Young Money Blog Ewig mieten oder kaufen?

Eine Immobilie zu kaufen, sei in jedem Fall besser, als dauerhaft zur Miete zu wohnen, heißt es oft. Nur so könne man dauerhaft Vermögen aufbauen - aber stimmt das wirklich?
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Die meisten Menschen, die ich kenne, wohnen zur Miete in Großstädten und beschweren sich über steigende Mieten, da sie einen immer größeren Teil ihres Budgets auffressen. Als meine Freunde und ich als Studenten zur Miete in einer WG gewohnt haben, war das lange kein Thema, doch inzwischen stellen sich viele meiner Freunde die Frage, ob sie vielleicht nicht doch die Finanzierung einer eigenen Immobilie angehen sollten, statt jeden Monat das Geld an den Vermieter zu überweisen.

Kürzlich erzählte mir ein Bekannter, dass er mal bei einer Bank die ersten Angebote für eine Immobilienfinanzierung eingeholt habe, schließlich seien die Zinsen ja so niedrig wie nie, da müsse man doch zuschlagen, oder?

Unsere Elterngeneration jedenfalls liebt Immobilien, sie gelten im Vergleich zu anderen Anlageformen wie Aktien, Anleihen oder Investmentfonds als grundsolide Angelegenheit. Von Kind auf bekommen viele beigebracht: Wer auf eine Immobilie setzt, kann so gut wie nichts falsch machen, denn man spart sich damit die Miete und baut stattdessen Vermögen auf.

Young-Money-Blog

Die Börse fasziniert Henning Jauernig, 28 Jahre alt, seit der Kindheit. Die erste eigene Aktie kaufte er, als er 20 war, ein paar Jahre später folgten die ersten Fondsanteile. Seine Finanzen regelt er seitdem selbst. Immer wieder löchern ihn seine Freunde mit Finanzfragen: Wie kann ich mein Geld richtig anlegen? Welche Versicherungen brauche ich? Und wie mache ich meine Steuer? Über Antworten auf all diese Fragen schreibt er im Young-Money-Blog .

Aber stimmt das überhaupt? Ist Kaufen tatsächlich langfristig besser, als zur Miete zu wohnen?

Natürlich lässt sich das nicht so einfach sagen. Vor allem hängt die Entscheidung, ob Mieten oder Kaufen die bessere Lösung ist, von den eigenen Lebensplänen ab. Wer damit rechnet, wegen verschiedener Jobwechsel öfter in eine andere Stadt umzuziehen, wird eher zur Miete wohnen als ein Mensch mit sicherem Job und Familie.

Aber wie sieht es mit den finanziellen Vorteilen beider Wohnformen aus? Schneidet der Käufer oder der Mieter im Vermögensvergleich besser ab?

Der Online-Vermögensverwalter Growney  hat für den Young-Money-Blog mögliche Vermögensentwicklungen von Mietern und Käufern durchgerechnet. Dabei gingen die Forscher davon aus, dass zwei Paare in exakt identischen Wohnungen in einem Berliner Mehrfamilienhaus leben. Das eine Paar entscheidet sich, die Wohnung zu kaufen, das andere wohnt weiter zur Miete. Neben der Wohnung haben die beiden Paare auch sonst dieselben Startvoraussetzungen: Beide haben die vergangenen Jahre 100.000 Euro zusammengespart.

Zu Beginn kauft das Käuferpaar die Immobilie für 300.000 Euro, es finanziert sie aus einem Drittel aus Eigenkapital (100.000 Euro) und zu zwei Dritteln aus Fremdkapital und nimmt dazu einen Kredit bei einer Bank auf. Nach 30 Jahren, zum Start der Rente, soll die Immobilie abbezahlt sein. Dann wollen die beiden die Wohnung mit Gewinn verkaufen.

