Young Money Blog Neun Tipps gegen teure Überraschungen bei der Miete

Attraktive Wohnungen sind begehrt, das nutzen einige Vermieter gnadenlos aus. Mieter sollten deshalb ihre Rechte kennen. Ein Überblick.
Foto: Arne Dedert/ DPA
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SPIEGEL ONLINE

Kürzlich ging in einer meiner WhatsApp-Gruppen ein Foto eines Berliner Staffelmietangebots herum, das für Erstaunen unter meinen Freunden sorgte. "Das ist doch wohl hoffentlich ein Scherz", schrieb mir ein Freund, der gerade wie so viele in meinem Alter auf Wohnungssuche ist und das Foto auf Twitter entdeckt hatte.

Das geteilte Angebot galt für eine Wohnung in Prenzlauer Berg. Das Mietverhältnis sollte demnach mit 1746 Euro starten. Schon am 1. April 2020 wollte der Vermieter 92 Euro mehr haben. Innerhalb von zehn Jahren sollte sich die Monatsmiete verdoppeln - auf satte 3511 Euro. Aber das reichte dem Wohnungsbesitzer noch nicht. Zum 1. April 2036 solle der Mieter dann jeden Monat mal eben 6716 Euro abdrücken. Damit hätte er die Miete innerhalb von 16 Jahren vervierfacht.

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Auch Staffelmietverträge müssen sich zwar an die Mietpreisbremse halten. Das heißt, die Miete darf nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dieser wird mit Hilfe des Berliner Mietspiegels ermittelt. Aber: In Berlin läuft die Mietpreisbremse aus. Und zwar schon im kommenden Jahr. Damit wäre das Angebot legal.

Dieser Fall ist ein besonders krasses Beispiel und zeigt, wie sehr der deutsche Wohnungsmarkt aus den Fugen geraten ist. Mietverträge mit sogenannten Staffelmieten sind längst keine Seltenheit mehr. Es scheint, als sei die Dreistigkeit, mit der Vermieter die Notlage der Menschen auszunutzen versuchen, so groß wie nie.

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Die Börse fasziniert Henning Jauernig, 28 Jahre alt, seit der Kindheit. Die erste eigene Aktie kaufte er, als er 20 war, ein paar Jahre später folgten die ersten Fondsanteile. Seine Finanzen regelt er seitdem selbst. Immer wieder löchern ihn seine Freunde mit Finanzfragen: Wie kann ich mein Geld richtig anlegen? Welche Versicherungen brauche ich? Und wie mache ich meine Steuer? Über Antworten auf all diese Fragen schreibt er im Young-Money-Blog .

Es ist deshalb wichtig, dass gerade junge Menschen, die auf Wohnungssuche sind, sich nicht austricksen lassen. Gerade in diesen Zeiten sollten Mieter ihre Rechte kennen. Einen Mietvertrag kann man nämlich nicht einfach unterschreiben und dann widerrufen. Bei Mietverträgen gibt es - anders als etwa bei Kreditverträgen oder Onlinekäufen - kein Widerrufsrecht.

Das sind die wichtigsten Punkte, auf die Mieter achten sollten:

1. Nebenkosten

Die Kaltmiete allein sagt wenig aus. Es empfiehlt sich deshalb, auch darauf zu achten, was die Wohnung insgesamt kostet, also inklusive Vorauszahlungen für Neben- und Heizkosten an den Vermieter. Oft lohnt es sich, den Vermieter oder einen Nachbarn zu fragen, ob die im Angebot angegebene Höhe realistisch ist - sonst droht eine Nachzahlung. Zudem kann man sich am Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds orientieren.

Laut diesem zahlten Mieter im Jahr 2013 etwa 2,19 Euro pro Quadratmeter an Nebenkosten. Ein Beispiel: Bei einer Wohnung mit 90 Quadratmetern läge eine Nebenkostenvorauszahlung von monatlich 197,10 Euro (= 90 x 2,19 Euro) also im Durchschnitt.

