Hermann-Josef Tenhagen

Neuregelung der Maklerkosten So viel günstiger wird der Immobilienkauf

Hermann-Josef Tenhagen
Eine Kolumne von Hermann-Josef Tenhagen
Wer ein Haus für 300.000 Euro kauft, zahlt bisher oft mehr als 20.000 Euro für den Makler. Das soll sich ab der nächsten Woche ändern – und bietet neue Chancen für Wohnungsinteressenten.
Foto: imago images / Westend61

Sie wollen eine Wohnung kaufen? Warten Sie noch ein paar Tage. Ab Mittwoch wird es vielerorts zehntausend Euro billiger. Die können Sie beim Makler sparen.

Nein, das ist keine Folge der Corona-Pandemie. Es ist die Folge eines Gesetzes zur Verteilung von Maklerkosten, das der Bundestag im Frühjahr beschlossen hat . Interessanterweise mit den Stimmen der Regierungskoalition, bei Enthaltungen der Linkspartei und gegen die Stimmen der Grünen. Wenn es nach den Grünen gegangen wäre, dürften Maklercourtagen künftig nur maximal 2 Prozent des Kaufpreises betragen, inklusive der Mehrwertsteuer – wie in den Niederlanden. Üblich sind aktuell rund 7 Prozent, genauer 6 Prozent und Mehrwertsteuer, also 6,96 Prozent bis Silvester und 7,14 Prozent ab Silvester.

Was tun eigentlich Makler, und womit verdienen sie ihr Geld? Antwort: Sie helfen beim Verkauf oder auch beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses. Im besseren Fall hilft der Makler Ihnen zunächst bei der Suche der richtigen Wohnung oder des richtigen Hauses für Ihren Geldbeutel und Ihre Bedürfnisse. Wenn das dann klappt, bezahlen sie ihm eine Provision. Die heißt Maklercourtage und beträgt bislang oft diese 6 Prozent vom Kaufpreis plus Mehrwertsteuer. Bei einer Wohnung für 300.000 Euro also mehr als 20.000 Euro.

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Micha Kirsten / Finanztip

Hermann-Josef Tenhagen, Jahrgang 1963, ist Chefredakteur von »Finanztip« und Geschäftsführer der Finanztip Verbraucherinformation GmbH. Der Geldratgeber ist Teil der Finanztip Stiftung. »Finanztip«  refinanziert sich über sogenannte Affiliate-Links, nach deren Anklicken »Finanztip« bei entsprechenden Vertragsabschlüssen des Kunden, etwa nach Nutzung eines Vergleichsrechners, Provisionen erhält. Mehr dazu hier .

Tenhagen hat zuvor als Chefredakteur 15 Jahre lang die Zeitschrift »Finanztest« geführt. Nach seinem Studium der Politik und Volkswirtschaft begann er seine journalistische Karriere bei der »Tageszeitung«. Dort ist er heute ehrenamtlicher Aufsichtsrat der Genossenschaft. Auf SPIEGEL.de schreibt Tenhagen wöchentlich über den richtigen Umgang mit dem eigenen Geld.

Viel häufiger als Käufer beauftragen heute Verkäufer einer Wohnung oder eines Hauses den Makler – um die Arbeit abzugeben und einen besseren Preis zu erzielen. Der Makler kümmert sich dann um Kaufinteressenten, managt die Besichtigungen und sorgt hoffentlich für einen solventen Käufer.

Und aktuell sorgt er auch noch dafür, dass der Käufer – in den meisten Teilen Deutschlands – dafür auch noch die Rechnung bezahlt. Zwischen 40 und 60 Prozent der Wohnungen in Deutschland werden so verkauft, sagen Makler und auch der Verbraucherzentrale Bundesverband. In Großstädten eher 80 Prozent .