Das andere Paar geht einen anderen Weg: Es bleibt in der Wohnung zur Miete wohnen und legt das Ersparte breitgestreut am Kapitalmarkt an. So wollen sich die beiden fürs Alter ein Vermögen aufbauen. Jährlich zahlt das Paar Kapitalertragsteuer von 25 Prozent auf seine Erträge, während der Verkauf der Immobilie des ersten Pärchens von Steuern befreit ist.

Wer gewinnt das Rennen?

Beim langfristigen Vermögensvergleich von Mieter und Käufer gerät das Käuferpärchen zunächst in Rückstand: Beim Kauf der Wohnung werden als Erstes Grunderwerbsteuer und Notarkosten fällig. Dazu kommt in vielen Fällen die Courtage des Maklers. Diese Anschaffungsnebenkosten liegen in Berlin bei mindestens 7,5 Prozent. Die Ausgaben in Höhe von 33.000 Euro müssen die Käufer mit vorhandenem Geld bestreiten. Beim Mieterpärchen bleibt dieses Guthaben dagegen erhalten.

Käufer müssen oftmals Kredit aufnehmen

Auch nach dem Wohnungskauf stellt sich die Situation sehr unterschiedlich dar: Der Großteil der gekauften Wohnung gehört im Grunde erst einmal der Bank. Das Käuferpaar stottert über 30 Jahre mit Tilgungszahlungen den Kredit ab. Meistens sind Baukredite sogenannte Annuitätendarlehen, Immobilienkäufer bekommen also die Summe für den Kauf eines Hauses auf einen Schlag vorgestreckt, im Gegenzug müssen sie das Darlehen über viele Jahrzehnte mit gleichbleibenden Raten zurückzahlen. Die monatliche Rate wird dabei von der Kreditsumme (Tilgung), dem Zinssatz und der Laufzeit bestimmt. In unserem Beispiel liegt der Tilgungssatz bei marktüblichen 2,54 Prozent, der Zinssatz bei günstigen 1,8 Prozent. Damit ist sichergestellt, dass der Kredit nach 30 Jahren abbezahlt ist und die Käufer keine Zinsschwankungen hinnehmen müssen.

Aber das ist noch nicht alles: Neben der Kreditzahlung muss das Paar jährlich 1,5 Prozent des jeweils aktuellen Gebäudewerts für Instandhaltung der Wohnung investieren. Dafür spart sich das Paar die Miete.

Das Mieterpaar hingegen ist und bleibt schuldenfrei, muss aber dafür ein Leben lang jeden Monat Miete zahlen. Die beiden Mieter sind gerade erst in die Wohnung eingezogen, müssen deshalb stolze 1.375 Euro als Miete zahlen - das entspricht aufs Jahr gerechnet 5,5 Prozent des Wohnungspreises. Steigt die Immobilie im Wert, steigt damit automatisch auch die Miete.

Damit der Vergleich fair bleibt, wenden Käufer und Mieter jedes Jahr exakt gleich viel Geld für die Vermögensbildung und Unterkunft auf. Die monatlichen Ausgaben für das Wohnen belaufen sich für die 100 Quadratmeter große Wohnung in unserem ersten Beispiel also auf 1.375 Euro. Sollten die Käufer in einem Monat mehr Kosten für ihre gekaufte Wohnung haben, sparen die Mieter die zusätzliche Differenz und legen sie am Kapitalmarkt an.

Wie der Vergleich zu einem bestimmten Zeitpunkt - etwa zum Renteneintritt - ausgeht, hängt vor allem von der Entwicklung der Immobilien - und Mietpreise und der Entwicklung der Kapitalmarktrenditen ab.

Geht man nun davon aus, dass die Immobilienpreise und Mieten in den nächsten Jahren langsam weiter steigen (mit jeweils 1 Prozent pro Jahr), der Mieter 1.375 Euro Miete zahlt und sich bei der Geldanlage nur eine moderate Rendite erzielen lässt (3,5 Prozent pro Jahr), so liegt der Käufer bereits nach weniger als zehn Jahren beim Vermögensvergleich vorn. Am Ende hat der Käufer durch seine monatlichen Zahlungen seine Immobilie bezahlt, die einen Wert von 548.076 Euro hat. Der Mieter hat lediglich ein Vermögen von 259.540 Euro angehäuft. Das Käuferpaar entscheidet in diesem Beispiel das Rennen klar für sich.

