Mögliche Wende auf dem Wohnungsmarkt Experten melden erstmals seit 2005 sinkende Mieten

Auf dem Wohnungsmarkt deutet sich eine Trendwende an: Laut einem aktuellen Preisindex sind die Neuvertragsmieten im ersten Quartal erstmals seit 14 Jahren gesunken. Bei den Kaufpreisen geht es dagegen weiter nach oben.
Mietwohnungen in Berlin

Mietwohnungen in Berlin

Foto: imago images/Joko

Die Kaufpreise für Immobilien laufen den Mietpreisen in Deutschland immer weiter davon. Das geht aus dem Wohnindex des Forschungsunternehmens F+B hervor, der die Entwicklungen in verschiedenen Teilen des Immobilienmarkts misst.

Während die Preise für Eigentumswohnungen (plus 2,1 Prozent) sowie Ein- und Zweifamilienhäuser (plus 0,8 Prozent) in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres im deutschen Durchschnitt erneut gestiegen sind, verzeichneten die Experten bei den Neuvertragsmieten einen Rückgang um 0,3 Prozent im Vergleich zum vierten Quartal 2018. Das war das erste Minus seit dem Jahr 2005 - also vor Beginn des nun schon jahrelang anhaltenden Immobilienbooms.

Quartalszahlen sind zwar mit Vorsicht zu interpretieren, weil sie nur einen sehr kurzen Zeitraum abbilden, in dem gerade in stark nachgefragten Gegenden relativ wenig Wohnungen auf den Markt kommen. Dennoch sind die neuesten Daten bemerkenswert. "Ob sich dieser Trend auch in den nächsten Quartalen festigt, ist wahrscheinlich eine der spannendsten Fragen der Wohnungspolitik überhaupt", sagte F+B-Geschäftsführer Bernd Leutner.

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Interessant ist an den neuen Zahlen, dass die Mieten für neu angebotene Wohnungen nicht nur im bundesdeutschen Durchschnitt zurückgingen, sondern teilweise auch in Großstädten, die in den vergangenen Jahren den Boom angeführt haben - und in denen sich mittlerweile Protestbündnisse gegen steigende Mieten gebildet haben.

In München etwa lag das Minus laut F+B im ersten Quartal bei 1,3 Prozent - wenn auch im Vergleich zum ersten Quartal 2018 die Mieten noch immer um 5,3 Prozent gestiegen sind.

Auch in Frankfurt, Hamburg, Berlin und Düsseldorf ging es in den ersten drei Monaten 2019 nach unten. In Köln und Stuttgart stiegen die Mieten dagegen weiter.

Grundlage für den F+B-Index sind nach eigenen Angaben Angebotsdaten von mehr als 30 Millionen Wohnungen in ganz Deutschland.

Immobilienkauf lohnt sich immer weniger

Anders als bei den Mieten zeichnet sich bei den Kaufpreisen noch keine Trendwende ab. Vor allem die Preise für Eigentumswohnungen steigen weiter. In allen sieben deutschen Top-Städten ging es im ersten Quartal nach oben.

Wie sehr sich die Kaufpreise inzwischen von den Mieten entkoppelt haben, zeigt der Langfristvergleich: Seit Anfang 2004 sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im deutschen Durchschnitt um 68 Prozent gestiegen, die Preise für Einfamilienhäuser immerhin um 41 Prozent. Bei den Neuvertragsmieten ging es dagegen im selben Zeitraum nur um knapp 24 Prozent nach oben, bei den Bestandsmieten sogar nur um elf Prozent.

Aus diesen Zahlen lässt sich ablesen, dass es sich immer weniger lohnt, Wohnungen oder Häuser als Renditeobjekte zu kaufen, da die erzielbaren Mieteinnahmen nicht mit den steigenden Kaufpreisen schritthalten. Gedämpft wurde diese Entwicklung in den vergangenen Jahren zwar durch die sinkenden Kreditzinsen, die es Immobilienkäufern ermöglichen, auch höhere Kaufpreise zu finanzieren. Doch weil dieser Effekt begrenzt ist, erwarten viele Experten, dass auch das starke Wachstum der Immobilienpreise in absehbarer Zeit enden dürfte.

Schon jetzt hat sich der Markt vor allem in den Großstädten sehr weit gespreizt. Laut den Daten von F+B variieren etwa die Preise für Eigentumswohnungen in München je nach Straßenabschnitt zwischen 3210 und 15.300 Euro pro Quadratmeter. Bei den Mieten reichte die Spannbreite in der Stadt von 5,40 bis 22,90 Euro pro Quadratmeter.