Mietspiegel auf der Kippe Was Mieter wissen müssen

Ein Gericht hat Berlins Mietspiegel für ungültig erklärt. Die Hausbesitzer-Lobby erwartet ähnliche Urteile bald in anderen Städten, Mieter fürchten eine Preisexplosion. Wie berechtigt sind ihre Sorgen? Der Fakten-Check.
Hamburger Wohnhäuser: Sorge vor Kostenschub

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Foto: Marcus Brandt/ dpa

Worum geht es?

Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg hat den Mietspiegel der Hauptstadt für das Jahr 2013 für unwirksam erklärt. Obwohl das Urteil noch nicht rechtskräftig ist und sich auf einen bald überholten Mietspiegel bezieht, hält der Eigentümerverband Haus und Grund die Gerichtsentscheidung für wegweisend. "Das ist der erste Dominostein, der gefallen ist", sagt Hauptgeschäftsführer Kai Warnecke. Auch in anderen Städten könnten Mietspiegel nun bald für ungültig erklärt werden - und die Mieten möglicherweise steigen.

Wo gibt es Mietspiegel und wo nicht?

Fast 90 Prozent der Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern hatten 2014 einen Mietspiegel. Nur Bremen hat in dieser Gruppe keinen. Das geht aus der Datenbank des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung  (BBSR) hervor. Von den größeren Mittelstädten zwischen 50.000 und 100.000 Einwohnern haben immerhin noch 75 Prozent einen Mietspiegel.

Es gibt zwei Arten von Mietspiegeln:

  • die einfachen Mietspiegel, die zwischen den Verbänden von Mietern und Vermietern ausgehandelt werden, von diesen gibt es insgesamt 350 in Deutschland.
  • die qualifizierten Mietspiegel, die nach strengen empirischen Grundlagen erarbeitet, alle zwei Jahre angepasst und alle vier Jahre neu erstellt werden müssen. Zudem muss ihre Erhebungsmethode transparent gemacht werden. Auch in Berlin handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel. Solche qualifizierten Mietspiegel, 124 gibt es laut BBSR von ihnen in Deutschland, haben bei Mietstreitigkeiten vor Gericht ein vergleichsweise großes Gewicht.

Anteil der Kommunen mit Mietspiegel

Gemeinden einfacher Mietspiegel qualifizierter Mietspiegel
bis 20.000 Einwohner 2% -
20.000-50.000 Einwohner 33% 8%
50.000-100.000 Einwohner 55% 20%
über 100.000 Einwohner 41% 47%
Quelle: BBSR

Wie angreifbar sind die Mietspiegel?

Bei der Erstellung eines Mietspiegels stellen sich vor allem zwei Probleme:

  • Die Erstellung ist hochkomplex. Das Stadtgebiet wird in verschiedene Wohnlagen unterteilt, Infrastruktur und Zustand der Gebäude werden bestimmt. Dann werden "in der Regel eine Fülle an weiteren Einzelfaktoren zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen", sagt Wolfgang Neußer, Wohnungsmarktexperte am BBSR. Entsprechend gibt es stets eine Reihe von Unschärfen bei der Festlegung der Durchschnittsmiete.
  • Die Qualität der Mietspiegel schwankt von Bundesland zu Bundesland. Das BBSR hat eine Broschüre  mit unverbindlichen Hinweisen ins Netz gestellt. Doch es gibt "keine Mindestanforderungen für die Erstellung von Mietspiegeln", sagt Neußer.

Warum erwarten Hausbesitzer gerade jetzt eine Klagewelle?

Mietspiegel gibt es seit Jahrzehnten, auch Klagen hat es in einzelnen Städten immer wieder gegeben. Dennoch ist es kein Zufall, dass die Hausbesitzer-Lobby gerade jetzt Ängste vor einer Klagewelle in deutschen Städten schürt.

Grund ist die politisch umstrittene Mietpreisbremse, die vor allem auf Druck der SPD verabschiedet wurde. Künftig sollen Mietspiegel auch bei Neuverträgen Grundlage für die zulässige Höchstmiete sein, zumindest dort, wo der Wohnungsmarkt angespannt ist. Dort dürfen Neumieten dann höchstens zehn Prozent über der Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen.

"Durch das Inkrafttreten der Mietpreisbremse kommt dem Mietspiegel in vielen Regionen eine wirtschaftlich und rechtlich noch größere Bedeutung zu", teilt Haus und Grund mit. Andere Experten sehen diese Gefahr ebenfalls. Ob einzelne Mietspiegel angreifbar sind oder nicht, müsse aber immer das lokal zuständige Gericht klären, sagt Neußer. Jeder Vermieter oder Mieter, dem künftig eine Mieterhöhung mit Verweis auf Mietpreisbremse und Mietspiegel verweigert beziehungsweise zugemutet wird, wird also einen hohen Anreiz haben, dagegen zu klagen.

Wie gefährdet ist die Mietpreisbremse?

Die SPD gibt sich derzeit Mühe, das Berliner Mietspiegel-Urteil kleinzureden. "Niemand sollte sich jetzt falsche Hoffnungen machen: Die Mietpreisbremse gilt", sagte der stellvertretende Vorsitzende der SPD-Bundestagsfraktion, Sören Bartol, der "Bild"-Zeitung.

In den zuständigen Behörden ist man nicht ganz so überzeugt. Es sei schon schwierig, eine bundesweite Mietpreisbremse mit einem bundesweit uneinheitlichen Mietspiegel zu vereinen, sagt ein Beamter.

Ähnliches ist in der CDU zu hören. "Das Urteil zeigt, dass wir dringend Rechtssicherheit bei den Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel brauchen", sagt Jan-Marco Luczak, Mietrechtsexperte der CDU/CSU-Fraktion im Bundestag. "Der Gesetzgeber muss bundesweit einheitliche Kriterien für die Erstellung von Mietspiegeln festlegen."

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