Milliarden für Provisionen

180 Milliarden Euro wurden mit Wohnimmobilien im Jahr 2018 umgesetzt, etliche Milliarden an Provision wurden also gezahlt. In vielen Bundesländern wird die Courtage historisch hälftig geteilt, wenigstens offiziell. In  Berlin, Hamburg und Hessen sowie in Brandenburg, Niedersachsen und Bremen galt das aber noch nie. Käufer zahlten praktisch allein.

Das ist ab 23. Dezember nicht mehr zulässig. Das Weihnachtsgeschenk der Großen Koalition für Verbraucher sieht vor, dass der Käufer beim Makler maximal noch die Hälfte der Courtage bezahlen muss. Solange jedenfalls der Käufer für Wohnzwecke kauft und nicht gewerblich unterwegs ist. In unserem Fall also rund 10.000 Euro. Und auch die erst, nachdem der Verkäufer seine 10.000 Euro bezahlt hat.

Wenn der Verkäufer den Makler ursprünglich beauftragt hat und es keine gesonderte Vereinbarung gibt, könnte es sogar passieren, dass der Verkäufer dann auch die Rechnung komplett bezahlt. So etwas heißt Bestellerprinzip und gilt schon seit einigen Jahren für Makler, die Mietwohnungen unter die Leute bringen. Und selbst die Wissenschaftler des IW, des Instituts der deutschen Wirtschaft, halten das eigentlich für die beste Variante .

Weil dann der Verursacher einer Dienstleistung diese auch bezahlt. Und der hat ein Interesse an niedrigen Preisen. Wenn jemand anders die Rechnung für den Verkäufer zahlt, ist dieses Interesse nicht mehr groß.

Die neue Logik der Makler

Noch nicht die beste aller Welten also, aber das neue Gesetz hört sich in jedem Fall besser und gerechter an als das, was wir bisher haben. Und es verändert die Logik der Makler. Bislang hat ein Makler genau wie der Verkäufer vor allem ein Interesse an einem besonders hohen Verkaufspreis: Denn mit dem Preis steigt die Courtage, also die Bezahlung. 10.000 Euro mehr Verkaufspreis bringen derzeit 600 Euro mehr Provision plus Mehrwertsteuer. Das lohnt sich. Den Verkäufer interessierte die höhere Courtage nicht. Gezügelt wurde Maklers Drang nach hohen Preisen nur, wenn der höhere Preis schwer zu erzielen war. Also deutlich mehr Besichtigungstermine erforderte.

Genau aus diesem Grund halten auch die meisten Wohnungskäufer den Makler oder die Maklerin für ein Mitglied des gegnerischen Teams. Und ein teures obendrein. Eines, das sehr viel Geld für sehr wenig sichtbare Arbeit kassiert.

Kann das mit dem neuen Gesetz jetzt besser werden? Ich denke schon. Wenn der Verkäufer mitzahlen muss, will er keinen Makler, bei dem der Verkauf lange dauert für nur wenig mehr Geld. Vereinzelt gehen große Maklerfirmen tatsächlich schon mit deutlich reduzierten Preisen in den Kampf um die Alltagskunden. Homeday zum Beispiel will künftig nur noch insgesamt 3,9 Prozent von Verkäufer und Käufer kassieren, inklusive Mehrwertsteuer. Der Käufer würde in unserem Beispiel nur noch knapp 6000 Euro bezahlen müssen statt über 20.000. Aber auch der Verkäufer müsste zuerst 6000 Euro berappen. Großmakler Engel+Völkers und auch die LBS Nordwest wollen erst mal weiter an den 6 Prozent festhalten – von denen künftig beide Parteien je 3 Prozent zahlen.

Bei den Maklern grummelt es natürlich. Das neue Gesetz sei doch ein »Eingriff in die Vertragsfreiheit«, so der Maklerverband IVD bei den Anhörungen zum Gesetz . Auch wenn kluge Maklervertreter im Gespräch durchaus einräumen, dass sich die Kosten für die Maklercourtage über die Jahre ungünstig in Richtung Käufer verschoben haben. 

