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21. Juli 2013, 15:42 Uhr

Schönheitsreparaturen

Fast alle Klauseln in Mietverträgen sind ungültig

Sie sind Bestandteil vieler Mietverträge: Klauseln, die Mietern vorschreiben, wann sie was in der Wohnung zu renovieren haben. Drei Viertel dieser Vorgaben sind allerdings ungültig - und Mieter haben mehr Rechte, als sie häufig glauben. Ein Überblick.

Wer dringend eine Wohnung sucht, unterschreibt trotz Magengrummeln häufig Mietverträge mit absurden Forderungen: Feste Zeitpläne, wann welcher Raum zu streichen ist, zum Beispiel. Quoten, wonach der Mieter sich anteilig an Renovierungskosten zu beteiligen hat. Oder die Vorgabe, bei Auszug zu renovieren.

Allerdings: 75 Prozent dieser Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind unwirksam. Das zeigen diverse Urteile des Bundesgerichtshof (BGH). Was viele Mieter nicht wissen: Steht im Vertrag auch nur eine unwirksame Klausel zur Endrenovierung, muss der Mieter nie renovieren - egal, wie lange er in der Wohnung gelebt hat. Mieter haben somit mehr Rechte, als sie oft annehmen. Eine Übersicht der wichtigsten Fragen und Klauseln:

Kann der Vermieter eine regelmäßige Renovierung verlangen?
Nur unter bestimmten Voraussetzungen: Klauseln mit festen Fristenplänen, wonach etwa Küche und Bad alle drei Jahre renoviert werden müssen, sind zum Beispiel unwirksam. Fristen sind dann starr und damit unerlaubt, wenn ihr Wortlaut keine Alternative zulässt. Doch Vorsicht: Enthält der Mietvertrag dagegen Abschwächungen, wonach Schönheitsreparaturen "im Allgemeinen" oder "in der Regel" alle drei Jahre vorgenommen werden müssen, ist eine Fristenregelung wirksam.
(BGH Az: VIII ZR 178/05; VIII ZR 361/03; VIII ZR 152/05)

Was gilt bei Quotenklauseln zu anteiligen Kosten?
Quotenklauseln verpflichten Mieter dazu, anteilige Renovierungskosten zu zahlen, wenn sie vor Ablauf der üblichen Renovierungsintervalle ausziehen. Unwirksam sind laut BGH starre Quotenklauseln, die zum Beispiel bei Auszug nach einem Jahr einen Kostenanteil von 20 Prozent fordern, nach zwei Jahren 40 Prozent und so weiter. Unzulässig sind auch unverständliche Quotenregelungen etwa: "Die Mieträume sind in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind."
(BGH Az: VIII ZR 52/06)
(BGH Az: VIII ZR 95/07 und VIII ZR 143/06)

Wie werden anteilige Kosten berechnet?
Grundlage für anteilige Renovierungskosten ist der Kostenvoranschlag eines Malerbetriebs, den auch der Mieter aussuchen kann. Klauseln, wonach der Vermieter allein den Malerbetrieb bestimmt, sind unwirksam. (BGH Az: VIII ZR 285/12)

Darf ein Mieter seine Mietwohnung so streichen, wie er will?
Ja. Ob bunt, mit Blümchen oder Textil: Klauseln, die die Zustimmung des Vermieters zu besonderen Anstrichen oder Tapeten voraussetzen, sind unwirksam. Gültig sind dagegen Klauseln, die fordern, dass die Wohnung bei Mietende in "dezenten Farbtönen" zurückgegeben wird.
(BGH Az: VIII ZR 198/10)
(BGH Az: VIII ZR 199/06)

Muss bei Auszug immer renoviert werden?
Nein. Klauseln, die vom Mieter beim Auszug grundsätzlich eine fachmännische Renovierung fordern, sind unwirksam. Die Richter sehen darin eine unangemessene Benachteiligung, weil auch Mieter betroffen wären, die nur sechs oder zwölf Monate in ihrer Wohnung gewohnt haben.
(BGH Az: VIII ZR 308/02 und VIII ZR 316/06)

Muss ein Mieter beim Auszug alle Tapeten von den Wänden kratzen?
Nein, solche Klauseln sind grundsätzlich unwirksam. Der BGH hält es für unangemessen, wenn Mieter unabhängig von ihrer Wohndauer und den zuletzt ausgeführten Schönheitsreparaturen beim Auszug immer alle Tapeten entfernen müssten.
(BGH Az: VIII ZR 152/05 und BGH VIII ZR 109/05)

Welche Folgen hat eine unwirksame Klausel?
Mieter kommen in diesen Fällen gut weg, sie sind dann nämlich zu gar nichts mehr verpflichtet. Die Konsequenzen trägt stattdessen der Vermieter: Er muss laut Gesetz selbst renovieren. Und er kann im Nachhinein weder eine Änderung des Mietvertrages fordern, noch einen Mietzuschlag geltend machen.
(BGH Az: VIII ZR 181/07 und VIII ZR 118/07)

Was ist, wenn ein Mieter trotzdem schon renoviert hat?
Hat der Mieter laut Klauseln renoviert, obwohl diese ungültig sind, müssen Vermieter diese versehentlich geleisteten Schönheitsreparaturen angemessen erstatten. Hat der Mieter die Arbeiten selbst ausgeführt, gehören zum Erstattungsanspruch der Ersatz der Freizeit, Materialkosten sowie gegebenenfalls Kosten für Helfer aus dem Bekanntenkreis.
(BGH Az: VIII ZR 302/07)

lgr/AFP

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