Berliner Mietendeckel Was Mieter und Vermieter jetzt tun sollten
Wohnhäuser in Berlin-Mitte
Foto: Bernd von Jutrczenka/ picture alliance / dpaDie rot-rot-grüne Berliner Koalition macht ernst: Am Freitag stellte Bausenatorin Katrin Lompscher die Eckpunkte für den geplanten Mietendeckel vor. Damit will der Berliner Senat die Wohnungsmieten in der Hauptstadt für fünf Jahre einfrieren.
Die Gründe liegen auf der Hand: Die Mieten in der Hauptstadt steigen deutlich schneller als die Einkommen - und andere Politikversuche zur Eindämmung der Mieten sind bislang gescheitert. Auch die Mietpreisbremse .
Micha Kirsten / Finanztip
Hermann-Josef Tenhagen, Jahrgang 1963, ist Chefredakteur von »Finanztip« und Geschäftsführer der Finanztip Verbraucherinformation GmbH. Der Geldratgeber ist Teil der Finanztip Stiftung. »Finanztip« refinanziert sich über sogenannte Affiliate-Links, nach deren Anklicken »Finanztip« bei entsprechenden Vertragsabschlüssen des Kunden, etwa nach Nutzung eines Vergleichsrechners, Provisionen erhält. Mehr dazu hier .
Tenhagen hat zuvor als Chefredakteur 15 Jahre lang die Zeitschrift »Finanztest« geführt. Nach seinem Studium der Politik und Volkswirtschaft begann er seine journalistische Karriere bei der »Tageszeitung«. Dort ist er heute ehrenamtlicher Aufsichtsrat der Genossenschaft. Auf SPIEGEL.de schreibt Tenhagen wöchentlich über den richtigen Umgang mit dem eigenen Geld.
In den vergangenen Jahren sind die Mieten in Berlin drastisch gestiegen. Preistreiber sind wie überall in der Republik: extrem niedrige Zinsen, die Käufer dazu verleiten, überhöhte Preise zu zahlen. Erschwerend im Berliner Fall: Jedes Jahr ziehen rund 40.000 Menschen hinzu, zugleich hat sich die Zahl der Sozialwohnungen in der Hauptstadt seit Anfang des Jahrtausends auf 100.000 halbiert.
Die Idee des Mietendeckel selbst stammt eigentlich von der SPD . Radikalere Pläne hat Linken-Politikerin Lompscher zu den Akten gelegt. Am vergangenen Wochenende war ein Entwurf aus ihrem Hause bekanntgeworden, der Mietobergrenzen von knapp acht Euro für neuere Wohnungen vorsah, gut sechs Euro für Altbauwohnungen aus der Zeit vor 1945 - berlinweit . Das hätte Senkungen bei großen Teilen der 1,6 Millionen Mietwohnungen in Berlin bedeutet. Der durchschnittliche Preis, zu dem in ganz Berlin Wohnungen angeboten werden, lag nach Angaben der Investitionsbank Berlin 2018 schon bei 10,70 Euro pro Quadratmeter.
Fünf Jahre Ruhe
Der neue Plan sieht kaum noch Senkungen der Miete vor, bringt aber einem Großteil der Berliner Mieter und Mieterinnen mindestens fünf Jahre Ruhe vor weiteren Mietsteigerungen. Die Höchstmiete für Neuvermietungen soll bis zu 9,80 Euro pro Quadratmeter betragen, angelehnt an den Mietspiegel des Jahres 2013. Mietsenkungen soll es nur in Ausnahmefällen geben, wenn die Miete zu hoch ist und außerdem 30 Prozent des Haushaltseinkommens übersteigt.
Jubeln Sie jetzt als Mieter? Wollen Sie gar nach Berlin ziehen? Oder verfluchen Sie als Hausbesitzer die Idee des Mietdeckels als Sozialismus und überlegen Sie Ihren Besitz in der Hauptstadt zu verkaufen? Gemach. Ob Mieter oder Vermieter - so sehen Ihre Handlungsoptionen aus:
Alte Sicherheiten für Mieter
Als Mieter in Berlin warten Sie einfach ab. Fünf Jahre garantiert keine Mietsteigerungen, das hört sich doch super an. Und Mieterschutz ist in Deutschland vor allem Bestandsschutz. Tatsächlich sind sogar die Mietsteigerungen in Großstädten zuletzt nur halb so hoch gewesen wie die Steigerung bei den Kaufpreisen . Quasi die Garantie für Ihren kleinen Besitzstand - eine bezahlbare Wohnung. In der Zeit vor dem Mauerfall sang Hildegard Knef das passende Lied: "Ich hab' noch einen Koffer in Berlin" - damals galt in Westberlin die Mietpreisbindung für Altbauten .
