Teures Wohnen Was, wenn der Mietendeckel kommt?

Mietendeckel, Mietpreisbremse, Initiative für Enteignungen: Da kommt Bewegung in den Wohnungsmarkt. Kolumnist Hermann-Josef Tenhagen erklärt, wie Mieter und Vermieter damit umgehen sollten.

Mietshäuser mit Deckel (in Hannover)
Julian Stratenschulte/ DPA

Mietshäuser mit Deckel (in Hannover)

Eine Kolumne von


Berlin ist Deutschlands Mieterstadt Nummer 1: Rund 85 Prozent der Berliner Wohnungen sind Mietwohnungen, in den Innenstadtbezirken Mitte, Kreuzberg, Friedrichshain oder Lichtenberg sogar 95 Prozent. Das ist deutlich mehr als im Rest der Republik. Und es erklärt, warum Berlin jetzt mit dem Mietendeckel vorprescht.

Auch als Ganzes betrachtet ist Deutschland Mieterland: Von Flensburg bis Oberstdorf, von Isenbruch bis Görlitz lebt weit mehr als die Hälfte der Bundesbürger zur Miete - der höchste Wert in der EU. Und diese Mieterinnen und Mieter rufen angesichts drastisch steigender Preise um Hilfe.

VIDEO: 80-jährige Mieterin - Rauswurf wegen Eigenbedarf?

SPIEGEL ONLINE

Und sie schauen deshalb genau auf Berlin: Am kommenden Dienstag will der rot-rot-grüne Berliner Senat nach aktuellem Stand Eckpunkte zu einem Mietendeckel beschließen. Damit sollen quasi alle Mieten der Hauptstadt von 2020 bis 2025 eingefroren werden.

Kommt der Deckel?

Der Hauseigentümerverein "Haus und Grund" in Berlin nimmt die Pläne so ernst, dass sein Geschäftsführer schon mal präventiv die Mitglieder auffordert, vor dem Stichtag für den Deckel noch einmal rasch die Miete zu erhöhen. Und an der Börse sind die Kurse der Wohnungsbaukonzerne Deutsche Wohnen und Vonovia deutlich eingebrochen.

Die Mieterinnen und Mieter in Großstädten wie Berlin haben aktuell im Kern zwei Probleme. Die einen erleben, wie Ihre Mietpreise durch die Decke gehen, die anderen finden erst gar keine passende Wohnung. In Berlin haben sich die Preise in den vergangenen zehn Jahren fast verdoppelt. Und nach Aussagen des Senats fehlen bis zum Ende des kommenden Jahrzehnts mindestens 200.000 Wohnungen in der Stadt. Berlin wächst im Schnitt Jahr für Jahr um 50.000 Einwohner.

Die Überlegungen des Senats hinter dem Mietendeckel: Man schlägt zwei Fliegen mit einer Klappe. Die Bestandsmieten steigen nicht weiter, soziale Probleme, die Mieterhöhungen mit sich bringen, werden eingegrenzt. Anders als bei der Mietpreisbremse sollen diesmal auch möblierte Wohnungen und Studentenbuden von der Regelung erfasst werden .

Mietendeckel soll auch Neubau fördern

Und weil der Neubau vom Mietendeckel explizit ausgenommen werden soll, erhoffen sich die Koalitionäre trotzdem genug Kapital für die notwendigen 200.000 neuen Wohnungen. Aktuell werden in Berlin ohnehin vor allem teure Miet- und Eigentumswohnungen gebaut. Die Grundstückspreise erlauben kaum noch Baukosten unter 4000 Euro pro Quadratmeter.

Für Käufer zur Selbstnutzung und Vermietung ist das offenbar kein Hindernis. Die Kaufpreise für Wohnungen sind in Berlin wie in vielen deutschen Städten in den vergangenen zehn Jahren deutlich stärker gestiegen als die Mieten .

