Immobilienbesitz oder Miete Kauf dich reich!

Kaufen oder mieten? Einer neuen Studie zufolge gehen Immobilienbesitzer deutlich wohlhabender in Rente als Mieter. Doch Vorsicht ist geboten: Wichtiger als finanzmathematische Vergleiche sind persönliche Charaktereigenschaften.
Von Christian Kirchner
Altbauten in Köln: Zusammenhang zwischen Immobilienbesitz und Vermögen

Altbauten in Köln: Zusammenhang zwischen Immobilienbesitz und Vermögen

Foto: Oliver Berg/ picture alliance / dpa

Über Geld redet man in diesem Land ungern. Dennoch gibt es ein Thema, zu dem fast jeder eine Meinung hat - es ist die Frage: Kaufen oder mieten? Rekordniedrige Zinsen, ein gefühlter Mangel an Anlagealternativen sowie die starken Preisanstiege von Wohnimmobilien in den Großstädten sind die Zutaten für eine kontroverse Debatte. Ob sich der Kauf einer Immobilie lohnt, darauf gibt es immer drei Antworten: Eine finanzmathematische, eine emotionale und - die am wenigsten bekannte - eine empirische.

Die finanzmathematische Antwort ist die einfachste von allen, denn in den "Kaufen oder mieten?"-Rechnern (zum Beispiel hier ) muss man nur lange genug an den Vorgaben bei Zins, Tilgung und erwarteter Wertentwicklung drehen, bis das Ergebnis herauskommt, das man auch bekommen will.

Die emotionale Antwort zur Frage "Kaufen oder mieten" liegt den meisten gewissermaßen in den Genen: Dem Käufer sind die schnöden Zahlen weniger wichtig als das Gefühl, in den eigenen vier Wänden zu wohnen; der Gedanke, mit Ende 30 und einer Familie noch an einer gemieteten Badarmatur zu drehen, bereitet ihm Unbehagen.

Den Mieter wiederum treibt oft die Panik um, sich ein immenses Klumpenrisiko in die Lebensplanung zu holen, weniger mobil zu sein und zur falschen Zeit am falschen Ort zu kaufen. Und, unkt der Mieter, tragen die Immobilienmärkte in München, Berlin und Hamburg nicht längst Züge einer Blase?

Enger Zusammenhang zwischen Immobilienbesitz und Vermögen

Die empirische ist die meist unterschätzte Antwort - und diejenige, die sich vor allem überzeugte Mieter ganz genau anschauen sollten. Denn wie ein roter Faden zieht sich durch die Vermögensstatistiken der enge Zusammenhang zwischen Immobilienbesitz und Vermögen: Immobilieneigentümer mit laufenden Krediten verfügen in Deutschland laut Bundesbank-Daten über durchschnittlich rund 270.000 Euro - und damit über ein mehr als fünfmal höheres Nettovermögen als Mieter, wie die Bundesbank ermittelt hat. Sie gehen auch mit einem vielfach höheren Vermögen in den Ruhestand als Mieter, wie das Empirica Institut mit der Bausparkasse LBS ermittelt hat .

Woran liegt das? Und wie passt das zum Umstand, dass die Immobilienpreise in Deutschland in den vergangenen Jahrzehnten selbst in Top-Metropolen real um bestenfalls drei Prozent pro Jahr geklettert sind und - das ist das Kernargument vieler überzeugter Mieter - Alternativen wie Aktien, Anleihen und selbst Lebensversicherungen langfristig weit höhere Erträge bringen? Schließlich umfassen diese Zahlen jene Eigentümer mit noch zu bedienenden Krediten und nicht etwa die Glückspilze, denen schuldenfreie Immobilien per Erbschaft zufallen.

Man könnte annehmen, dass die gewaltigen Vermögensunterschiede vor allem auf unterschiedlichen Voraussetzungen fußen, sprich: der typische Käufer nun mal vom Fleck weg finanziell weit besser gebettet ist als der typische Mieter, der sich den Kauf vielleicht gar nicht leisten kann.

Käufer sind sparsamer als Mieter

Tatsächlich aber weisen durchschnittliche Mieter schlicht eine weit niedrigere Sparquote als Immobilienkäufer auf, und das ganz unabhängig vom Einkommensniveau. Sie legen sowohl absolut als auch relativ zum Haushaltseinkommen weniger zurück für das Alter als Immobilienkäufer. Selbst wenn man die Sparleistung um die Zins- und Tilgungsleistungen für den Immobilienkredit bereinigt, sind Käufer sparsamer als Mieter.