Wohnen ist eben nicht nur Markt. Wohnen muss jeder können, und nicht jeder kann sich diese Art Markt leisten. Im Extremfall führt so ein Marktverständnis zum Missbrauch.

Obwohl in einigen Bundesländern, wie erwähnt, schon heute die hälftige Teilung der Courtage beim Verkauf eines Hauses vorgesehen ist, zahlen Käufer in all diesen Ländern im Schnitt deutlich mehr als die Hälfte. Das hat die Maklerfirma Homeday aus Immobilieninseraten ermittelt. In den Bundesländern, in denen Käufer standardmäßig eigentlich nur die Hälfte der Courtage zahlen sollten, liegt ihr Anteil oft weit höher, in Ostdeutschland im Schnitt bei 75 Prozent. 

Und tatsächlich ist der Wohnungsmarkt in Deutschland seit mindestens zehn Jahren angespannt. Seit zehn Jahren gehen auch die Immobilienpreise durch die Decke. Die Besitzer und die Makler profitieren. Die Makler erzielten zuletzt einem Umsatzrekord nach dem nächsten. Und die Zahl der Makler ist allein von 2017 nach 2018 von 30.000 auf 35.000 gestiegen . Eine spezielle Ausbildung braucht man als Makler nicht. Immer neue Maklerbuden schossen deshalb aus dem Boden. Die Käufer mussten es bezahlen. 

Tatsächlich wäre die beste Lösung natürlich eine Bezahlung des Maklers am Aufwand – oder als Fixum. Und in einer solchen Welt könnten dann auch Verkäufer und Käufer den Preis teilen. Einerseits hat der Verkäufer ein Interesse an einem möglichst hohen Preis. Doch wenn der Makler zu viel Aufwand betreiben muss und deshalb mehr Courtage verlangt, mindert das den Erlös.

Den Käufer schreckt eine hohe Courtage ohnehin ab. Ein Anbieter mit einem fairen Preis, der schnell verkauft, würde auch niedrigere Maklergebühren erzeugen. Alle profitieren. Sogar der erfolgreiche Makler. Denn auch in diesem Modell bringt ein schneller Abschluss schnell verdientes Geld. Der Anreiz zu einer Hängepartie wird dabei geringer. Ein 10.000 Euro höherer Preis bringt vielleicht nur noch 200 Euro mehr Courtage.

Am kommenden Mittwoch also tritt das neue Gesetz in Kraft. Wenn dann auch noch die Maklercourtage insgesamt sinkt, wird der Kauf einer Immobilie womöglich noch mal preiswerter. Es lohnt sich bestimmt, das genauer anzusehen. Der Blick ins EU-Ausland ist reizvoll. Im Augenblick ist die Quote von Bundesbürgern, die in den eigenen vier Wänden wohnen, niedriger als überall sonst in der EU .

Wenn Sie jetzt losziehen wollen als Käufer, dann habe ich zwei Empfehlungen für Sie:

  • Bereiten Sie dafür ihre Finanzierung gut vor. Wenn Sie genau wissen, wie weit sie preislich gehen können, werden Preisverhandlungen deutlich einfacher. Das geht zum Beispiel mit einem Finanzierungsrechner  wie dem von meinen Kollegen von Finanztip.

Und zwei Empfehlungen an Verkäufer:

  • Die einfache Zeit mit dem Makler, den der Käufer bezahlt, die ist vorbei. Aber der Wettbewerb unter den Maklern bietet neue Chancen. Lassen Sie sich auch von verschiedenen überregionalen Maklern Angebote machen. Günstige Anbieter versuchen gerade, den Markt aufzurollen. Und fragen Sie dann den lokalen Makler Ihres Vertrauens, ob er mitgeht.

Zwischen den Jahren ist ein wenig Zeit, sich über die richtige Strategie für den eigenen Plan Gedanken zu machen.

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