Köln in 95 Prozent aller deutschen Kreise und kreisfreien Städte, zur Miete zu wohnen. 2014 war dies nur noch in den Landkreisen Miesbach, Aichach-Friedberg, Rosenheim und in Kempten im Allgäu der Fall. Und auch dort betrug der Kostenvorteil des Mietens nur noch weniger als zehn Prozent, so das IW. Die Forscher haben eine Karte mit Details zu den einzelnen Landkreisen  veröffentlicht.

Als Ursache für die Verschiebung des Vorteils in Richtung Wohneigentum führen die Forscher vor allem das niedrige Zinsniveau an, das Finanzierungen derzeit besonders günstig macht. Allerdings würde laut IW auch ein Ende der Niedrigzinspolitik seitens der Europäischen Zentralbank nicht viel an der Situation ändern.

Stiegen die Zinsen beispielsweise um einen Prozentpunkt, dann lägen die Kosten des Eigentums in lediglich 35 von insgesamt mehr als 400 Kreisen und kreisfreien Städten um mehr als zehn Prozent über den Mietkosten. Betroffen davon wären ausschließlich Regionen im wirtschaftlich prosperierenden Bayern, so das IW.

In 210 weiteren Kreisen unterschieden sich bei einer Zinserhöhung um einen Prozentpunkt die Eigentums- und die Mietkosten um weniger als zehn Prozent. Und in 157 Kreisen wäre das Mieten nach einer Zinserhöhung um einen Prozentpunkt nach Angaben der Wissenschaftler noch immer um mehr als zehn Prozent teurer als der Immobilienkauf.

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Foto: SPIEGEL ONLINE
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