BGH-Urteil zu Schönheitsreparaturen Warum Absprachen mit dem Vormieter unwirksam sein können

Der BGH hat die Rechte von Mietern bei Schönheitsreparaturen gestärkt. Trotz Absprache mit dem Vormieter muss eine unrenovierte Wohnung beim Auszug nicht gestrichen werden. Die wichtigsten Fragen zum Urteil.
Wohnungsrenovierung (Symbolbild)

Wohnungsrenovierung (Symbolbild)

Foto: Axel Heimken/ dpa

Beim Auszug aus einem Mietobjekt gibt es oft Streit ums Renovieren. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun entschieden, dass dabei eine Absprache mit dem Vormieter keine Rolle spielt.

Geht es nach den meisten Vermietern, sind die Mieter für Schönheitsreparaturen wie das Streichen der Wände zuständig. Solche Klauseln sind nach neuerer Rechtsprechung des BGH allerdings unwirksam, wenn der Mieter in eine unrenovierte Wohnung gezogen ist. Auch eine zwischen Mieter und Vormieter geschlossene Renovierungsvereinbarung hat keinen Einfluss darauf, ob der Mieter streichen oder andere Schönheitsreparaturen erledigen muss.

Worum ging es in dem Fall?

Ein Mieter hatte seine Wohnung im niedersächsischen Celle vor dem Auszug selbst gestrichen. Dazu hatte ihn die vermietende Wohnungsbaugenossenschaft aufgefordert. Allerdings bemängelte die Genossenschaft die Arbeiten: Decken und Wände waren ihr zu streifig. Daher ließ sie für knapp 800 Euro einen Maler kommen. Bezahlen sollte das der Mieter, aber er weigert sich.

Wie ist die Rechtslage?

Grundsätzlich verpflichtet das Gesetz den Vermieter zu sämtlichen Reparaturen in der Wohnung. Davon darf allerdings abgewichen werden, und die Ausnahme ist mittlerweile zur Regel geworden. Laut Deutschem Mieterbund gibt es heute kaum einen Mietvertrag, der die sogenannten Schönheitsreparaturen nicht dem Mieter aufbürdet.

Was ist unter Schönheitsreparaturen zu verstehen?

Vereinfacht gesagt sind das alle Malerarbeiten in der Wohnung, also das Streichen oder Tapezieren der Wände und Decken, aber auch das Lackieren von Heizkörpern, Türen oder Fensterrahmen von innen. Das muss nicht unbedingt ein Handwerker erledigen. Solange der Mieter "fachgerecht" arbeitet, kann er auch selbst renovieren.

Gibt es unwirksame Klauseln?

Gerichte haben etliche gängige Klauseln zu Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt, weil sie die Mieter unangemessen benachteiligen. Zum Beispiel dürfen Vermieter nicht vorschreiben, dass Küche und Bad alle drei Jahre zu streichen sind - egal, wie abgewohnt die Räume aussehen. Hat der Mieter so eine unwirksame Klausel in seinem Vertrag stehen, muss er die Arbeiten nicht erledigen.

Was bedeutet das für den Streit aus Celle?

Hier greift eine wichtige BGH-Entscheidung von 2015. Seither dürfen Schönheitsreparaturen zumindest nicht mehr ohne Ausgleich auf die Mieter abgeschoben werden, wenn sie in eine unrenovierte Wohnung ziehen. Sonst müssten sie die Räume womöglich schöner hinterlassen, als sie sie vorgefunden haben. Der Mann hatte die Wohnung unrenoviert übernommen - er hätte nach aktueller Rechtslage also gar nicht streichen müssen.

Der BGH gab ihm nun recht. Mieter müssen eine unrenoviert übernommene Wohnung auch dann nicht beim Auszug streichen, wenn sie das dem Vormieter gegenüber einmal zugesagt haben. Eine solche Vereinbarung habe keinen Einfluss auf die Verpflichtungen von Mieter und Vermieter im Mietvertrag, hieß es.

Warum ist dieser Fall in Karlsruhe entschieden worden?

Der Mieter im vorliegenden Fall hatte eine Vereinbarung mit der Vormieterin. Von ihr hatte der Mann den Teppichboden und die Einbauküche übernommen und dafür 390 Euro gezahlt. Im Übergabeprotokoll ist festgehalten, dass er "Renovierungsarbeiten u. Tebo" übernimmt. Darauf pocht die Genossenschaft - der Mieter habe sich den deutlich teureren Teppichboden ("Tebo") mit seiner Zusage zu renovieren erkauft.

Der für das Mietrecht zuständige Zivilsenat entschied nun, dass die im Jahr 2015 festgelegten Grundsätze auch bei einer Renovierungsvereinbarung wie in diesem Fall anwendbar blieben. Mit dem neuen Urteil ist klargestellt, dass daran auch eine Absprache mit dem Vormieter nichts ändert.

(Aktenzeichen VIII ZR 277/16)

brt/dpa
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