Problematisch wird es für den Mieter, wenn große Vermieterkonzerne die Kosten für Hausmeister, Gärtner oder Winterdienst drastisch erhöhen und die Leistungen von Tochterfirmen erbringen lassen. Eine SPIEGEL-Recherche hatte 2018 Einblicke gewährt in ein System, mit dem etwa der Wohnungskonzern Vonovia mit Nebenkosten Profit macht.

In Dresden beschwerten sich zum Beispiel Vonovia-Mieter, in einer Wohnanlage seien etwa die Kosten für den Winterdienst um 1900 Prozent gestiegen. Wehren können sich Mieter in solch einem Fall kaum, weil es fast unmöglich ist, den Nachweis zu führen, dass überhöht abgerechnet wurde.

2. Mieterhöhungen

Für den Mieter ist es natürlich am besten, wenn im Vertrag keine Mieterhöhungen vorgesehen sind. Dann kann der Vermieter erst nach 15 Monaten - und ab dann in 15-Monats-Schritten - auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufstocken.

Diese Obergrenze darf der Vermieter aber nicht überschreiten. Zudem darf der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist. Das ist die gesetzlich vorgeschriebene Kappungsgrenze.

Jeder Mieterhöhung muss der Mieter zustimmen. Die Miete erhöht sich also nicht automatisch, sondern nur dann und nur in dem Umfang, in dem der Mieter zustimmt oder gerichtlich zur Zustimmung verurteilt wird.

Lassen Sie sich im Zweifel von einem Experten beraten. Gute Anlaufstellen sind die Mietervereine.

3. Staffel- und Indexmieten

Doch wie das Eingangsbeispiel zeigt, greifen Vermieter immer mehr auf sogenannte Staffelmieten zurück, um sich von Anfang an steigende Einnahmen zu sichern. In so einem Fall sieht der Mietvertrag mehrere Mieterhöhungen in regelmäßigen Abständen vor. Vermieter bedienen sich gern dieses Instruments, weil solche Staffelmieten so gut wie gar nicht eingeschränkt sind - Kappungsgrenzen gelten bei solchen Verträgen nicht.

Auch Staffelmieten dürfen aber die ortsübliche Vergleichsmiete nach der Erhöhung nicht um mehr als 20 Prozent übersteigen, wenn der Mieter den Beweis erbringen kann, dass diese hohe Miete "unter Ausnutzung eines geringen Angebots" erzielt wurde. Das ist in der Praxis allerdings schwer nachzuweisen und trifft nur in Ausnahmefällen zu. Laut Experten existiert dieser Paragraf nur auf dem Papier.

Eingeschränkt werden solche Staffelmieten ansonsten nur in Städten, in denen die Mietpreisbremse gilt: In solch einem Fall dürfen die einzelnen Staffeln die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als zehn Prozent übersteigen. Dann greift die Staffelmieterhöhung nicht und kann vom Mieter zurückgewiesen werden.

Zwischen zwei Mietpreisstaffeln muss zudem mindestens ein Jahr liegen. Und im Mietvertrag muss die jeweils zu zahlende Monatsmiete ausdrücklich genannt werden. Angaben wie "Erhöhung um fünf Prozent pro Jahr" sind unwirksam.

Selten sind sogenannte Indexmieten, dabei orientiert sich die Miete am Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte - also der Inflationsrate. Ermittelt das Statistische Bundesamt eine Steigerung, wäre eine Mieterhöhung zulässig. Für den Vermieter ist das die einfachste Art, die Miete zu erhöhen, ohne dass er rechtliche Risiken eingeht. Die Indexmiete hat für ihn außerdem den Vorteil, dass er auch dann noch Mietsteigerungen durchsetzen kann, wenn die Miete das ortsübliche Niveau bereits erreicht hat oder sogar darüber liegt.

4. Kaution

Mieter müssen maximal drei Nettokaltmieten als Kaution zahlen, selbst wenn im Vertrag mehr steht. Außerdem ist es zulässig, das Geld in drei Monatsraten zu überweisen. Schreibt der Mietvertrag die Zahlung auf einen Schlag vor, ist das unwirksam. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen auf ein Treuhandkonto legen, eventuelle Zinsen stehen am Ende dem Mieter zu.