Solche neuen Wohnungen nützen Mietern mit wenig Geld aber auch in den kommenden Jahren zunächst einmal wenig. Bauherren und Besitzer wollen ja mindestens langfristig ihr Geld wieder heraushaben. Und so werden aus den Käufern mit den hohen Preisen strukturell Vermieter mit hohen Mieten. Selbst wenn sie nett sein wollen.

Damit stellt sich die Frage, was Städte wie Berlin sonst noch für Alternativen haben. Historisch gesehen gibt es ein probates Mittel: Den städtischen Besitz eigener Wohnungen oder Wohnungsbaugesellschaften, die der Profitlogik nicht unterliegen - und somit die Mietpreisdynamik beruhigen. In Berlin hat vor fünfzehn Jahren der SPD-Finanzsenator Thilo Sarrazin mit Billigung des Regierenden Bürgermeister Klaus Wowereit und des Koalitionspartners Linkspartei einen Großteil der städtischen Wohnungen verkauft - zu einem Spottpreis.

Berlin stand damals nicht allein. Der damalige Dresdner FDP-Oberbürgermeister Ingolf Roßberg verkaufte 2006 mit Billigung seines Stadtrates gleich alle Wohnungen der Stadt, um Dresden zu entschulden . Heute gehören in Berlin nur noch ein Viertel der Wohnungen der Stadt oder Genossenschaften, im oft zitierten Wien sind es hingegen 45 Prozent.

Ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse ist nicht einmal eine Ordnungswidrigkeit

Ein anderes probates Mittel sind Sozialwohnungen. Städte können den Bau von Sozialwohnungen fördern oder sie gleich selbst bauen und damit die größten Härten steigender Mieten im Markt abfedern. Doch Berlin hat zugelassen, dass die Zahl der Sozialwohnungen drastisch abnimmt: von 170.000 im Jahr 2008 auf 100.000 heute. Also von fast 10 Prozent des Bestandes auf etwas mehr als 5 Prozent. Ähnliche Entwicklungen finden sich auch in den meisten anderen deutschen Städten.

Prognose Sozialwohnungsbestand Berlin

Prognose Sozialwohnungsbestand Berlin

Vor einigen Jahren hat es der Gesetzgeber dann mit der Mietpreisbremse versucht: Mieten dürfen bei Neuvermietungen nicht mehr als 10 Prozent über den geltenden Mietspiegel steigen - allerdings mit einigen Ausnahmen. Eine gute Idee, an die sich aber viele Vermieter nicht halten. Und bei der sich zu wenige Mieter trauen, ihre Vermieter entsprechend anzugehen. Die Behörden selbst hatten keinen Auftrag sich zu kümmern. Ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse ist anders als Falschparken nicht einmal eine Ordnungswidrigkeit. Inzwischen gibt es für Mieterinnen und Mieter wenigstens Dienstleister, die erfolgreich Vermieter dazu zwingen, die Mietpreisbremse einzuhalten, ganz ohne finanzielles Risiko für den Mieter.

Weil die erste Mietpreisbremse so wenig wirkte, hat der Gesetzgeber nachgebessert mit dem Mietenanpassungsgesetz, das seit Januar 2019 gilt. Neue Mieter müssen über den vorherigen Mietpreis informiert werden, wenn er deutlich über der Vergleichsmiete liegt. Außerdem darf nach Modernisierungen die Miete nicht mehr so stark steigen .

In den vergangenen Monaten hat die Auseinandersetzung um die Kosten des Wohnens dann noch einmal an Schärfe zugenommen. Schon im Januar ging die Berliner SPD-Bundestagsabgeordnete Eva Högl mit dem Vorschlag eines Mietendeckels in die Öffentlichkeit. Högls Argument: Seit einer Verfassungsänderung 2006 könnten die Länder jeweils eine eigene Mietpolitik betreiben und das solle Berlin auch tun. Ihre Partei war begeistert, der Landesparteitag im März stimmte einstimmig für das Projekt. Ein Rechtsgutachten zweier Bielefelder Juraprofessoren bekräftigte die rechtliche Möglichkeit.