Selbst wenn die Wohnung eigentlich zu groß ist, wird der finanzielle Druck jedenfalls nicht mehr größer. Sie müssen nicht gleich umziehen.
Nicht viel verbessert wird Ihre Situation, wenn die Wohnung größer werden soll oder wenn Sie nach Berlin ziehen wollen. Ein Mietendeckel hilft denen, die drin sind. Ein Mietendeckel stärkt aber auch die Zwei-Klassen-Gesellschaft zwischen Alteinwohnern des Prenzlauer Berg, in Kreuzberg oder Charlottenburg auf der einen Seite und Zuziehenden aus dem Rheinland, aus Stuttgart oder Damaskus. Preiswerte Wohnungen werden in der Familie weitergegeben, nicht aufgegeben.
Ein Blick nach Wien schärft das Problembewusstsein: In Österreichs Hauptstadt Wien sind 45 Prozent der Wohnungen in Besitz der Stadt oder von Genossenschaften. Die städtische Wohnungsbaugesellschaft Wiener Wohnen verwaltet 200.000 Wohnungen mit Traummieten oft unter fünf Euro . Aber niemand gibt die Wohnung auf, neue Mieter, die einziehen können, gibt es nicht einmal 2000 im Jahr.
Neue Risiken für Vermieter
Als Vermieter in Berlin atmen Sie erstmal tief durch. Und dann warten Sie, ob der Mietendeckel tatsächlich für 2020 beschlossen wird. Die Diskussion läuft natürlich in dieser Woche vor den Landtagswahlen in Brandenburg und Sachsen heiß.
Ein finanzielles Problem haben vor allem die, die teuer gekauft haben und jetzt verkaufen wollen oder müssen. Der Wiederverkaufswert Ihrer Immobilie wird niedriger als gedacht. Bei Finanztip haben wir immer gesagt, Kaufpreise von 25 Jahresnettokaltmieten sind gerade noch akzeptabel. 100 Quadratmeter Altbau zu 300.000 Euro (25 Jahresnettokaltmieten von 10 Euro pro Quadratmeter) waren akzeptabel, aber viele haben teurer gekauft, für 400.000 oder gar 500.000 Euro .
Es kann sein, dass der Zuzug gut betuchter Neubürger in die Hauptstadt so groß ist, dass die Preise nicht stark fallen, es kann auch sein, dass die Sorge vor solcher Politik bei Investoren so groß ist, dass die Preisabschläge groß werden.
Wer gerade erst gekauft hat, steht potenziell vor einem weiteren Problem. 350.000 Euro Kredit hat er vor vier Jahren bekommen, doch jetzt berechnet die Bank den Wert der Immobilie vielleicht nicht mehr mit 500.000 sondern nur noch mit 400.000 Euro. Die nächste Umschuldung wird dadurch teurer, weil das Risiko der Bank steigt . Zwei Zehntel Prozent mehr Zinsen als Risikozuschlag kosten bei 300.000 Euro Kredit in 10 Jahren mehr als 3000 Euro extra.
Vorläufiges Fazit
Bis klar ist, wie der Deckel genau aussieht, werden vernünftige Berliner Mieterinnen und Mieter sich nicht vom Fleck rühren. Vermieter werden kalkulieren, ob sie das Projekt Mietdeckel im Zweifel aussitzen können. In Berlin neue Wohnungen kaufen oder bauen wird bis zu einer Entscheidung in der Frage vernünftigerweise erstmal niemand. Das müssten dann die Stadt und ihre öffentlichen Bauträger schon selber tun. Vielleicht ist das auch Teil des Plans.
Und im Rest der Republik werden Mieter und Hausbesitzer weiter fasziniert oder kopfschüttelnd auf das Experiment schauen. Schnell steigende Mieten und Wohnungsnot gibt es schließlich auch dort. Von Wagenknecht bis Seehofer, von der Linkspartei bis zur CSU haben sich Politiker deshalb schon mal positioniert.
Ein bedeutender Unterschied allerdings bleibt. Außerhalb Berlins ist das Verhältnis von Mietern und Menschen, denen die eigenen vier Wände gehören, nicht 85:15 sondern eher 50:50, im Saarland gar 35 zu 65.