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Dabei zeigt sich: "Der Vorsprung des Käufers ist deutlich, weil hier die Mietbelastung relativ hoch ist und wenig Geld zum Anlegen übrig bleibt", sagt Gerald Klein, Geschäftsführer von Growney.

Wenn dagegen der Mieter schon lange in seiner Wohnung wohnt und eine vergleichsweise günstige Ausgangsmiete (nämlich nur 750 Euro im Monat - das entspricht aufs Jahr gerechnet 3 Prozent des Wohnungspreises) zahlt, liegt am Ende der Mieter knapp vorne. Zwar steigt auch in diesem Fall die Miete pro Jahr um ein Prozent, doch am Ende liegt der Mieter am Ende knapp vorn: Sein Vermögen ist um 30.000 Euro höher als das des Käufers. Und das, obwohl er auf sein Erspartes nur eine moderate Rendite von 3,5 Prozent erzielt.

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Das Beispiel zeigt: Wer in einer eher günstigen Mietwohnung wohnt, hat kaum einen Grund, nach einem Kaufobjekt Ausschau zu halten - es sei denn, er befürchtet, dass die Miete irgendwann drastisch steigt oder er die Wohnung verlassen muss.

Ist der Mieter zudem risikofreudig und investiert einen Großteil seines Ersparten in Aktien, kann er nach Steuern und Kosten eine Rendite von sechs Prozent erzielen (so wie im langjährigen Durchschnitt der vergangenen hundert Jahre): Dann sieht es noch besser für ihn aus. Sein Vermögen ist dann trotz steigender Immobilienpreise fast doppelt so groß wie das des Käufers.

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Die drei Beispiele zeigen: Ob der Mieter oder der Eigenheimbesitzer nach 30 Jahren vermögender dasteht, ist also entgegen der landläufigen Meinung keineswegs von vorneherein klar: Auch der Mieter kann vorne liegen, selbst wenn er den Großteil seines Einkommens für die Mietzahlungen aufwenden muss.

Mieter müssen sich selbst disziplinieren und Geld anlegen

Der Mythos - Miete zu zahlen bedeutet, Geld zum Fenster hinauszuwerfen - muss also nicht stimmen. "Oftmals führt Eigenheimbesitz zu einem niedrigeren Endvermögen als relevante Kapitalmarktanlagen wie Aktien", sagt Klein.

Der Mieter ist aber nur dann erfolgreich, wenn er konsequent sein Erspartes in renditeträchtige Anlagen investiert. Finanzexperten verweisen immer wieder darauf, dass Immobilienkäufer langfristig oft besser dastehen, weil sie durch ihren Kauf quasi gezwungen sind, zu sparen. Denn sie müssen monatlich eine Rate an die Bank zahlen, die in den Aufbau ihres eigenes Vermögens fließt. Das diszipliniert. Viele Mieter haben diesen Zwang nicht und geben stattdessen gern ihr Geld für Konsum aus. Sie haben dann im Alter kein Vermögen, während der Immobilienkäufer durch 30 Jahre langes zwanghaftes Sparen auf eine schuldenfreie Immobilie zurückgreifen kann.

Mieter müssen also genauso diszipliniert wie Eigenheimkäufer privat fürs Alter vorsorgen und langfristig auf Konsum verzichten. Nur dann können sie von Renditen am Kapitalmarkt profitieren und ein Vermögen aufbauen. Tun sie es nicht, stehen sie in jedem Fall schlechter als Immobilienkäufer da.

Im Video: Anleitung zum Reichwerden - Die Millionärsformel

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