Wenig später marschierte die Mieterinitiative los, die in Berlin große Wohnungskonzerne mit 3000 Wohnungen oder mehr enteignen lassen wollen. Ihr Argument:die privaten Wohnungsbaugesellschaften seien die Preistreiber am Markt . An diesem Freitag haben die Initiatoren dem Senat rund 77.000 Unterschriften für einen Volksentscheid übergeben. 20.000 wären nötig gewesen. Damit ist die Initiative auf dem Weg zu einem Volksentscheid über den Vorschlag einen großen Schritt weiter.

Was ist zu tun?

Auch die CDU weiß, dass bei den Wohnungsgesellschaften der Schuh drückt. Thomas Heilmann, CDU-Bundestagsabgeordneter aus dem reichen Berlin-Zehlendorf, nahm die größte private Gesellschaft Deutsche Wohnen aufs Korn. Er erzwang mit der CDU Bezirksbürgermeisterin genau wie im linken Bezirk Kreuzberg-Friedrichshain eine Vereinbarung, nach der die Deutsche Wohnen beim Modernisieren in seinem Bezirk nun dafür sorgen muss, dass die Mieten nach der Modernisierung nicht mehr als 30 Prozent des Haushaltsnetto der Mieter erreichen. Vor allem dürfen sie keinesfalls höher werden als das, was die Kommune zum Beispiel bei Hartz IV Empfängern für die Miete zahlen will. Die Deutsche Wohnen unterzeichnete für ihre 11.000 Wohnungen in dem Bezirk eine entsprechende Vereinbarung .

Mit einer schnellen Entspannung des Mietmarktes ist in den Metropolen dennoch nicht zu rechnen, auch nicht in Berlin. Was also können Mieter jetzt tun?

  • Wenn Sie in Ihrer Wohnung zufrieden sind und die Miete nicht zu hoch ist und zuletzt nicht gestiegen, warten Sie einfach gelassen ab. Und behalten Sie unbedingt Ihre Wohnung. Das Beste was Ihnen wirtschaftlich passieren kann ist ein Mietendeckel, dann kann die Miete auch in den kommenden Jahren kaum steigen.
  • Ihr Vermieter hat gerade eine Mieterhöhung angekündigt? Suchen Sie Unterstützung. Viele Erhöhungen sind nicht zulässig. Beim Überprüfen helfen Rechtsdienstleister, spezialisierte Anwälte und Mietervereine.
  • Sie suchen nach einer neuen Wohnung? Bleiben Sie dran. Glückwunsch, wenn sie Ihre Traumwohnung gefunden haben. Ist sie zu teuer, kann es sein, dass Sie trotzdem mieten sollten. Denn in vielen Fällen kann man mit der Mietpreisbremse im Nachhinein die Miete deutlich senken.

Liebe Vermieter, wenn Sie in den vergangenen Jahren nicht jede Mieterhöhungsmöglichkeit mitgenommen haben, leiden Sie womöglich bald unter dem Mietendeckel als Kollateralschaden. Sie wissen schon, getroffen werden sollten die Abzocker unter den Vermietern.

Vom Berliner Senat heißt es, das Gesetzgebungsverfahren brauche mindestens noch bis ins neue Jahr. Jede Menge Gelegenheit, mit praktischen Vorschlägen auf das Gesetzgebungsverfahren einzuwirken. Damit am Ende nicht nur Mieter sondern auch Ihre berechtigten Interessen als Hausbesitzer geschützt sind. Ihre Aufgabe.