Eine sogenannte Kautionsversicherung sollte man nur abschließen, wenn man extrem knapp bei Kasse ist. In diesem Fall gibt der Mieter seinem Vermieter eine Bürgschaftsurkunde, die Prämie von jährlich circa 100 Euro zahlt der Mieter. Muss die Versicherung tatsächlich einspringen, kann sie den Mieter zusätzlich in Regress nehmen. Insgesamt zahlen Mieter also definitiv Geld, selbst wenn in der Wohnung kein Schaden entsteht.

Die Rückzahlung der Kaution an den Mieter kann oftmals mehrere Monate dauern, weil Vermieter Zeit benötigen, um Schadenersatzansprüche zu prüfen. Trotzdem dürfen Mieter in diesem Fall nicht "vorbeugend" die Miete zurückbehalten und die Kaution abwohnen.

5. Kündigungsausschluss

Nach dem Gesetz darf der Mieter jederzeit mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten den Vertrag beenden. Viele Vermieter wollen den Mieter aber langfristig binden und die Kündigung für beide Mietvertragsparteien zumindest für einen gewissen Zeitraum ausschließen. Solch ein Kündigungsauschluss ist bis maximal vier Jahre erlaubt.

Sollten Sie sich darauf einlassen, sichern Sie sich am besten durch eine sogenannte Nachmieterklausel ab. Steht dann doch innerhalb der Frist etwa berufsbedingt ein Umzug an, kommen Sie ohne finanziellen Verlust aus dem Vertrag, wenn Sie einen geeigneten Nachmieter vorweisen können.

Auch Zeitmietvertäge sind zulässig. Allerding muss der Vermieter dafür einen Grund nennen, etwa dass er die Wohnung anschließend selbst benötigt. In diesem Fall muss der Mieter zum Fristende ausziehen, auch wenn der Vermieter nicht extra gekündigt hat.

6. Renovierung

Ohne finanzielle Gegenleistung müssen Mieter beim Einzug weder malen noch Heizkörper streichen. Außerdem müssen Mieter nur renovieren, was sie "verwohnen". Viele Klauseln, die Renovierungen vorsehen, sind deshalb unwirksam.

7. Reparaturen

Für große Reparaturen in der Wohnung muss der Vermieter aufkommen - und Handwerker bestellen. Dazu informiert man ihn schriftlich und setzt eine Frist, die je nach Dringlichkeit festgelegt wird. Nur in akuten Fällen wie einem Wasserrohrbruch oder Heizungsausfall darf man selbst aktiv werden, falls der Vermieter nicht erreichbar ist. Ruft man dagegen wegen einer Kleinigkeit den Elektriker, ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Rechnung zu übernehmen.

Mietklauseln, nach denen der Mieter alle Reparaturkosten trägt, sind ungültig. Weigert sich der Vermieter zu zahlen, kann man sich etwa beim Mieterbund beraten lassen.

8. Modernisierung

Während der Vermieter die Kosten für Reparaturen allein tragen muss, darf er Kosten für Modernisierungen auf die Miete umlegen - aber nur bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten und maximal drei Euro pro Quadratmeter. Bei Wohnungen mit einer Miete bis sieben Euro darf der Vermieter sogar nur um höchstens zwei Euro anheben.

Wird der Wohnwert durch die Modernisierungsarbeiten erheblich beeinträchtigt, können Sie als Mieter die Miete auch dann mindern, wenn Sie den Arbeiten zugestimmt haben. Die Kürzung müssen Sie aber schriftlich ankündigen.

9. Unwirksame Klauseln

Meist können Mieter den Mietvertrag nicht beeinflussen, wenn der Vermieter einen Vordruck benutzt. In diesem Fall sind Mieter aber automatisch vor willkürlichen Klauseln geschützt. Selbst wenn der Mieter solche Verträge unterschreibt, kann er diese Klauseln ignorieren.