In Zahlen: Immobilieneigentümer mit Hypotheken sparen im Schnitt 22 Prozent ihres Einkommens, Mieter nur acht Prozent, wie aus Bundesbank-Daten hervorgeht. Bei den unter Vierzigjährigen - in dieser Lebensphase vollzieht sich in der Regel der Immobilienerwerb - beträgt die mittlere Sparquote von Mietern zehn Prozent, die von Eigentümern mit Restschulden aber 20 Prozent. Nur acht Prozentpunkte davon entfallen aber auf Zins- und Tilgungsleistungen, zwölf Prozentpunkte auf andere Sparformen.

Käufer mit Hypothekenschulden arbeiten also meist nicht nur ihre Schulden ab, sondern unternehmen im Schnitt auch höhere Sparanstrengungen als Mieter - etwa, um Reserven für die Tilgung oder Instandhaltung aufzubauen oder das Sparen zu diversifizieren. Mit zunehmendem Alter wächst dann der Vorsprung in der Sparquote der Käufer gegenüber den Mietern weiter.

Selbst ohne Kredit und Immobilie bauen Selbstnutzer im Schnitt ein größeres Vermögen auf, weil das Arbeitseinkommen erhöht, Ausgaben gekürzt oder - wie bei jedem dritten Kauf - Geldgeschenke aus der Familie zum Immobilienerwerb zugeschossen werden, die ein Mieter kaum für seine sonstige private Vorsorge erwarten kann.

"Der Erwerb von Wohneigentum führt zum freiwilligen Einstieg in Zwangssparprozesse, die im Ergebnis die eigene Ungeduld oder sogar Unvernunft und Launenhaftigkeit bremsen", analysiert das bankennahe Deutsche Institut für Altersvorsorge in einer Ende Oktober erschienenen Studie zum Deutschen Wohnimmobilienmarkt.

Die Disziplin der Käufer und die Disziplinlosigkeit der Masse

Bekannter noch als die Disziplin der Käufer ist die Disziplinlosigkeit der Masse. Sie ist es auch, die vielen überzeugten Mietern die Rechnungen über den Haufen wirft, nach denen sie langfristig finanziell besser fahren als Käufer, wenn sie nur ausreichend sparen und dabei eine auskömmliche Rendite erzielen: Gut zwei Billionen Sparvermögen zu Zinsen nahe null Prozent, eine Stornoquote von knapp 50 Prozent vor Laufzeitende bei Lebensversicherungen und ein schon seit mehr als einer Dekade kaum noch messbarer Nettozufluss in Aktien und Aktienfonds sind Belege für die Planlosigkeit vieler Anleger.

Nettovermögen deutscher Haushalte

Nettovermögen deutscher Haushalte

In der Praxis geht es vielen überzeugten Mietern dann so wie jenen Kunden in Fitnessstudios, die sich zur Feier der Anmeldung erst einmal ein Schnitzel mit Pommes bestellen, ehe sie die die erste Minute trainiert haben: Aus dem subjektiven Überlegenheitsgefühl heraus, es in Modellrechnungen ja besser zu machen als die Käufer, erbringen sie dann in der Breite doch nicht die Sparleistungen und erzielen nicht die Renditen, die es braucht, um den Käufer finanziell abzuhängen.

Um sich hier einmal ganz grobschlächtig der Differenz zu nähern: Zieht man das durchschnittliche Nettoeinkommen in Deutschland von rund 28.000 Euro pro Jahr heran und die in der Breite um rund 14 Prozentpunkte höhere Sparquote der Käufer gegenüber den Mietern, so summiert sich der Vermögensvorsprung ganz ohne die Perspektive des mietfreien Wohnens und ohne Berücksichtigung von Zinsen binnen gut 20 Jahren bereits auf mehr als 100.000 Euro.

Nun muss man mit den Kausalitäten im Vermögensaufbau und Eigentumserwerb natürlich vorsichtig sein: Die Entscheidung für Konsum statt Eigentum trifft mancher Mieter bewusst und nicht aus Dummheit heraus. Anderen fehlt wirtschaftlich schlicht die Option zum Kauf. Und allen stark disziplinierenden Effekten eines Immobilienkredits zum Trotz, kamen im vergangenen Jahr rund 60.000 Immobilien mit einem Verkehrswert von knapp zehn Milliarden Euro unter den Hammer einer Zwangsversteigerung.

Egal jedoch, ob jemand über einen Kauf nachdenkt oder ihn aus Überzeugung ablehnt: Die Verhaltensökonomie, das Nachdenken über die eigene Disziplin ist auf Basis der empirischen Daten oberste Pflicht - und die realistische Selbsteinschätzung vielleicht sogar wichtiger als die finanzmathematische Näherung an die Frage, ob und ab wann der Kauf oder die Miete lohnt.