insgesamt 95 Beiträge
Alle Kommentare öffnen
Seite 1
iffelsine 15.06.2019
1. Meine Lösung: ich verkaufe meine vermieteten Wohnungen in
Berlin und München, vermutlich an Eigenbedarfskündiger. Ich will mich nicht jeden Tag von neuen verrückten Ideen unserer Rot-Rot-Grünen Berliner Politiker entsetzen lassen. Meine Wohnungen kosten 6,42€/qm und 7,20€/qm in München und ich habe die Hetzjagden einfach satt. Ich bekomme das 18-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis, warum soll ich mich jetzt noch um Verwaltung, Sanierung oder Mieterhöhungen (die es nicht mehr gibt) kümmern, ein sonniges Leben ohne Mieter/Politiker ist ein erholsames Leben !
gaaps 15.06.2019
2.
Es gibt mehrere Stellschrauben: 1. der Neubau ist sehr teuer, weil die Grundstückspreise und die Herstellungskosten selbst hoch sind. Es hat nichts mit Luxus zu tun, aber die Mieter erwarten modernes Wohnen mit geringen Energiekosten. Das hat seinen Preis und dafür verlangt der Vermieter eine entsprechende Rendite. Das ist auch so in Ordnung. Sparen könnte man, wenn die Öffentlichkeit Hand zb nur in Erbpacht die Grundstücke vergibt. Das spart mittelfristig deutlich. 2. es beißt sich, wenn man die Miete am Haushaltseinkommen festmacht. Die Miete muss mindestens die Kosten erwirtschaften. Am Ende wird es dabei bleiben müssen, dass das Sozialamt aufstockt. 3. speziell in Berlin sind es zu viele die zu wenig Einkommen haben. Ich halte es nicht für richtig, dass derartige Metropolen immer mehr finanziell Schwache anziehen, die sich um die billigen Wohnungen streiten und in Cottbus ist Leerstand. 4. der Wohnungsmarkt funktioniert nicht, wenn Knappheit herrscht. Dann muss der Staat eingreifen, das hat er in den Nachkriegsjahren auch. 5. der Staat ist nicht der bessere Unternehmer, aber Sozialwohnungen zu bauen ist dann logisch. Aber: wer die Bedurftigkeitsgrenze überschreitet, muss dann aber auch raus.
.freedom. 15.06.2019
3. Der Staat ist gefordert. Mehr Sozialwohnungen
würde den Wohnungsmarkt entspannen, ohne dass neue Gesetze hervorgebracht werden müssen. Anscheinend gibt es da eine Lobby die nicht möchte, dass mehr Wohnungen gebaut werden, damit beim jetzigen Stand die hohen Mieten weiterhin gefordert werden können.
freeclimber 15.06.2019
4. Motivation
Da wird in der Hauptstadt, die bereits zur Jahrtausendwende zig tausend Investoren im Sozialen Wohnungsbau übelst aufs Kreuz gelegt hat (damals dachte Jeder im Senat, es gibt genug Wohnungen), jetzt angenommen, dass dieselben Investoren erneut auf eine dummdreist aufgestellte Falle reinfallen werden. Der Neubau von Mietwohnungen soll vom Mietpreisdeckel ausgenommen werden! Wie lange? Sind die Wohnungen erst mal gebaut, wird der Senat dieser Hauptstadt die heute gegebene Ausnahme kurzerhand streichen. Aber auf diese Charade wird niemand hereinfallen. Daher ist zu erwarten, dass die enteignungsbefürwortenden Mietendeckler die Erfahrung machen werden, dass die Investoren doch nicht so dumm sind, wie angenommen. Und es ist daher auch zu befürchten, dass aufgrund dieser unsinnigen Politik, die Berliner Mieter noch ein weiteres Jahrzehnt mit dem sich stetig verschlimmernden Wohnungsmangel werden leben müssen.
Discountandy 15.06.2019
5. Als Vermieter werde
ich als erstes das Personal reduzieren, das meine Häuser laufend pflegt. Sollen die Häuser doch wieder aussehen wie zu DDR Zeiten. Es kommen wieder andere Zeiten. Als weiteres werde ich an der Lohnschraube für Hausmeister und Handwerkern schrauben. Mein Personal wird sich freuen. Die Mieten sind gedeckelt, die Löhne werden sinken. Jeder meiner Handwerker kann dann selbst ausrechnen was die Politik wieder einmal gebracht hat.
Alle Kommentare öffnen
Seite 1

© SPIEGEL ONLINE 2019
Alle Rechte vorbehalten
Vervielfältigung nur mit Genehmigung


TOP
Die Homepage wurde aktualisiert. Jetzt aufrufen.
Hinweis nicht mehr anzeigen.